席斯 王玉

　　本報(bào)記者從北京市國(guó)稅局了解到，耕地占用稅近期將有調(diào)整，稅額將提高4到5倍，修改方案已經(jīng)在國(guó)務(wù)院法制辦獲得通過(guò)，將于近期發(fā)布。

　　市場(chǎng)分析人士稱，耕地占用稅對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)沒(méi)有大的意義，其矛頭對(duì)準(zhǔn)的是城市周邊占用耕地開(kāi)發(fā)的不斷擴(kuò)大的小產(chǎn)權(quán)房。

　　遏制小產(chǎn)權(quán)房

　　目前我國(guó)耕地占用稅實(shí)行從量計(jì)征的地區(qū)差別定額稅制，以單位面積的稅額作為征收標(biāo)準(zhǔn)。《耕地占用稅暫行條例》按人均占有耕地面積將稅額標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)檔次。以縣為單位，人均耕地面積小于1畝的地區(qū)，稅額為每平方米2到10元。

　　據(jù)悉，因?yàn)槟壳叭珖?guó)耕地面積的減少，大部分省市人均耕地面積不到1畝。除個(gè)別免稅情況外，凡占用耕地建房和從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人都要繳納耕地占用稅。

　　耕地占用稅稅額小，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，屬于數(shù)目較小的稅種。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)院院長(zhǎng)劉桓說(shuō)：“這次調(diào)整耕地占用稅稅額還是房地產(chǎn)調(diào)控鏈條中的一環(huán)”。

　　中國(guó)屬于世界上人均耕地面積最少的國(guó)家之一。隨著耕地沙化、城市用地的急劇增加，工業(yè)、商業(yè)、居民住宅占用耕地面積以每年100萬(wàn)畝的速度在增長(zhǎng)。劉桓說(shuō)：“如果按照這個(gè)速度發(fā)展，100年后，我們就沒(méi)有耕地了”。

　　這是自去年年底，國(guó)務(wù)院修訂《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)的又一次上調(diào)。

　　這一稅種的調(diào)整對(duì)大城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)影響不大。不過(guò)這一稅種的調(diào)整事出有因。目前很多大城市周邊的農(nóng)村，出現(xiàn)了一排排的房屋和別墅，價(jià)格是市區(qū)

房?jī)r(jià)的1/3。這些房屋只有小產(chǎn)權(quán)，不能抵押貸款，但可以上市交易。很多城里人到郊區(qū)村鎮(zhèn)購(gòu)買這些房屋，其中大部分作為投資。在北京的延慶、順義等遠(yuǎn)郊常有幾十棟的平房或別墅，很多都是占用耕地建成的。

　　建設(shè)部曾多次表示，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，希望人們慎重購(gòu)買，但從目前情況看，小產(chǎn)權(quán)房有擴(kuò)大趨勢(shì)，這種現(xiàn)狀使得土地方面的政策更為迫切。目前法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有處罰方面的明確規(guī)定，處于模糊地帶。

　　據(jù)劉桓解釋，物業(yè)稅出臺(tái)的動(dòng)議使得更多購(gòu)房者和投資者購(gòu)買村鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)槲飿I(yè)稅方案目前沒(méi)有把農(nóng)村房屋納入征稅范疇。

　　杯水車薪

　　“如果這個(gè)勢(shì)頭不加以阻止，可能對(duì)耕地保護(hù)更為不利”，劉桓說(shuō)。不過(guò)他表示，提高耕地占用稅幾倍，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)或者小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)杯水車薪。在目前需求旺盛的情況下，所有在供給環(huán)節(jié)采取的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)都將轉(zhuǎn)嫁給需求方，也就是購(gòu)房者。

　　劉桓說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可以從供給和需求兩個(gè)方面進(jìn)行，但中國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整所有稅收都是對(duì)供給進(jìn)行調(diào)整，這包括土地使用稅、土地增值稅清算和

二手房交易營(yíng)業(yè)稅等等。

　　如果不控制需求的話，在供給方采取的加稅政策負(fù)擔(dān)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給需求方，曾有人注意到，每次調(diào)高相關(guān)稅費(fèi)，房?jī)r(jià)就會(huì)有一次大的漲幅。

　　為了防止人們投機(jī)房地產(chǎn)，2005年，國(guó)家針對(duì)購(gòu)房不滿5年的新房上市交易出臺(tái)政策，要求賣方繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。此政策是希望增加賣方的成本，減少人們過(guò)多投資房地產(chǎn)。但政策推出后，實(shí)際情況是，賣方幾乎很少承擔(dān)這筆營(yíng)業(yè)稅，大部分都讓買方承擔(dān)。

　　劉桓表示，解決中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，可能還是需要加大從需求角度控制。例如，明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，或者就不允許批地等。此外，也可以像新加坡政府那樣嚴(yán)格規(guī)定，通過(guò)法律手段控制人們購(gòu)買一套以上房屋。

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