記者 程瑞華

　　房地產行業一直備受矚目，在房價水漲船高的背景下，每有新的調控政策出臺，老百姓都在觀望，房價會否出現下調。日前，國務院總理溫家寶在新加坡國立大學發表演講答問時特別強調，“經濟適用房大多數是面向中產階級的”。這一表態，無疑將對中國未來的住房政策產生深遠影響。

　　“有價無市”現象凸現

　　家住深圳的小張最近有點煩。他兩個月前準備出售一套住房，到現在也沒賣出去。原因是他按市場標出的價格出售的房子無人問津。

　　國家統計局10月份公布的數據顯示，今年一至三季度，70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，其中深圳、北海、北京等一些大城市的房屋消費價格平均漲幅更是超過了10%。然而，進入傳統的“金九銀十”，部分城市的住宅樓市成交量卻大幅萎縮。深圳樓市成交量已連續4個月下滑，“十一”黃金周整個一手房市場僅成交87套房子，投資客忙于變現，據此，業內人士判斷，政策環境的變化可能會使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。

　　對此，有關專家指出，隨著房價的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價，而且買房心理也愈來愈趨于理性。

　　“從經濟學角度而言，‘有價無市’問題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預期，特別是在國家宏觀政策調控強度不斷加大的情況下所持有的對于未來的房價預期。”上海財經大學姚玲珍教授這樣認為。

　　在此背景下，成交量萎縮就成為樓市“金九銀十”旺季不旺的最顯著特征。北京房地產交易管理網公布的統計數據顯示，9月份北京市全市期房網上簽約套數為15499套，日均簽約量516套，比去年同期少了72套，全市商品住宅成交面積63.9萬平方米，同比減少61.5%。

　　有專家認為，整體成交走勢的持續疲軟側面反映出政府連續調控舉措之后的實際影響效力。但不容樂觀的是，隨著樓市供求矛盾的日益緊張，房價上漲仍將得到支撐。國家發改委最近公布的數據顯示，10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，第五次改寫今年6月以來的房價漲幅最高紀錄。說明調控任務仍然艱巨。

　　高房價帶來的是什么？

　　“穩定價格”是房地產宏觀調控的主要目標之一。近來，國家關于房地產調控的政策頻頻出臺，涉及范圍涵蓋信貸、稅收、利率、外資、戶型結構、土地出讓、市場信息等等，這些政策可以說涉及了房地產市場的各個環節。

　　那么，高房價帶來的是什么？就個人而言，居高不下的房價不僅加重了居民的生活負擔，更是對宏觀經濟帶來嚴重影響。房價上漲過快既會影響人們的居住水平，又會擠出他們對其他非住宅商品的消費，從長期來看，對經濟增長必定會產生負面影響。

　　由于房地產行業的特殊性，房貸風險歷來受到各國銀行的重視。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18%至20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。在我國，房地產貸款余額從1998年末的3106億元上升到目前的2.5萬億元左右，占全部人民幣貸款總額的14.7%，已經直逼警戒線。

　　而房貸總量激增無疑也是當前房價居高不下的原因之一。高房價不僅讓貸款購房者承擔了高負債之苦，還可能產生影響金融穩定和安全的外部效應。“房奴”隊伍的膨脹是金融風險的預警信號。

　　高房價也隱含著財政風險。近年來，不少城市從出售土地中得到大筆財政收入，急劇擴大的房地產市場也給政府帶來大量新增稅收收入。城市財政收入對房地產業的依賴也增大。但政府的支出通常是剛性的，就是說，開支項目只能增而很少能夠減下來。一旦房地產業進入收縮期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬。

　　由此我們不難看出，房價畸高，不僅嚴重影響百姓的安居生活，而且由于房地產產業鏈長，牽涉鋼鐵、建材等眾多行業，房地產過熱，勢必拉動生產資料價格上揚，提高整個國民經濟的運行成本，同時吸引了大量“熱錢”蜂擁而至。這種投資性購房和投機性購房達到一定比例，將掩蓋房地產市場真實供求關系，一旦出現對房地產市場不利的外部條件如持續加息，可能帶來房地產市場的整體下滑，影響房地產行業的可持續發展。

　　“廉租房時代”離我們還有多遠

　　在當今中國的房地產市場，似乎一直有一個解不開的“死結”：一方面從中央到地方，各級政府幾乎年年都要出臺一系列的房地產調控政策，期望解決高房價及買不起房的問題；另一方面，在這年年的房地產調控之中，高房價問題不僅沒有得到解決，而且矛盾愈發尖銳突出。中國的房改和房地產市場調控，似乎走進了一條“死胡同”。溫家寶總理在這次的新加坡之行中，打破一些利益集團設定的“條條框框”，旗幟鮮明地提出“經濟適用房大多數是面向中產階級的”的綱領口號，標志著中國的住房政策和房地產市場的發展，正在出現一個“歷史性的重大轉折”。

　　日前發布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱“《意見》”)，首次明確了廉租房制度在住房保障體系中的重要地位，指出要把廉租房制度作為“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”。

　　實際上，政府向絕大多數家庭提供經濟適用住房，既是百姓接受這項關系切身利益最大的新的住房改革的基礎和條件，也是政府推行城鎮房改時對城市居民所作的基本承諾，是房改的“政策底線”。從這方面來說，沒有經濟適用房，房改就沒有“立身之本”。

　　住房問題，尤其是樓價問題，是老百姓目前最為關注的民生話題之一。而住房問題中最核心的問題就是我國的住房政策體系問題。長期以來我們把房地產拉動經濟發展，放在了超過民生的頭等位置。由于對房地產業缺乏合理的定義，致使“支柱產業”及其有關的扶持政策，主要被“房地產開發經營業”所獨享，而廣大的城鎮居民卻在不斷上漲的高房價面前“望樓興嘆”。溫總理提出的經濟適用房大多數面向中產階級的提法，是對長期以來片面強調房地產市場化發展的矯正，是對建立“以經濟適用房為供給主體”的供給體系的一種回歸。

　　其實，中低價位普通商品房、經濟適用房、廉租住房建設對市場的意義不僅在于滿足部分被動性需求和改善性需求，其引發的連鎖效應將有效抑制投資性需求的攀升。近幾年房地產市場迅速發展，整體社會已經從溫飽向全面小康社會轉型，在住房問題上，迫切需要解決的是如何處理好住房資源配置的公平與效率的關系問題。實現全面小康，讓廣大群眾能夠普遍分享國民經濟發展和工業化、城鎮化、現代化、國際化的好處，維護社會公平、構建和諧社會，體現在住房問題上，就是重點改善低端人群的住房條件。建立和完善住房保障制度，特別是對最低收入家庭實行“應保盡保”的廉租住房制度，才能真正充分體現“以人為本”的價值觀和“惠及全體人民”的和諧社會理念。