記者 周萃

　　房價在短期內飛速上漲，加劇著個人房貸違約的隱憂，商業銀行對由此引發的金融風險不能及早防范。

　　“與其他因素相比，如利率進入上升通道、CPI持續走高等等，房價與房貸違約風險的相關性更高。房價在短期內急速攀升，使個人房貸業務蘊含的風險持續聚集。一旦房價出現大幅波動，違約風險將噴涌爆發。”某國有商業銀行一位不愿透露姓名的工作人員告訴記者。

　　據國家發改委、國家統計局最新的數據顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，這個幅度是2005年7月擴大月度房價調查范圍以來的最大單月漲幅。以城市個體來考察，深圳已經連續20個月同比漲幅超過10%，其中9月份為20.5%；北京連續17個月同比漲幅超過8%，9月份達到13.3%。

　　與火爆的房市相伴而來的是房貸余額的飛速膨脹：今年前三季度購房貸款余額為2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5個百分點。

　　對此，央行在日前發布的第三季度貨幣政策執行報告中明確指出，“部分地區房價上漲較快，存在明顯的非理性因素”，這是當前我國房地產市場存在的主要問題之一。我國住房抵押消費貸款增長很快，違約風險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，容易引發商業銀行不良貸款的激增。

　　“投資性購房需求正在吹大當前中國的房產‘泡沫’。購房者若是出于投資需求買房，并通過銀行獲得貸款，一旦房價大幅波動，這類貸款的違約幾率會更高。”上述國有商業銀行工作人員告訴記者。

　　眾所周知，從世界范圍看，與其他貸款種類相比，住房按揭貸款的風險被公認是比較低的。即使在失業率很高、房產價格大跌的情況下，按揭貸款的壞賬率和損失率也普遍較低。“但這是針對有真實住房需求的自住型購房者。即便經濟出現不景氣，或購房者的經濟收入有所下降，因為有‘剛性’需求做支撐，這部分購房者還是會努力克服種種困難按期還貸。投資性需求的購房者則不同，購房的目的不是‘占有’而是‘獲利’，‘換手’以形成差價是其典型特征，不斷走高的房價是實現‘換手’的必要條件。因此，一旦房價出現大幅下降，缺少‘高位接盤者’，投資性需求主導下的購房行為將首當其沖受到打擊。”上述人士向記者分析說。

　　“雖然目前還很難確切查清在現有的住房按揭貸款中，‘自住型’購房需求和‘投資型’購房需求的比例各為多少。但當房價已經攀升至一定高位時，應當引起對貸款安全性的高度關注。”

　　在世界范圍內，不乏由“投資性”購房行為引發的銀行危機，進而形成金融危機。20世紀80年代后期，日本中央銀行采取了相對寬松的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。當初，日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時對房地產市場現狀作出正確的評估，紛紛給房地產公司和建筑公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。據日本國土廳公布的調查統計顯示，1985年到1988年短短的3年間，東京都的商業用地價格指數暴漲了近兩倍，東京都中央區的地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。日本經濟從此埋下了十多年還未能了結的禍根。

　　20世紀90年代初，香港經濟經過幾十年的快速發展，累積了大量財富。財富的積累使當時香港房地產市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產價格易升難跌，房地產市場成為資金的吸水池，港商在本地和外地賺取的大量利潤、香港市民相當大的一部分收入和銀行貸款、大量外資投資，都進入到房地產市場，造成房地產價格狂升不已。1997年，亞洲金融危機爆發，不久便迅速擴散到我國港臺和東北亞地區。處在泡沫頂峰的香港在金融風暴的猛烈沖擊下，經濟泡沫應聲而破，房地產價格急速回落，社會財富大量萎縮，香港由此進入財富收縮效應的時期。

　　從日本東京和香港的教訓來看，房地產價格的下跌，一方面會影響銀行非貸款類資產的市值，導致金融機構總資產縮水；另一方面也會影響銀行擔保品的價值，引起銀行貸款質量惡化、不良資產惡化、房地產價格進一步下跌的惡性循環。例如東京房地產泡沫破裂，最終導致金融危機的出現。而一旦房地產行業出現整體萎縮，首當其沖的便是金融機構，因為房地產很大一部分的開發資金都是來自銀行貸款，一旦這些項目或公司陷入困境，銀行收回貸款的難度將要增加，銀行的風險大大提高，從而對整個國民經濟造成巨大影響。

　　美國次貸風波已經給全球金融市場敲響了風險的警鐘。在房價已經處于一個相對“高”的點位時，商業銀行調整其貸款結構和房貸規模，提高對購買第二套及以第二套以上

　　相關報道：

    有價無市愈演愈烈 樓市調整腳步聲漸行漸近

　　理性面對樓市寒流

    北京樓市：銷售強勁

    上海樓市：漲心不死

    深圳樓市：我心惶恐