本報訊 記者 王原 昨日，香港中原集團董事局主席施永青在上海理財博覽會上發表演講時剖析指出，投資房地產的關鍵，即正確掌握房地產的波動周期，才能成為贏家。同時判斷指出，堅持看好上海核心地區房地產的長期增長價值，且提醒稱美國的次級抵押貸款危機影響一旦對中國出口產生明顯影響，內地房地產市場可能會遭遇沖擊。

　　土地價值取決于生產方式

　　施永青先生分析說，“房地產、土地的價值取決于土地上的人，生產財富的能力，如果土地上的人生產財富的能力越來越高，這個土地的價值就越來越高，人的生產模式一旦改變，土地的價值也將改變。以前是拿土地來種田，畝產千斤，一千斤谷子才幾百塊錢，因此這一畝地租出去的價格也是很低的。在這一畝地上面開工廠，一年產值達幾十萬，幾百萬，租金也就水漲船高。如果把這個土地拿來做商業服務，更厲害的是拿來做金融服務，土地的價格就會明顯上升。”

　　“從整體趨勢看，土地的價值是一直上升的，但是

房地產的價格是不斷波動的。”施永青分析說，“房地產的周期跟經濟周期有共通的地方，也可以分成四個階段，第一個階段叫復蘇期，第二個階段叫高漲期，第三個階段叫危機期，第四個階段叫簫條期。”

　　房地產危機期可能很長

　　據分析，房地產的復蘇期一般是有自住需求的買家開始帶動的，而且一定是買現房，而不是買期房，隨后空置率不斷下降，現房的價錢不斷上升，但是期房還是賣不動，這是復蘇期的特色。當復蘇期時間長了以后，價錢上升的消息慢慢傳出去了，這個時候投資者、炒家、買家都活躍起來，三股力量一起流到房地產市場的時候，這個時候

房價快速上升，期房又升，現房又升，這個時候就進入了高漲期。

　　當房價升到一定的水平，房子的價格已經跟買家的購買力脫節了，但是由于炒家資金雄厚，還是喜歡炒期房，期房還可以上升，但是租金漲不動了，這個時候就到了危機期。危機期的時候就是要看炒家的資金多不多，如果資金多的話，危機期可以持續很長的一段時間。

　　但是，危機期也很脆弱。“如果有一個壞消息出來，危機期的房價就會明顯下跌。這些消息可能是政府的宏觀政策，利息的改變等，比如香港幾次危機爆發，1997年金融風暴等。此時，如果房價出現暴跌，其中一個最重要的原因就是投資者的錢都用完了，身邊的人現金少，房子多，大家都拋售，卻沒人買，就會暴跌。”

　　堅持看好上海核心區房產

　　目前，上海房地產已經有一個明顯的累計漲幅，此時的上海地產市場處于發展周期中的哪一個階段呢？施永青分析說，我堅持看好上海核心地區房地產的長期增值價值。

　　“我覺得上海的房子相對深圳這些地方的房價，漲幅還是比較慢的，深圳的房價到今年上半年升了50%到60%了，上海的房價經過這兩年的考驗還沒有掉下來，以后也不應該下降太多，因為要升得高才會跌下來，都已經睡在地上了還怎么跌。”他分析說，“即便宏觀調控要調整的話，上半年升得比較多的其它城市要調整多一點，而上海應該不用太擔心。如果真的有政策出來的話，調整的幅度我相信在10%左右，這是上升過程中的一次調整，而不是蕭條期。”

　　但是，他指出，有一個要留心的地方，美國的次級抵押貸款危機影響美國人的消費能力，如果美國進口中國產品明顯少了，并且明顯影響到整個

中國經濟。如果中國整體經濟發展出現明顯下降的話，可能引發持有者對前景過分擔心，就會出現恐懼性的拋售，此時就不會是小幅下跌了。