新限外令設定房地產“限外”門檻

　　本報實習記者 張秦寧報道

　　“‘新限外令’對于我們外資投資房地產業將受到不同程度的影響。”一位外商投資人士向《中國產經新聞》記者表示。而一家外資基金公司經理人也表示，“最近一段時間以來，商務部對于外資進入房地產市場的審批近乎停滯，尤其涉及整幢收購交易，備案成功之日似乎遙遙無期。”經國務院批準，國家發展改革委和商務部日前聯合頒布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，并將于2007年12月1日起施行。此《目錄》將為外資投資房地產業設立新門檻。

　　房地產“限外”

　　將施行的“新限外令”明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、

別墅、

寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作，并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開發建設”從現行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪除，將不再鼓勵外資進入普通住宅的開發建設。

　　新版《目錄》與以往《目錄》的最大不同，在于限制外商投資“房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司”。一些業內人士認為，可能會限制外商投資二手物業。

　　《中國產經新聞》記者從香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執行官賈臥龍的最新博客文章上了解到，對“新限外令”的出臺影響作出了自己的判斷。他分析，面對高漲的房價和瘋狂的房產市場，早在去年7月六部委就已聯合發布了“限外令”，只是之后外商投資國內房地產市場的步伐不僅未被阻止，反而增長強勁。

　　今年上半年全國房地產開發利用外資222億元，同比增幅高達89.9%。對于處于非理性軌道發展的中國房地產市場而言，大量外資的進入在加大監管難度的同時，還影響了國內房產企業的自主創新和資本市場的健康穩定發展。

　　事實上，真正受限制的是，準備進入內地的外資房地產中介和經紀公司。一些行業內人士稱，該項政策將會影響海外房地產中介進入國內，但對已進入國內的外資中介服務商卻影響不大。

　　政策或將面臨阻力

　　2006年7月，六部委出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業的方式投資中國房地產，堵住外資以股權投資直接向國內投資。同時規定境外人士只有在境內工作、學習時間超過1年，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。

　　與歐美房地產市場3%到5%的回報率相比，中國房地產市場因房價快速瘋漲而帶給外資的高回報率，又吸引、促進了更多的外資機構，更大額的外資相繼進入中國市場。包括外資投資機構、基金等外資投資者，一般憑借其強大的單筆資金上的優勢，往往選擇成棟或整體項目或大規模收購、購買。相比于國內的一般性投資購房者而言，有點與土地市場的“地王”相似。在上海，有一外地投資商以1.7億元的總價拋售手中73套古北名都城一期房源。

　　國務院發展研究中心副研究員張政軍認為，此次指導目錄修訂，可以看作是去年下半年以來房地產“限外”政策的延續。由于外資炒房行為很難識別，單純從項目上難以有效控制，所以管理部門改從總量直接限制。這從另一程度上也反映了中國政府對于房地產泡沫的擔心。除了限制外商投資普通住宅開放建設，新版指導目錄還新增了限制外資進入房地產二級市場交易和房地產中介、經紀公司，主打高端市場的外資房地產中介公司業務將受到一定沖擊。

　　

商務部國際貿易經濟合作研究院副院長李雨時認為：“新目錄的目的主要是轉變外資的增長方式，對房地產業的外資限制也是對房地產業過熱的一種調控，是為了壓縮市場的流動性。但是實施效果如何，現在還不好預測，政策實施或許會面臨很多阻力。”