變更開發用途，采用股權投資或間接收購方式

　　本報記者 賈華杰 北京報道

　　“現在外資進入中國房地產市場都要進行備案核查，但你要想方設法去講一個好故事，這樣成功的幾率就會大。”11月13日晚，某外資地產基金的投資總監陳海(化名)對《華夏時報》記者說。

　　在11月7日發布的《外資投資產業目錄》中，再次強調了限制外資進入房地產市場的政策，外界解讀為國家全面限制外資進入地產領域的信號。但實際上，外資正通過變花樣地說服政府部門，以及假借名義和投資方式的改變等，來進入中國房地產市場。

　　備案制阻擋外資進入

　　“實際上，你說的這些政策大部分在半年前就已經實施了。”上述投資總監對《華夏時報》記者表示，“不過，政府還沒有形成文件，當時屬于口頭的政策。”

　　但在隨后的11月7日，國家發改委與商務部聯合發布了新的《外資投資產業目錄》，其中把地產二級市場等寫到了“限制類”中。此舉動被外界解讀為國家全面限制外資進入地產領域的信號。

　　但更多的人把此政策解讀為對限制外資進入中國

房地產市場的再次強調和執行力的加強，事實上，自2006年以來，相關產業政策就已經相繼出臺，而近期，外資已經真正感受到了這種“阻力”越來越強。

　　“在北京、上海等一線城市，1億美元以上的單體樓宇收購，要到發改委和商務部去備案；在其他的省會城市，超過5000萬美元的收購，也要去備案，而備案制正是卡住外資的最好途徑。”上述投資總監說。

　　他介紹，近期有

澳大利亞一家著名投資銀行準備收購一處項目，但最終沒有通過審核，被“報銷掉了”。

　　“政府也沒有說不批準，但總之是態度很‘消極’，加上申請的量又很多，等的時間要很長。”

　　他介紹，一般來說，文件要在國家發改委那里停留至少60天到90天，而后再到商務部，整個流程下來，絕對不少于8個月。而在8個月的時間里，如果被收購方急于套現，交易就會出現變故。

　　“如果交易雙方關系不錯，能做好溝通工作，也理解需要走的程序，那么交易或許還能成功，但目前這樣肯于耐心等待的被收購方越來越少，因為被收購方大多是因為資金問題，想急于套現撤出。”北京一港資背景的地產投資機構經理如是說。

　　據記者了解，今年，愛爾蘭基金曾經計劃收購北京西單的Shopping Mall項目，涉及交易金額達36億元，但最終還是因為商務部遲遲不予報批，中糧集團才得以接手。

　　“所以從這個角度來說，備案的材料一定要說得有水平，比如要強調自己的項目符合國家的產業政策、增加稅收、有助于就業等；同時，還不能說得太過了。”上述港資地產投資機構經理如此表示。

　　而在中盛集團總經理助理賈嶺看來，政府也是在全力貫徹“真實商業存在”的原則，對外資的地產投資進行規范與引導，主要的目的在于延長外資在國內的停留時間，防止資金的快進快出。

　　“一般來講，外資首先要在地方政府備案，經過篩選，再上報給國家發改委及商務部。但有時候，地方政府也會特意關照一下外資地產投資公司，比如會特意強調對地方經濟的拉動作用等。”一位知情人士向記者透露。

　　他介紹，國家對于限制外資很嚴格，但地方政府有發展沖動，往往會反政策而行，在某種程度上助推了外資進入中國的房地產市場。

　　采用股權投資或間接收購

　　但不管怎么說，限外政策已經導致外資在中國的投資策略受到影響，而他們也在尋求新的切入點。

　　“例如麥格理等投資集團，他們在項目的內部收益率的要求上已經出現了很大的變化。”知情人士說。

　　他介紹，這些外資投資集團剛進入中國市場的時候，要求內部收益率在25%以上，而要達到這么高的收益率，資金的快進快出是必要的操作手段。

　　而隨著限外政策的不斷出臺，麥格理的內部收益率已降低到了18%到20%之間，而知情人士透露，目前麥格理13%-15%收益率的項目也在做，而內部收益率的降低，就是因為拉長了投資的時間，增加了時間成本。

　　他還進一步表示，現在外資投資國內的地產市場，正在改變路徑。

　　“有一家韓國的造船企業在大連進行投資，建設新的造船廠，在與當地政府協商的時候，這家企業要求特批一塊地來做職工宿舍。不過，在這塊地上，大部分為商品住宅，這其實是在變相投資房地產。”他舉例說。

　　陳海也表示，實際上，外資表面上按照國家的產業政策，打著高科技企業的旗號，但實際上是在進行土地開發，這在一些地方很普遍。

　　“而在投資方式上也會有不斷的創新，股權投資、間接收購等方式將會增多。”他說。

　　他還表示，由于一線城市收益空間已經變小，部分外資基金已經開始在二線城市探路。

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