李一戈

　　如果沒有意外,2007年萬科實現(xiàn)400億元的銷售額,幾成定局。此前三季度,萬科已完成367.9億元的銷售收入。按照這種增長速度,萬科在2009年實現(xiàn)1000億元的銷售收入,是非常可能的。

　　沒錯,這將是中國數(shù)萬家地產(chǎn)企業(yè)、數(shù)十家上市地產(chǎn)公司中,第一個率先抵達1000億高門檻的公司。

　　顯然,萬科正步入新一輪的加速擴張期。無須繁復的邏輯推導,萬科要提前實現(xiàn)1000億的目標(原規(guī)劃是到2011年),當然就不能靠常規(guī)的發(fā)展模式,而必須進行大規(guī)模的融資,然后實施一系列的股權并購。當年,萬科并購南都地產(chǎn)、北京朝開是如此,今年并購地杰國際城亦是如此。

　　當然,通過公開出讓渠道拿地,萬科也未能免俗。而既然是公開競爭,很多情況又是價高者得,所以,萬科的以下行動,便是順理成章的事了:

　　7月12日,萬科以26.8億元的價格取得了廣東

東莞塘廈大坪村35萬多平方米的土地,并以15243萬元/平方米的樓面地價成為廣東省新"地王"。這個樓面地價遠遠地超過了附近的現(xiàn)有商品房售價,直追隔壁的深圳

房價。

　　9月11日,萬科以27.2億元競得福州晉安區(qū)福飛北路東側、南平路北側地塊,土地面積16.7萬平米,樓面價超過7096元/平米,締造了福州新"地王"。該區(qū)域的現(xiàn)有商品房售價約6000余元,地塊成交后,附近項目連夜?jié)q價,甚至每平方米加價1000元。當?shù)亻_發(fā)商說,萬科這個項目售價肯定要超過每平方米1萬元,直線拉高區(qū)域均價數(shù)千元。

　　10月25日,萬科以17億元拿下北京朝陽區(qū)西大望路27號住宅及配套服務設施用地,其成交價為招標底價的2.2倍。連潘石屹也說,這塊地的價太高了。

　　高價拿地,創(chuàng)造地王記錄的,非唯萬科一家,為何要拿萬科說事?嗯,想來是因為,萬科是地產(chǎn)界的翹楚,中小企業(yè)的榜樣,萬科的一舉一動都被人們盯得緊緊的,何況高價拿地、制造地王這種不乏轟動的大事。因為,事實正是,每高價拍一次地,周邊房價就大漲一輪,這已成為近年來地產(chǎn)界的普遍規(guī)律。結論是:高地價迅速拉升了房價(反過來也成立),萬科是助推當?shù)胤績r上漲的企業(yè)之一。

　　可是,萬科也會感到冤枉。它會說:我也不想以26.8億元來加冕廣東的新地王,不想以27.2億元來創(chuàng)造福州地王,我還希望成交價是20億甚至15億元,但當?shù)卣�府同意�?其他競爭企業(yè)答應嗎?

　　萬科董事長王石說,不囤地、不捂盤。可是,輿論洶洶,舉例說,三季度,萬科新增土地儲備268.6萬平方米;今年以來,萬科新增土地儲備項目976萬平方米。這還不算是囤地嗎?萬科會說:這是為了實施公司戰(zhàn)略擴張而必須進行的土地儲備,而不是囤地。

　　然而,輿論還是不想放過萬科。譬如,王石說,

房地產(chǎn)資源向上市公司適當集中有利于保護購房者利益;王石又說,中國房地產(chǎn)行業(yè)不是過于集中,而是過度分散,全國現(xiàn)在有將近6萬家房地產(chǎn)企業(yè),萬科目前的市場占有率只有1.4%左右。

　　如果日本、美國和香港地區(qū)的房地產(chǎn)集中度或者說壟斷度來參考,我國地產(chǎn)商的集中度確實太低了。但中國的國情恐怕迥乎不同。購房者擔心的是,全國前5名房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率還不足5%,房價已經(jīng)漲得如此嚇人,倘若他們的市場占有率上升到10%甚至20%、30%,房價是不是會漲到天上去?因為,可憐的購房者,在房價面前,沒有絲毫的話語權。當然,萬科會問:市場占有率與房價有必然聯(lián)系嗎?

　　想來都是些廢話。我們無論苛求也好,羨慕也好,萬科不會因此停下自己大規(guī)模跳躍式發(fā)展的腳步,萬科的1000億是擋不住的。