上海報道　本報記者　田新杰

　　2007年11月15日下午，世茂、“美信富客斯”、“勝道YYSPORTS”　三方深度合作正式簽約。11月30日，世茂股份（600823）股東大會將審議關于公司向特定對象非公開發行股票暨發行股份購買資產方案事項，如果不出意外，世茂集團這次在商業地產資產上的大手筆將真正收官，完成世茂商業地產“完美轉身”的關鍵一步。

　　憑借約400萬平方米商業地產資產的注入，世茂股份將一躍成為國內商業地產上市隊列中的領軍企業之一，而在世茂集團的計劃中，資產注入僅是世茂股份邁向商業地產旗艦的第一步，今后伴隨著其在資本市場的融資努力，商業地產的規模將不斷擴大。

　　世茂集團執行董事兼常務副總裁許世壇在接受了本報記者的專訪，世茂股份未來的發展路線已然清晰。

　　應對回報期過長質疑

　　＜21世紀＞：此前市場出現了一些機構投資者拋售世茂股份

股票的情況，主要是擔憂投資回報期過長，世茂股份有什么針對性的措施？

　　許世壇（以下簡稱許）：這個月底如果股東大會順利通過購買資產方案，世茂股份將順利進入一個新的商業地產發展階段。

　　隨著世茂股份今后的擴張計劃逐步推進，考慮到資金問題，我們不會是100％持有，會根據不同的物業有針對性地制定計劃，短長線結合以解決投資者擔心的回報周期過長的問題。

　　上海、北京等一線城市的商業物業，看好未來經營及物業升值前景，將主要以持有為主；在二三線城市的商業物業，除了核心商場持有經營外，周邊如臨街商鋪、步行街物業將出售。

　　通過有選擇持有商業，出售部分商業物業實現上市公司短期內業績的持續性，避免在資產注入后，回報周期過長的問題。通過這樣的調整，爭取業績在明年就能有大幅增長。

　　此前市場上出現拋售現象，或許也是對世茂的上述策略不甚了解的緣故。世茂

房地產2007年的中期業績中，酒店及商業物業營業額上升至人民幣2.35億元，較同期增長約4倍遠高于主營的增幅。商業地產的經濟效益及對公司未來影響已逐步顯現。

　　＜21世紀＞：此次即將注入世茂股份的約400萬平方米的商業地產項目，由土地儲備、在建項目以及成熟物業構成，其比例如何？

　　許：主要還是土地儲備。這部分商業項目的土地儲備就目前的房地產市場而言，將是越來越稀有的資源，世茂將綜合利用集團的資源以求最好的開發。

　　其中成熟的物業并不是很多，主要就是一個位于北京CBD的辦公購物中心。但未來，公司將擁有全國一二線城市核心區域的多個大型商業項目，比如沈陽五里河項目、北京三里屯項目等。

　　＜21世紀＞：業內比較關注的是世茂股份的運作能力，世茂股份此前并沒有足夠豐富的商業地產運作經驗，也沒有龐大的成熟商業地產運作團隊和人才儲備，這個問題怎么解決？

　　許：世茂股份今后在運作商業地產項目過程中，會有三個優勢：首先是資金優勢，可以憑借公司的A股上市平臺運用多種融資渠道獲取資金；其次，在資產注入后，世茂房地產旗下商業地產項目的整個運作團隊將隨之進入，世茂商業運作團隊同時還擁有良好的國內外商業客戶資源；其次，世茂向來注重在商業地產項目的創新思維，如上海松江室內全天候主題公園、上海天馬山礦坑五星級酒店等項目。

　　商業地產擴張

　　＜21世紀＞：以目前注入的資產開發程度，主要處于投入階段，世茂股份將如何滿足項目日后開發的資金需求？

　　許：根據最新的兩家獨立評估機構作出的評估報告，注入世茂股份的這塊商業地產資產市值在100億人民幣左右。

　　公司有過大概的估算，后續完全開發成熟的資金需求近200億人民幣。不過這200億的投入將在大約3年時間內分期投入，另外每年在二三線城市部分銷售型商鋪帶來的回款，每年需要的資金投入大約在十幾個億。

　　此次隨資產一同注入的有約7.5億現金，加上世茂股份自有資金，目前就已經準備了約十幾個億的啟動資金。

　　＜21世紀＞：世茂股份原先自有的一些項目，今后將如何運作？

　　許：世茂股份原有的項目主要是南京、福州及上海南京西路的萬象商都項目，前兩者的開發已接近尾聲，而萬象商都項目目前還在與規劃部門進行溝通，將一起納入商業地產業務中，繼續開發。

　　＜21世紀＞：世茂股份未來發展的目標是什么？

　　許：今后世茂集團所有的商業地產業務都將由世茂股份來運作。世茂希望專業化分工更為明確，包括

寫字樓、大型商場等都將集中在世茂股份。集團方面打造世茂股份為商業旗艦，并不滿足于目前注入的400萬商業地產項目的規模，未來將繼續擴容到500萬、800萬，甚至1000萬平方米的規模，世茂股份今后將處于持續擴張中。

　　在集團2006年至2010年的第一個5年商業發展計劃中，公司將陸續在國內20個城市推出約24個商業地產項目（暫不包括寫字樓、酒店、服務式公寓）。目前，世茂在內地房地產市場商業地產的投資占整個投資比例在30％左右。

　　＜21世紀＞：是否意味著世茂的重點轉向了商業地產？住宅業務今后如何定位？

　　許：此前市場猜測世茂是否放棄住宅市場，這個答案是否定的。在未來的架構中，世茂房地產將重點還是以住宅以及酒店兩大業務為主。

　　在公司剛開始宣布這次調整時，香港市場擔心這塊注入資產的價值被低估，也一段時間里對股價有所影響，而公司隨后做了一些解釋，近期世茂房地產的市場走勢也很好。

　　這次注資其實是一個雙贏的結果。對世茂房地產來說，它能集中精力運作住宅及酒店兩塊業務；對世茂股份而言，從此前A股一個規模偏小的地產公司一躍成為領先的商業地產上市公司，更有利于其今后在資本市場的表現。

　　世茂股份今后新增的項目將不再是資產注入的模式，考慮由其親自參與競標。當然，對于個別規模超過世茂股份目前承受能力的龐大項目，也不排除依靠H股和A股兩家公司聯合競標的模式，隨后按要求分割開發和經營。