袁朝暉

　　“所有的外資銀行都會告訴你，對于第二套房首付標準和貸款利率在新政策出臺后，已經有了怎樣的具體條款，但事實上誰也拿不出來。”某外資銀行資深人士相當坦率地表示。事實上，兩個月前央行聯合銀監會發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》《通知》打亂了外資銀行在房貸市場上的 “算盤”，但也讓他們有了新的“盤算”。

　　開發新產品，加速轉型法人銀行，各外資銀行正在各顯神通，因為對他們來說，房貸業務其實是一塊不小的蛋糕。

　　依然沒有答案

　　根據《通知》，商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。但通知沒有明確究竟以何種方式認定“第二套”住房，因此銀行在制定各自的執行細則時可能存在一定差異。

　　自《通知》發布起，開展房貸業務的各商業銀行包括外資銀行，已開始提高第二套房首付標準和貸款利率，但諸多原因使得外資銀行的實際操作各不相同。

　　“我們現在的確非常困難。”某外資銀行中國區行長稱，“以前大家都很看中這項業務，而且投入很多精力，政策的變化多少讓我們措手不及，與此前認為外資行房貸業務量少、受影響不大的觀點不同，外資銀行的房貸業務正逐漸開始為房貸新政所累。現在這種情況，一家外資行能找到一個內地客戶做房貸都困難。”

　　另外一家外資銀行北京業務負責人也承認：“而今轉按揭業務已經沒有辦法做了。”

　　事實上，在正式開展人民幣業務還不到3個月，外資銀行就開始在按揭產品上花樣翻新了。今年7月13日，花旗銀行(中國)有限公司推出轉加按揭貸款業務，成為渣打后第二家開展此業務的外資銀行。

　　“外資行認定第幾套的標準，是根據客戶在自家銀行貸款套數，”知情人士稱，“但是能夠炒房的人，照樣還是有機會炒。本來就沒多少錢的人更加沒機會。”

　　匯豐銀行人士表示，由于外資銀行尚未加入央行征信系統，這使得外資銀行在認定第二套方面缺乏技術支撐。

　　而選擇外資銀行的客戶主要是在華辦有房屋按揭的外籍人士，由于對人民幣升值及美元貶值存有預期，所以不愿持有人民幣負債。

　　“因為中資互享可以查信息，在外資行貸款則沒有這個難題，反正也不用公積金。”知情人士說

　　新路與轉變

　　生意還是要做，某外資銀行中國區負責人表示，在中國，一般在外資銀行內部，個人金融業務和企業銀行業務各占50%，其中，在個人金融業務當中，房貸往往要占到50%以上，而且對利潤貢獻率很大，因此，即使政策限制，但業務必須繼續發展。

　　最先想到新辦法的是德意志銀行，針對中國市場推出的“db德銀得意置業”系列房貸產品中，首家推出了創新日元按揭產品，其以目前國內市場最低的2.75%的利率成為房貸市場中引人矚目的焦點。

　　而另一條道路就是加速轉型法人銀行。由于法人銀行意味著人民幣的個人金融業務可以全方位出擊，因此加快轉型法人銀行后的業務空間，特別是人民幣業務空間也成為許多外資銀行看中的焦點。

　　根據國際清算銀行(BIS)在2006年12月的報告，中國的房屋貸款市場達2,270億美元，規模居亞洲之首。中國個人

住房貸款市場成為商業銀行的優質“資產”

蛋糕，中外資銀行競相通過新穎的房貸產品和增值服務以期贏得購房者的青睞。自今年3月至今年10月，央行共五次加息，一年期貸款基準利率由6.12%上調到7.29%，這對于動輒則須貸款百萬的購房者來說，無形中又增加了本已巨額的利息支出。

　　而這，對外資銀行來說，顯然是不愿失去的一塊蛋糕。

　　來源：經濟觀察報網