《上海國資》記者　劉虹

　　征收物業稅要有針對性，不能一刀切

　　10月12日，國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發布會上表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。該負責人表示，開征物業稅政策性比較強，而我國地區間經濟發展差異大、房地產產權管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業稅的開征做好準備。

　　這次對物業稅的明確提及是一石激起千層浪，引起了各界的強烈反響，招來一片熱議聲。有市場人士預測，經過多年的論證摸索之后，物業稅即將破題，可能在2008年開始正式征收。

　　然而在10月18日，國家稅務總局新聞負責人馬方明對外明確表示，物業稅征收尚無明確的時間表，相關媒體報道不屬實。他指出，物業稅屬于地方稅種，其開征等事宜應由全國人大常委會立法來決定，國家稅務總局只是執行機構，不可能自己制定征收的時間表。

　　盡管主管部門強調尚無推出的時間表，“物業稅明年開征”的消息或將止于傳言，然而可以肯定的是，在百轉千回之后，物業稅的腳步已漸漸近了。

　　物業稅的多重意義

　　早在2003年，“實施城鎮稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”就成為房地產市場稅費改革的趨勢。今年1月25日，國稅總局下發的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業稅方案”列入2007年的工作范圍。今年“兩會”期間，提交十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告草案中，也提及要“研究開征物業稅的實施方案”。

　　稅務總局和財政部先后批準了包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶等6個省市作為試點先行單位，進行房地產模擬評稅試點。2007年又擴大試點范圍，增加河南、安徽、福建、大連4個地區作為試點，至此試點區域達到10個。

　　近年來各地房價逐步攀升，今年全國大中城市更是掀起了房價普漲的熱潮，部分城市甚至出現了房價飚升現象。據發改委公布的數據顯示，9月份全國70個大中城市房價同比上漲8.9%。而據專家分析，接下來房價上漲壓力猶存。

　　針對房價高企等日趨激化的樓市問題，中國房地產協會副會長朱中一日前在博鰲房地產論壇上提出建議，應加速推進物業稅出臺、減少二手房流轉環節的營業稅等。此前，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組也建議，選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業稅。

　　在這樣的形勢下，關于物業稅的消息浮出水面，無論是增加試點還是國稅總局官員的明確提及，都無疑觸動了樓市的敏感神經。

　　國稅總局官員曾表示，目前我國不動產征稅存在內外稅制不統一，房、地分設稅種，計稅依據不合理，對房地產征收的稅費比較多等問題。開征物業稅，不僅有利于各類企業公平競爭，也有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范等一系列問題，并可能成為房地產市場的內在穩定器。

　　盡管征收物業稅目前還沒有明確的時間表，但基本框架已經確定：將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。也就是說，把現在買房子時需交的稅，放到買房子后按年交。

　　上海市流通經濟研究所所長汪亮對《上海國資》表示，房地產業經過了近10年的迅猛發展，出現了不少問題，已經到了該限制的時候了，國家針對房地產行業調控打出了一系列組合拳，物業稅即其中之一，盡快開征很有必要。這部分稅收可由政府通過轉移支付進行二次分配，有利于為困難人群解決住房問題，如建廉租房等。

　　著名經濟學家樊綱指出，開征物業稅的意義絕不僅限于調控房價，其更重要的意義是穩定政府稅收來源，避免“土地財政”。開征房地產稅，能夠引導地方政府增加基礎設施，提供更多公共服務，改進區域環境，從房地產價格升值中獲得更多收益。

　　試點困局

　　物業稅模擬運行已經兩年。據悉，目前物業稅的模擬“空轉”試點雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計。兩年來，第一批試點的6省市都在不斷完善和豐富相關數據和測算結果。

　　9月中旬,財政部和國家稅務總局在北京召開了房地產模擬評稅擴大試點動員和培訓會議,一位參會人士透露，模擬試點的數據、工作程序都是真實的，要根據所有這些數據,在一定的稅負下確定一個稅率去測算征收。是按房屋的評估原值征收還是按比例征收也在討論之中,原則就是要找到老百姓能夠接受的稅基、稅率、稅負。

　　但是，兩年前啟動的物業稅模擬試點至今沒有實際運行，遭遇困境，個中原因自然是征稅與地方利益休戚相關。據稱，去年11月份，財政部曾與6個試點省市一一商討2007年能否實轉，但無果。實際上，第一批參加試點的城市都拒絕“實轉”，主要是擔心會對吸引外來投資產生很大沖擊。一位地方財政官員說，對那些房地產市場本來就薄弱的城市來說，率先開征物業稅短期沖擊會很大。如果實轉試點，稅收成本也很高，因為要摸清每個人的房產，還要對城鄉結合部和農村的房屋進行摸底，而現在的模擬試點只針對城鎮居民。

　　知情人士稱，財政部和國稅總局曾表示，因實轉造成的損失，財政部會通過其他途徑給予各試點城市補償，但各省市認為，實轉對投資的影響是長遠的，對此還是有很多顧慮。

　　深圳作為第一批物業稅“空轉”試點，在實際操作和數據收集上相對廣東其他城市有優勢。因此業界認為，國家如果要在廣東選試點城市，深圳肯定是首選。

　　深圳市地稅局一位不愿具名的官員透露，深圳從去年開始物業稅模擬空轉，到目前為止并沒有實質性的進展，主要問題是同房產管理部門的信息傳遞差錯較多。尤其是業主變動信息和價格信息問題較大，不具備實際征稅條件。

　　汪亮對《上海國資》指出，征收物業稅用意雖好，但是要有針對性，不能一刀切,操作上不能簡單化處理。應主要針對高檔住宅業主、大戶型業主、有多套住房的投資者進行征收。對象、范圍應明確，制定量化的認定標準是關鍵。

　　在汪亮看來，物業稅在試點中遇到問題，其中很重要的一個原因是由于地方政府習慣于粗放式管理，工作不夠細化，在操作性上，征稅的群體、范圍未明確，標準難以量化，自然也就難以“實轉”。

　　謀定而動

　　物業稅出臺是一個復雜的程序，用國家稅務總局副局長宋蘭的話說，物業稅需要制度、技術、人員專業技能和信息化等方面的條件，還需積極研究。

　　中國人民大學公共管理學院副院長溫來成自2003年開始參與稅務總局、國務院發展研究中心舉辦的物業稅研討與研究活動。他介紹，目前空轉的物業稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收1.2%的物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業稅，“空轉中沒有設定起征點”。

　　對于稅費的征收標準，依據全國各模擬試點城市的情況分析，中央財經工作領導小組的有關專家已作了測算，認為如果以超過0.8%的稅率征收物業稅，則可能增加居民的稅收負擔。

　　中國人民銀行行長助理易綱曾表示，物業稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統一稅率。

　　國家發改委投資所副所長程選透露，考慮到首次開征房地產稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可能設定在0.3%至0.8%之間。

　　從房屋面積上而言，目前有專家認為征收物業稅應有對普通住宅和非普通住宅的區分，范圍以144平方米為界，也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。但這一說法并沒有得到國家有關部門的印證。程選認為，這是一個首要解決的問題，但目前尚未確定。要完成了全國性的房源普查工作，物業稅的推行才能有基礎。

　　多位業內專家認為，物業稅開征必須建立在完備的房屋產權信息體系以及合理的起征點、稅率設置、區別政策和調整機制上。一位不愿透露姓名的權威人士表示，物業稅“實轉”仍有諸多障礙，房地產管理問題和土地出讓金繳納制度是物業稅征收的兩大瓶頸。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，在一系列外部條件不具備的情況下，推行物業稅的可能性極低，即使強行拿出方案，也無法有效實施。

　　“在沒有全國范圍內住房普查的情況下，物業稅的稅基、稅率如何確定？”易憲容表示，“如果只能實行比較低的通用稅率，比如說1%，那是沒有意義的。”

　　物業稅作為一種持有稅，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款。根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此應繳納的稅值會隨房產的升值而提高。因此，對房地產價值進行有效的評估成為了物業稅征收的重要環節。

　　中國政法大學財稅金融法研究所副所長施正文認為，由于國內房地產市場發展迅速且各地區差異過大，對房地產價格的評估必然是項“巨大的工程”。而目前國內的房地產市場評估涉及建設部門、國土資源部門等不同標準，稅務部門也缺乏必要的房產信息共享，征稅能力很難滿足要求。

　　“征收物業稅后，各種稅費將轉移至房產保有期內分批交納，必然牽扯到不同管理部門和不同市場主體之間的利益分配，因此在開發、持有、流通環節的利益障礙很可能成為阻礙物業稅開征的重要因素。”

　　施正文建議，物業稅的推出不一定要一步到位，可以像個人所得稅一樣，開始時在小范圍內征收，比如僅僅針對增量住房開征，然后逐步擴大。

　　汪亮對《上海國資》強調說，物業稅開征前，應對實際中可能遇到的問題有充分的認識和準備。征稅絕不是稅務部門一家的事，需要房地產等相關政府部門形成合力，建立信息共享的管理平臺。即使開征，靠財政部或國稅總局的一紙文件是不夠的，各地應根據不同的實際情況制定具體的執行標準。

　　物業稅是什么

　　物業稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業稅本質上是對不動產占有(不一定是所有)課征的財產稅。

　　各國各地區房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。多數國家和地區開征物業稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財政型的物業稅。

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