孫榮飛

　　那些高居財富榜首的地產(chǎn)富豪們，是中國土地財富迅速向少數(shù)人集中的寫照。農(nóng)民未能參與中國有史以來最大規(guī)模資本化

　　當(dāng)中國正經(jīng)歷著一場空前的造富運動時，讓我們?nèi)匀换氐截敻恢�母——土地�?/p>

　　土地財富分配，少數(shù)歡喜多數(shù)愁。

　　今年的福布斯和胡潤富豪榜顯耀了地產(chǎn)商的財富頭牌地位，福布斯前10位首富中涉足房地產(chǎn)開發(fā)的富豪已占5席。胡潤富豪榜前10位中也有6位涉足房地產(chǎn)開發(fā)。自1998年住房商品化改革以來，全國范圍內(nèi)明顯在持續(xù)穩(wěn)定上漲的資產(chǎn)是地產(chǎn)。2004年全國主要城市地價同比漲幅為6.08%，2005年地價同比上漲4.44%，2006年漲幅為5.19%，到2007年前三季度漲幅更是達到12.8%。作為標(biāo)本，富力地產(chǎn)13年間，資產(chǎn)從2000萬猛升到市值過千億。

　　也在同一時序，農(nóng)民開始通過在集體土地上出租出售標(biāo)準(zhǔn)廠房、小產(chǎn)權(quán)房，以求土地財富增值中謀得一杯羹。但在18億畝耕地紅線的高壓下，鄉(xiāng)村農(nóng)民的“以租代征”行為沒有得到有關(guān)部門的許可，土地資本化班車在7.37億農(nóng)民面前呼嘯而過。

　　被“征用”的集體土地

　　土地有償使用歷程在中國已行進了20年，而農(nóng)民脫離土地市場化也有了20年。

　　1987年9月，深圳率先試行土地使用有償出讓，出讓了一塊5000多平方米的土地使用權(quán)，限期50年，由此改變了國有土地?zé)o償使用、無限期使用和不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的歷史，揭開了國有土地使用制度改革的序幕。

　　1998年，為刺激經(jīng)濟，住房開始商品化改革，大量工業(yè)項目上馬。而存量國有土地供給的不足使有關(guān)方面將手伸向集體土地。據(jù)國土部近幾年執(zhí)法檢查的實際數(shù)據(jù)估算，每年我國新增建設(shè)用地95%以上屬于農(nóng)村集體農(nóng)用地。

　　農(nóng)地的非農(nóng)化，使農(nóng)地一下子在建設(shè)用地的招拍掛過程中發(fā)現(xiàn)了價值。2007年前三季度，全國土地

　　農(nóng)村土地集體性質(zhì)和帶有計劃色彩的土地征用制，兩者合力鎖住了農(nóng)民，使之不能參與到中國有史以來最大規(guī)模資本化過程中。

　　《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地“農(nóng)民集體所有”。由于“農(nóng)民集體所有”概念模糊，集體土地所有權(quán)證大多發(fā)給了村民委員會，使村民委員會成了實際上的所有者，個體農(nóng)民權(quán)利地位不明，進而使征地中的補償內(nèi)容、補償對象、征地補償費用的分配不能合理到位。

　　據(jù)全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明分析，目前被征地土地收益分配格局大致是：地方政府占20%~30%，企業(yè)占40%~50%，村級組織占25%~30%，農(nóng)民僅占5%~10%。

　　按照征地制度，國家在公共利益需要時(實際上在中國，不管是公益性目的，還是商業(yè)性目的，都必須先征為國有)，有權(quán)將農(nóng)村集體所有土地征用為國有。征用土地的補償款為三年平均農(nóng)業(yè)產(chǎn)量價值的6到10倍，最高標(biāo)準(zhǔn)不超過30倍。

　　根據(jù)農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心廖洪樂研究員測算，按最高標(biāo)準(zhǔn)補償，南方地區(qū)集體和農(nóng)民所得補償(人均耕地按0.14公頃計算)僅夠農(nóng)民23年生活費用，北方地區(qū)的補償還不夠20年生活費用。也就是只有將征地補償由現(xiàn)在的30倍提高到45~54倍(南方地區(qū)為45倍，北方地區(qū)為54倍)，才能保證集體和農(nóng)民征地前后收入水平基本持平。

　　中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院孔祥智教授對山西、內(nèi)蒙、浙江、海南四省區(qū)459個農(nóng)戶問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，近70%的農(nóng)民不愿意土地被征用。此外，國家土地督察北京局近期一項對農(nóng)民的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，73%的農(nóng)民愿意或比較愿意以“以租代征”的形式出租土地。

　　補償過低和補償對象不明，造成大量無地、無就業(yè)門路、無最低生活保障的農(nóng)民，并引起中央高層關(guān)注。目前中央成立了由7個部門組成的全國農(nóng)村土地突出問題專項治理領(lǐng)導(dǎo)小組，由農(nóng)業(yè)部牽頭，著力解決八類在征收征用農(nóng)民承包土地中侵害農(nóng)民權(quán)益的突出問題。

　　為解決補償過低現(xiàn)象，一些沿海地區(qū)已開始試行征地補償區(qū)片價和綜合地價，有的地方提高了土地的年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，有的地方則用集體土地的使用權(quán)入股。

　　但農(nóng)業(yè)部法規(guī)司原司長郭書田直言，侵害農(nóng)民土地權(quán)益的根本原因在于法律規(guī)定地方政府壟斷土地一級市場和經(jīng)營二級市場，不從源頭解決這個問題，城鄉(xiāng)差距仍將拉大。

　　中國人民大學(xué)土地管理系嚴(yán)金明教授建言，修改《土地管理法》中的相關(guān)條款，廢除按“土地原用途”計算補助費用的規(guī)定，改按市場價格向農(nóng)民支付土地補助費和安置補助費。

　　穩(wěn)定化壓倒資本化

　　在《物權(quán)法》草案修改過程中，為應(yīng)對農(nóng)民離開農(nóng)村進入城市，緩解城鎮(zhèn)住房需求壓力，不少專家提出應(yīng)把農(nóng)民宅基地使用權(quán)及其房屋可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租和出售的內(nèi)容寫入。最后《物權(quán)法》將此內(nèi)容刪除，只留下“法律另有規(guī)定的除外”這個口子。

　　早在1999年，國土部就從蕪湖市開始了對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行試點，對閑置低效的集體建設(shè)用地，供需雙方可以依法直接交易。目前，上海作為全國三個預(yù)防腐敗試點省份之一，更是籌劃建立土地有形交易中心，為供需雙方直接交易提供平臺。

　　但國土部對直接流轉(zhuǎn)始終持謹慎態(tài)度，對試點集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)嚴(yán)格設(shè)限，不準(zhǔn)流轉(zhuǎn)出來的集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，而只能國家來征用。加之現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定農(nóng)村宅基地為集體所有，農(nóng)村通過出租出售小產(chǎn)權(quán)房以求搭上土地資本化班車為法令所不容。

　　多方限制農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)抵押以及宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任唐仁健曾對本報說出了苦衷，“在農(nóng)村，土地根據(jù)價值流動后所帶來的收益風(fēng)險遠不及土地現(xiàn)在擁有的社會保障功能。10個人的承包地都給一個人經(jīng)營后，規(guī)模效益沒增多少，社會保障風(fēng)險卻是倍增。”

　　“取之于農(nóng)、用之于城”的土地出讓金

　　隨著“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地出讓須招拍掛”正式寫入11月1日實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，國土部將行政劃撥土地的領(lǐng)域縮至了最小范圍，為集約用地和防止土地腐敗奠定了政策基石。

　　但由于土地收購儲備制度在2001年的實施，地方政府通過土地收購儲備機構(gòu)成為了土地一級市場的壟斷供應(yīng)者。在土地低價收購儲備制度之外還輔之以招拍掛，招拍掛下“價高者得”，結(jié)果，地價在招拍掛的槌聲中一漲再漲。

　　2004年所有商業(yè)性用地全面采用招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式公開交易”，到2006年全國招拍掛出讓土地價款同比增長30.5%。2007年開始國土部將招拍掛擴展至工業(yè)用地，國土部據(jù)此測算工業(yè)地價將提高三分之一甚至50%。

　　據(jù)國土部年報，2004年全國土地出讓金高達5894億元，2006年全國土地出讓金總額更達到了7000多億元。北京大學(xué)平新喬教授帶領(lǐng)課題組調(diào)研后認為2006年全國土地出讓收入保守估計超過1萬億元。

　　巨額的土地出讓金，成為了地方政府不受監(jiān)管的第二財政，傾情用于城市建設(shè)和城市土地開發(fā)，即“取之于農(nóng)，用之于城”。

　　廖洪樂研究員計算，1995年全國每公頃土地出讓金收入為77.2萬元，其中每公頃征地費18.9萬元、開發(fā)費11.1萬元、出讓金純收益40.4萬元、其他稅費收入6.8萬元�？鄢�開發(fā)費用后，每公頃土地收益66.1萬元，其中政府收入的出讓金純收益和其他稅費占71.4%，集體和農(nóng)民個人占28.6%，政府與集體和農(nóng)民的土地收益比為2.5：1。

　　而到2005年，每公頃土地出讓金收入為355.3萬元、出讓金純收益為131.9萬元。與1995年相比，每公頃土地出讓金和出讓金純收益分別增長了3.6倍和2.3倍，而征地補償標(biāo)準(zhǔn)最高限額卻僅提高了1.5倍，即由20倍提高到30倍。政府與集體和農(nóng)民個人的收益比由此拉大為4.8∶1。也由此近十年征地糾紛不斷增加。

　　所幸的是，2006年國辦發(fā)31號文和100號文連續(xù)作出規(guī)定，要求土地出讓金支出逐步提高用于補助被征地農(nóng)民社會保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。而土地出讓金收支兩條線和用之于農(nóng)的制度剛性化，也為物業(yè)稅的最終實施減少了地方政府的阻力。

　　“地王”時代

　　招拍掛的全面實施，為地方政府獲得了越來越高的土地出讓金額，那這是否壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間？

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的暴利你都想象不到�！焙仙鷦�(chuàng)展一位高層私下對記者坦承。

　　縱觀三年來，中國地產(chǎn)上市公司市值呈跳躍性增長。在2004年10月8日，地產(chǎn)股市值1047.28億元，到2007年10月8日，市值增長到6258.41億元。相比之下，根據(jù)中國社科院的《農(nóng)村經(jīng)濟綠皮書》報告，全國農(nóng)戶在2006年依賴土地的家庭經(jīng)營人均純收入為1931元，比2004年僅增加187元。

　　對房地產(chǎn)商來說，錦上添花的是，從2005年開始，全國出現(xiàn)房屋竣工面積少于房屋銷售面積現(xiàn)象，到了2007年前三季度，竣工面積更是不及銷售面積的一半。中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究項目負責(zé)人汪勇表示，對那些土地儲備比較豐富的企業(yè)來說，2007年絕對是個機會。

　　在房屋供不應(yīng)求的緊張形勢下，有地就是王。隨著土地招拍掛的全面實施，房地產(chǎn)商展開了拿地競賽。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，強勢的股市為上市房地產(chǎn)商提供足夠巨額的競地資本，同時也為房地產(chǎn)商的冒險提供了風(fēng)險分散機制。

　　激烈的競爭，“地王”的頻現(xiàn)，也牽引地價瘋狂上漲。

　　以具有代表性的二線城市武漢為例，2004年東立置業(yè)以11.37億元身價成了武漢當(dāng)時的“地王”。當(dāng)年武漢樓面地價為1259元/平方米，較2003年同比增長11.61%。

　　2005年2月2日　香港世茂集團以31.5億元奪得的武漢漢陽鸚鵡洲地塊，是武漢有史以來出讓的最大一宗國有土地，并創(chuàng)下當(dāng)時國內(nèi)土地競拍成交價最高紀(jì)錄。當(dāng)年武漢樓面地價為1845元/平方米，較2004年同比增長46.54%。

　　2006年12月21日武漢最后一次土地拍賣落槌，深圳金地5.46億攬下武漢積玉橋百畝地，2804元/平方米的樓面地價創(chuàng)了積玉橋片區(qū)的新高。當(dāng)年武漢樓面地價1929元/平方米，較2005年同比增長4.36%。

　　到了2007年，外地企業(yè)在武漢拿地更是掀起狂風(fēng)。9月，萬科以5287元/平方米的高樓面地價將江漢區(qū)馬場角路一地塊收入囊中。同月，華潤置地則更是以26.92億元高價擊敗萬科、融僑等競爭者拍得武漢CBD首批地。

　　不斷涌現(xiàn)的“地王”，透支著未來2~3年的樓價。而“地王們”的豪賭背后，是有足夠的信心將拿地的成本轉(zhuǎn)移到購房者手中。這樣，在農(nóng)民未能享受到土地增值的好處同時，城鎮(zhèn)的中低收入者被迫擠入樓市，承受著房價高漲的折磨。

　　不過，城鎮(zhèn)中低收入者住房問題從今年開始有了轉(zhuǎn)機，政府相關(guān)部門開始正式承擔(dān)起住房保障的責(zé)任，不讓地價、房價上漲之勢過多殃及城鎮(zhèn)中低收入者。但擁有著土地的農(nóng)民如何在土地增值中水漲船高，仍然是個艱苦的過程。