老牌勁旅行情補漲政策效應趨顯

　　虹橋CBD有望突破“瓶頸”

　　李靜穎

　　作為中國第一個涉外商貿、居住、外事活動的國家級開發區，虹橋曾隨著古北高檔社區的開發而盛極一時，成為國內首個老牌CBD，同時也順理成章地成為了上海早期寫字樓的集中地。區域內甲、乙級寫字樓均為涉外物業，集聚了一大批外資企業，樓宇經濟為長寧區貢獻了相當數目的稅收。但隨著近幾年來五大CBD的崛起，長江后浪推前浪的變革，使得昔日“老大哥”的風光不再。但值得一提的是，根據長寧區現代服務業“十一五”規劃，到2010年長寧區將基本建成虹橋涉外貿易中心，這一虹橋涉外商務區將形成功能、產業、形態一體化，有望重新煥發CBD的昔日風采。

　　目前，從戴德梁行(上海)研究部發布的2007年第三季度上海甲級

　　背景優勢顯著

　　目前，虹橋地區已吸引了3500多家企業和辦事機構，其中外資企業和外事機構約占虹橋開發區企業和機構總量的50%，通用電氣、聯合利華、英特爾、3M等世界著名的跨國公司入駐于此。同時，虹橋地區將通過土地出讓、樓宇招商、商業拓展等途徑進一步引進國際企業、辦事機構的進駐。形成國際企業和機構集聚、國際產品展覽展示、國際品牌商品銷售、國際消費群體和文化活動會聚的區域。

　　據統計，虹橋開發區寫字樓入駐率較高，大部分物業入駐率基本維持在95%左右。這主要是由于區域辦公氛圍較為濃郁，同時也與該區域新增寫字樓供應匱乏有關。由于基本以消化現有寫字樓為主，使得與其他CBD相比，虹橋區域整體規模不大，成為該區域寫字樓發展的最大硬傷。

　　但是在虹橋開發區貿易為先的背景下，成熟的辦公氛圍、完善的商業配套以及便利的交通設施，仍然吸引著眾多國內外企業，這一固定的格局支撐起了虹橋開發區的穩定發展。

　　政策效應推進

　　根據長寧區發展和改革委員會公布的《長寧區現代服務業“十一五”規劃》顯示，到2010年，長寧區將基本建成虹橋涉外貿易中心，虹橋涉外貿易中心按照“國際、商貿、文化”的功能特征，著力發揮核心作用和輻射功能，進一步加強國際經貿與商務功能。積極引進外資企業、外國企業代表處、外事機構和國際機構，提高外向型經濟和國際機構的集聚度。

　　據悉，其中將重點培育億元樓宇和億元企業，做好新建樓宇招商前移工作，堅持產業鏈高端和企業高端的定位原則，重點引進現代服務業研發、銷售、管理、結算類企業和國內外著名企業總部，提升新建樓宇中的企業能級。

　　同時，作為完善虹橋開發區商務中心功能的古北地區，上海市政府也在大力推動該區域的建設。在古北一期業已大獲成功基礎上，古北二期的開發也備受矚目，整個古北二期占地約57.68公頃，總建筑面積約103萬平方米，其位于古北一期東側，以紅寶石路為界，古北二期的北面將規劃成為商務區，南面則規劃為居住區，開發高標準的公寓住宅。此外，古北三期即古北商務區占地面積25公頃，規劃建筑面積45.8萬平方米，將以大商務、多元化為主導的高檔酒店、公寓式酒店、商業、會展、文化醫療等現代服務功能設施，形成與虹橋開發區具有互補效益的功能布局。

　　核心項目助陣

　　根據戴德梁行(上海)研究部發布的2007年第三季度上海甲級寫字樓市場展望顯示，明年年初，甲級寫字樓需求將保持強勁增長勢頭，市場將持續緊張局面。未來12個月大約有1172024平方米甲級寫字樓新增供應量上市。除去陸家嘴上海環球金融中心226000平方米的“大盤”供應，長寧虹橋古北地區首座超甲級寫字樓東銀中心52000平方米的市場供應將會在該區域“一枝獨秀”，“領跑”虹橋CBD。