總投資150億～200億元 將建高達(dá)340米的浦西第一高樓

　　近日，有“上海市面積最大、最后一塊黃金地塊、地王”之稱的“徐家匯中心”終于再次傳來項(xiàng)目啟動(dòng)的消息。該項(xiàng)目總占地面積約13.2公頃，位于徐家匯商圈的核心地帶，是徐家匯二次開發(fā)的重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目。按照計(jì)劃，項(xiàng)目分為辦公、五星級(jí)酒店、公寓式酒店、商業(yè)、文化娛樂五種功能形態(tài)，總投資預(yù)計(jì)將達(dá)150億～200億元。

　　實(shí)習(xí)生 佟登青 記者 金琳

　　分兩期開發(fā) 商業(yè)項(xiàng)目先行

　　目前，徐家匯中心已經(jīng)完成項(xiàng)目前期策劃和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，即將進(jìn)入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案報(bào)批階段。據(jù)悉，隨著地鐵9號(hào)線施工的建設(shè)，交大新村九幢樓329戶居民已動(dòng)遷完畢，同時(shí)，北村及交大新村剩余地塊也已納入徐匯區(qū)的土地儲(chǔ)備。“徐家匯中心”動(dòng)遷問題已基本解決。

　　整個(gè)“徐家匯中心”規(guī)劃以辦公樓為主，三棟辦公樓分別高130米、180米和340米，其中，高度340米的A樓將成為浦西

第一高樓。在體量達(dá)到49.5萬平方米的主開發(fā)地段中，辦公樓面積將占到62%，共30.5萬平方米；其次為商業(yè)餐飲和娛樂設(shè)施，占21%，共10.5萬平方米。規(guī)劃中還設(shè)計(jì)有一家四星級(jí)酒店和一家五星級(jí)酒店，面積占到整個(gè)項(xiàng)目的17%，達(dá)8.5萬平方米。

　　同港匯廣場一樣，“徐家匯中心”也將采取商業(yè)項(xiàng)目先期開發(fā)的模式，一期開發(fā)項(xiàng)目包括大型高檔商場和一棟130米高的辦公大樓。

　　差異化競爭 將成時(shí)尚商圈

　　商場

　　按照規(guī)劃，“徐家匯中心”將成為一站式國際時(shí)尚商圈。商業(yè)定位與現(xiàn)有的徐家匯商業(yè)進(jìn)行差異化競爭，其中零售商業(yè)的規(guī)模控制在6萬平米左右，餐飲娛樂的規(guī)模控制在4萬平米左右，將目的性消費(fèi)作為商業(yè)的主要對象，并以體驗(yàn)式消費(fèi)和時(shí)尚性消費(fèi)作為商業(yè)的核心，同時(shí)考慮放置2萬平米左右的高檔商業(yè)街，提升徐家匯商圈的整體檔次。

　　此外，項(xiàng)目還計(jì)劃引入SONY、APPLE中心，迪斯尼體驗(yàn)及營銷中心和SMG影視中心，打造地區(qū)

性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。未來商業(yè)首層的租金可以達(dá)到30～45元／平米／天，休閑餐飲廣場首層租金可達(dá)25元／平米／天，商業(yè)的整體平均租金有望達(dá)到10元／平米／天。

　　辦公樓

　　辦公樓將占到總開發(fā)量的50%以上，通過高標(biāo)準(zhǔn)的硬件和軟件環(huán)境，以及大尺度的空間分隔和高使用率，吸引國際、國內(nèi)大型企業(yè)總部的入駐。此外，還將面向全市高端客戶，吸引包括金融保險(xiǎn)、科技研發(fā)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。項(xiàng)目主塔樓和各副塔樓都將定位在國際甲級(jí)寫字樓，滿足世界500強(qiáng)企業(yè)的入駐標(biāo)準(zhǔn)。通過項(xiàng)目的整體開發(fā)，租金有望進(jìn)一步接近小陸家嘴乃至南京西路，可達(dá)10～15元／平米／天。

　　酒店

　　作為商務(wù)氛圍營造的亮點(diǎn)，五星級(jí)酒店的房間數(shù)達(dá)400～500間，總面積5萬～6萬平方米，輔以完善的酒店配套服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店的建成，不但將彌補(bǔ)徐家匯區(qū)域缺乏高星級(jí)酒店的弱點(diǎn)，而且也與辦公樓互動(dòng)，提高區(qū)域的商務(wù)質(zhì)量。酒店將主要面向國際商務(wù)市場，并以該市場為主要業(yè)務(wù)來源。根據(jù)浦西酒店目前的平均

房價(jià)水平，并適當(dāng)考慮競爭因素，平均房價(jià)在1400～1500元／天。

　　公寓式酒店

　　作為整體的一部分，公寓式酒店是辦公、酒店的配套設(shè)施，同時(shí)也分享商業(yè)及便利設(shè)施，規(guī)模在2萬～4萬平方米。以A級(jí)公寓式酒店作為標(biāo)準(zhǔn)，由國際知名品牌管理集團(tuán)管理，以中等房型為主，配套軟服務(wù)，以中長期的高檔商務(wù)客戶為主要目標(biāo)對象，滿足單身外籍人士的居住需求。

　　地下

　　“徐家匯中心”的地下商場將與11號(hào)線站廳實(shí)現(xiàn)無縫敞開式連接，并連通9號(hào)線，創(chuàng)造全新的地下商業(yè)購物體驗(yàn)。此外，一條非付費(fèi)區(qū)通道將與港匯廣場地下商場連接，引入一號(hào)線的人流。

　　停車

　　項(xiàng)目核心塊將為徐家匯中心區(qū)域提供不少于2000個(gè)車位的地下停車空間；總地塊將提供不少于2500個(gè)車位的地下停車空間。

　　◇新聞背景

　　徐家匯商圈之“先發(fā)劣勢”

　　徐家匯商圈是上海六大商圈之一，集中了東方商廈、太平洋百貨、港匯廣場、匯金百貨、市百六店、美羅城等一批知名商廈，并連接兩條市級(jí)特色街：衡山路歐陸風(fēng)情街、宜山路建材家具街，形成融購、賞、食、游為一體的綜合商業(yè)布局，百貨、餐飲、娛樂、文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)，每年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到70多億元。

　　作為上海四個(gè)城市副中心之一，徐家匯是最為成熟完善的一個(gè)，但是在發(fā)展中卻逐漸顯現(xiàn)出一些“先發(fā)劣勢”。

　　在商業(yè)發(fā)展方面，徐家匯與其他商圈競爭激烈，時(shí)尚影響力日漸式微，商業(yè)業(yè)態(tài)老化，商圈內(nèi)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，購物舒適性不高，且商業(yè)活動(dòng)限于華山路虹橋路交叉口，沒有形成輻射型商業(yè)圈。在向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)發(fā)展的過程中，由于缺少高檔商務(wù)樓和配套星級(jí)商務(wù)酒店，因此也顯得步伐緩慢。

　　交通問題日益緊迫。雖然路網(wǎng)四通八達(dá)，但交通擁擠現(xiàn)象非常嚴(yán)重，中心區(qū)域人流車流混雜。在3.3平方公里的區(qū)域里，集中了1000多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，圈內(nèi)日人流量達(dá)100萬，高峰時(shí)期甚至有120萬，車流量則有20萬。作為公眾活動(dòng)場所，公共開放空間也顯得越來越擁擠，而原有的軌道交通一號(hào)線的地下空間也已經(jīng)陳舊。

　　城市建設(shè)的飛速發(fā)展需要對徐家匯商圈的地域和功能進(jìn)行拓展，徐家匯二次開發(fā)已被提上了議事日程。

　　命運(yùn)多舛的徐家匯88號(hào)地塊

　　商報(bào)記者 袁晨晨

　　徐家匯88號(hào)地塊——這個(gè)坐落于徐家匯心臟地帶的黃金寶地，自10多年前計(jì)劃開建商業(yè)中心以來，便一直命運(yùn)多舛。

　　大宇欲建浦西第一高樓

　　徐家匯88號(hào)地塊，也就是原來弘基休閑廣場的所在地塊，占地面積3.5343萬平方米，最早曾被稱為大宇地塊。

　　1995年10月，韓國大宇與徐匯商城共同出資1億美元成立上海大宇，計(jì)劃在徐家匯88號(hào)地塊開發(fā)建造辦公樓、公寓、酒店、購物中心及健身中心等項(xiàng)目，原計(jì)劃主樓高92層，號(hào)稱浦西第一高樓。

　　韓國大宇以9000萬美元代價(jià)擁有項(xiàng)目90%的股權(quán)，另需出資3000萬美元，用于支付每平方米95美元的出讓金、動(dòng)遷以及市政配套設(shè)施建設(shè)。

　　后來，因?yàn)閬喼藿鹑谖�機(jī)的出現(xiàn)，大宇沒有能力繼續(xù)開發(fā)。1999年6月，上海市房屋土地管理局與上海大宇就徐家匯88號(hào)地塊問題簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，將這一地塊改為臨時(shí)綠地。上海大宇如果重新復(fù)工，應(yīng)提前6個(gè)月向房屋土地管理局提起申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，向上海大宇重新發(fā)放《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》。

　　但是，該地塊一直沒有用于相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目。

　　頂新國際有意接手

　　在地塊閑置近10年后，大宇決定出讓該地塊股權(quán)。

　　2003年底，持有另10%股份的徐匯商城曾希望收購大宇中心股權(quán)，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)5100萬美元，因價(jià)格差距過大，雙方最終未能達(dá)成協(xié)議。

　　2004年2月20日，頂新國際與上海大宇簽署了90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以其下屬的頂新(開曼島)名義，受讓韓國大宇持有的上海大宇90%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為9000萬美元，并承擔(dān)上海大宇約3000萬美元債務(wù)(大宇拖欠徐匯區(qū)政府的動(dòng)遷、配套設(shè)施費(fèi)以及滯納金)。

　　按照協(xié)議要求，頂新國際將3000萬美元的簽約定金匯入境外共管賬戶中，并表示購買該地塊是為了將位于天津的總部遷往上海，預(yù)計(jì)投資20億元人民幣。當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目的規(guī)劃是建造一座五星級(jí)酒店以及公寓、辦公樓和購物中心。按頂新國際的計(jì)劃，待2006年竣工后，將其管理中心和財(cái)務(wù)中心移至上海，并考慮在上海建立產(chǎn)品研發(fā)中心、人才培訓(xùn)基地和跨國采購中心。

　　徐匯商城半路攔截

　　就在頂新國際雄心壯志地計(jì)劃徐家匯中心的未來時(shí)，事情卻又發(fā)生了意想不到的變化——徐匯商城中途插了一腳。

　　2004年3月22日，持有88號(hào)地塊10%股權(quán)的小股東徐匯商城以書面通知韓國大宇，決定行使優(yōu)先購買權(quán)。按照合資經(jīng)營企業(yè)的規(guī)定，股東雙方在同第三方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，必須通知另一方股東，對方可以同等條件行使優(yōu)先購買權(quán)。

　　2004年4月15日，大宇與徐匯商城簽訂了另一份相同標(biāo)的物的類似“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”。徐匯區(qū)政府在相關(guān)報(bào)道中表示，收回這塊地塊是“為了整體規(guī)劃、整體開發(fā)”。

　　上海城開雄心勃勃

　　2005年，徐匯區(qū)政府收回該地，上海城開受讓地塊的部分股權(quán)，獲得了部分開發(fā)權(quán)，并高調(diào)公布，計(jì)劃在該地塊上打造“徐家匯中心”，綜合容積率4.8，項(xiàng)目用途為綜合商業(yè)及住宅，總計(jì)建筑面積高達(dá)63.2萬平方米，預(yù)計(jì)總投資高達(dá)200億元。

　　按照城開的規(guī)劃方案，“徐家匯中心”將包含五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、商住公寓以及商業(yè)、休閑文化設(shè)施等等，城開集團(tuán)計(jì)劃在5至10年內(nèi)完成開發(fā)，并曾透露，要將該項(xiàng)目主樓建成高度超過300米的浦西第一高樓。

　　為了“徐家匯中心”的開發(fā)，上海城開成立了上海寰宇城市發(fā)展有限公司，由上海城開持有30%股份、徐匯區(qū)土地發(fā)展中心持有60%、徐匯商城10%。

　　上實(shí)拿下項(xiàng)目股權(quán)

　　作為“徐家匯中心”的項(xiàng)目公司，寰宇城市不打算在土地整理后再做招投標(biāo)，而是直接進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營管理。他們計(jì)劃尋找外界合作伙伴，尤其是境外合作伙伴，并在規(guī)劃方案等既定之后對工程等實(shí)行招標(biāo)。

　　上海城開老總倪建達(dá)更公開對媒體表示，上海城開將以自有資金20億-25億元啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，同時(shí)將“不惜稀釋股權(quán)�煼e極尋找外資合作伙伴”。

　　2006年3月，香港媒體傳出眾多港商巨頭有意參股徐家匯中心的消息。據(jù)悉，包括太古地產(chǎn)、和黃、新鴻基在內(nèi)的幾家香港地產(chǎn)大鱷都在研究“徐家匯中心”的開發(fā)方案，并表示出對于上海市中心地王很有興趣。

　　但是，事與愿違，當(dāng)年8月，業(yè)內(nèi)便傳出上海實(shí)業(yè)入主上海城開的消息。今年年中，上實(shí)控股連續(xù)收購上海城開股權(quán)至59%，順理成章地取得徐家匯中心股權(quán)。