姜洪橋 程志云

　　“限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的中介領(lǐng)域，說明政府已經(jīng)注意到了外資滲透中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新渠道”，北京中原地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，房地產(chǎn)中介行業(yè)的大規(guī)模融資確實(shí)值得政府關(guān)注。

　　11月7日，由國(guó)家發(fā)展改革委和商務(wù)部聯(lián)合頒布的 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2007年修訂)》(以下簡(jiǎn)稱新 《目錄》)，在 “限制類”中新增了外商投資 “房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”一項(xiàng)。

　　這是房地產(chǎn)中介領(lǐng)域首次被列入 “限外”行列中。除此之外，新 《目錄》也不再鼓勵(lì)外商投資普通住宅和沿用對(duì)高檔酒店等限制。這無疑是近一年多來房地產(chǎn)“限外”政策的延續(xù)。

　　中介漏洞

　　“你現(xiàn)在就是給我一個(gè)億，我都不知道該用這些錢來干什么”，李文杰告訴本報(bào)，房地產(chǎn)中介行業(yè)的主要投入是智力投入，大規(guī)模地融資勢(shì)必將導(dǎo)致資金流向收購(gòu)資產(chǎn)。

　　2005年以來，房地產(chǎn)中介公司對(duì)外融資成為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)普遍現(xiàn)象。先有上海搏邦地產(chǎn)投資顧問有限公司為了上市急速擴(kuò)張后夭折，為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)。搏邦地產(chǎn)投資顧問的背后是一只新加坡基金。此后的8月，軟銀亞洲投資基金、美國(guó)凱雷投資集團(tuán)分別投資3500萬美元和1000萬美元，占有順馳不動(dòng)產(chǎn)15%和7.5%的股權(quán)。

　　順馳希望借助聯(lián)姻，推動(dòng)順馳不動(dòng)產(chǎn)在2007年以 “置業(yè)網(wǎng)絡(luò)”的概念登陸納斯達(dá)克。此外，易居中國(guó)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等均有上市考慮。

　　為了吸引基金并進(jìn)一步上市，這些中介公司都大規(guī)模地?cái)U(kuò)張圈地，均遭遇程度不同的困難。引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資后，順馳不動(dòng)產(chǎn)不停地跑馬圈地，門店總數(shù)從700家升至1200家，涉及約40個(gè)城市，成為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)連鎖經(jīng)紀(jì)商之一。但由于行情變化，交易萎縮不得不在一些熱點(diǎn)城市關(guān)閉一些門店，放緩既定擴(kuò)張速度。

　　房地產(chǎn)中介不同于開發(fā)。開店之后即可運(yùn)營(yíng)，其投入成本并非想象的那樣高。就全國(guó)的情況看，沒有一個(gè)能夠做到快速擴(kuò)張的。中原地產(chǎn)完成在全國(guó)30個(gè)城市布局，用了整整15年的時(shí)間。因此，李文杰認(rèn)為，資本市場(chǎng)未必清楚了解中介行業(yè)規(guī)則。

　　事實(shí)上，目前中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)形態(tài)還比較復(fù)雜。有提供居間服務(wù)以收取傭金，也有收購(gòu)房屋的形式，或者將中介的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)。因此，中介行業(yè)較容易成為外資收購(gòu)國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)和轉(zhuǎn)入房產(chǎn)開發(fā)的渠道。本次新 《目錄》對(duì)外資投資房地產(chǎn)中介行業(yè)的限制顯然是有備而來。

　　政策脈絡(luò)

　　新 《目錄》的第二個(gè)變化是將普通住宅的開發(fā)建設(shè)從鼓勵(lì)目錄中取消。

　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)一位官員告訴記者，目前有跡象表明，外資正在瘋狂搶灘中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，而且他們的興趣已經(jīng)酒店、高檔物業(yè)延伸到了住宅。他認(rèn)為，這些外資的特點(diǎn)已經(jīng)非常鮮明。他們通過與內(nèi)資合作、收購(gòu)內(nèi)地企業(yè)的方式曲線進(jìn)入了內(nèi)地市場(chǎng)。以前他們主要投資酒店、高檔物業(yè)等商業(yè)樓盤，但現(xiàn)在已經(jīng)把興趣逐步轉(zhuǎn)移到不少高檔樓盤上。

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，如果開發(fā)過多的高檔樓盤，會(huì)加劇國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)供需結(jié)構(gòu)的矛盾。盡管中高檔公寓價(jià)格高，但數(shù)量多、空置率高；而普通保障型住宅的價(jià)格低、空置率低，但是數(shù)量少，而且地處偏遠(yuǎn)。

　　2006年末，全國(guó)重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住宅空置面積為2242萬平方米，而戶型在100平方米 以上的商品住宅空置面積占重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅空置面積的比重超過七成，檔次高、面積大的住宅、公寓空置面積是商品住宅空置的主體。

　　新 《目錄》的變化顯示了政策調(diào)整的脈絡(luò)，它也與外資流向的變化相吻合。

　　2006年7月，六部委出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國(guó)物業(yè)的方式投資中國(guó)房地產(chǎn)。同時(shí)規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過1年，才可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。其目的主要為了限制個(gè)人炒房和堵住外資以股權(quán)投資直接向國(guó)內(nèi)投資。與當(dāng)時(shí)調(diào)控主目標(biāo)一致。

　　今年以來，商務(wù)部以及外管局等部門先后發(fā)布多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括5月23日聯(lián)合發(fā)布的 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 (50號(hào)文)。7月份 《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》(130號(hào)文)。

　　這兩個(gè)文件側(cè)重于加強(qiáng)對(duì)審批的監(jiān)控和對(duì)外資公司結(jié)匯的限制。新 《目錄》則開始關(guān)注普通商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并開始覆蓋中介領(lǐng)域。

　　世邦魏理仕投資部張崢認(rèn)為，1年多來對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的調(diào)控效果已經(jīng)比較明顯。尤其是外資收購(gòu)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)受到嚴(yán)格限制。一系列的政策使得外資基金運(yùn)作的周期加長(zhǎng)，操作難度增加。盡管目前收購(gòu)資產(chǎn)案例絕對(duì)數(shù)量并沒有減少太多，但相對(duì)于覬覦中國(guó)市場(chǎng)的基金數(shù)量的增長(zhǎng)來說是相當(dāng)少了。

　　張崢同時(shí)認(rèn)為， “限外”在某種程度上是把雙刃劍。國(guó)內(nèi)公共建筑建設(shè)管理發(fā)展商能力不足，“限外”造成一定損失。另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金流動(dòng)性差，開發(fā)公司負(fù)債率高。 “限外”的同時(shí)，也不利于緩解開發(fā)資金壓力，無益于增加產(chǎn)品供應(yīng)。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)