孟奇

　　二手房市場是反映投資性需求的重要窗口。

　　央行、銀監(jiān)會9月底提高住房首付和房貸利率的調(diào)控政策出臺后，京滬兩地二手房市場的直接反應(yīng)使成交量大幅下滑，市場被濃郁的觀望氣氛籠罩。

　　買賣市場：成交大幅下降

　　調(diào)控所致，京滬二手房市場應(yīng)聲而落。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份，京滬兩地成交量較9月份分別下降了29.8%和31.7%，京滬兩地未能延續(xù)傳統(tǒng)的金九銀十的交易旺季，進(jìn)入10月后交易量出現(xiàn)大幅調(diào)整。同期，北京二手商品住房買賣掛牌量較9月份環(huán)比上漲8.6%；上海環(huán)比上漲6.2%。

　　但是，

二手房量跌價漲。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月，京滬兩地二手商品住房買賣掛牌價格持續(xù)上漲。其中，北京掛牌均價為11582元/平方米，環(huán)比上漲5.1%；上海掛牌均價為15420元/平方米，環(huán)比上漲0.4%。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新的房貸政策出臺后， “十一”黃金周及節(jié)后數(shù)周的北京存量房市場的交易量環(huán)比9月出現(xiàn)明顯的下降，總體下降幅度達(dá)到25%左右，部分熱點區(qū)域的交易量下降幅度超過30%。尤其是購買第二套住房的成交比例已下降至占總成交量10%以下。

　　專家警示觀望后的反彈

　　從北京市場具體交易情況看，房貸新政對于已有物業(yè)的持有并沒有影響，因此對業(yè)主并沒有太多的觸動，再加上需求并未明顯減少，業(yè)主的強勢地位依然不可動搖，雖然買賣掛牌量環(huán)比有所放大，上漲幅度在8.6%左右，但報價仍在上漲，成交難度增大，于是，買賣雙方陷入觀望。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京鴻翔恒達(dá)店店長胡北反映，“十一”過后雖然成交較平淡，但需求并沒有下降，買賣雙方對于提高購買第二套住房首付的新政并沒有太多的關(guān)注，影響成交的原因更多是源于詢價較多促使業(yè)主報價增長較快，購房人一時難以接受。另外，地鐵5號線開通后對于周邊

房價的帶動效應(yīng)，正在向其他有軌道交通規(guī)劃的區(qū)域蔓延。價格上漲并沒有實際成交量放大的配合，

北京樓市略顯虛火旺盛。

　　上海市場的成交量亦出現(xiàn)下滑，但影響因素相比北京市場更為復(fù)雜。房貸新政對于購買者心理的影響大于實際，而上海房價已處于高位，購房人出價日趨謹(jǐn)慎，買賣雙方報價的差距進(jìn)一步拉大，致使成交更加困難。21世紀(jì)不動產(chǎn)貴國店王店長認(rèn)為，經(jīng)過進(jìn)入7月份后的交易旺盛，前期累積的需求已經(jīng)得以集中釋放，再加上目前市場的價格處于高位，買賣雙方心態(tài)需要調(diào)整，需求下降也較正常，有利于市場回歸理性，業(yè)主頻繁加價的現(xiàn)象有所緩解。

　　對于房貸新政的影響，21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇認(rèn)為，新政對于市場中投資需求的抑制短期看確實有效，尤其是部分投資過熱的城市和區(qū)域可謂立竿見影。但對于緩解部分城市的供需矛盾僅是治標(biāo)不治本，尤其是那些以剛性需求為主體的供需矛盾緊張的城市。前期的調(diào)控經(jīng)驗也證明了，僅通過抑制需求來調(diào)控價格，在短暫的觀望期過后，市場依然要面對需求釋放所帶來的價格補漲，并且觀望期間的成本也會隨之轉(zhuǎn)嫁到購房人的購房成本，成為再次助推價格上漲的可能。

　　租賃市場： 租金在上漲

　　京滬租金呈穩(wěn)步上漲之勢。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：10月份，北京商品住房租賃掛牌量出現(xiàn)增長，環(huán)比上升了13.1%；10月上海租賃掛牌量環(huán)比上升了14.3%。北京商品住房租賃掛牌價格環(huán)比上升了7.5%，上海商品住房租賃掛牌價格環(huán)比上升了4.2%。

　　京滬兩地房源掛牌量上漲，表明部分出售的房源正在轉(zhuǎn)入租賃市場以規(guī)避政策風(fēng)險，而同時京滬兩地租賃成交量卻分別下降了10%與15.2%，一方面是由于市場開始進(jìn)入租賃淡季；另一方面房貸新政抑制的購房需求并未轉(zhuǎn)入租賃市場，證明了需求并沒有得到有效地釋放，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析認(rèn)為，房源短缺，各種生活成本的增加，利率上調(diào)造成“以租養(yǎng)貸”成本增加等，都在助推租金的上漲。

　　（作者為21世紀(jì)不地產(chǎn)分析師）

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