何勇 每日經濟新聞 富心振 李鴻光 通訊員

    小區地面汽車停車位究竟歸誰所有？物權法實施以前一直沒有明確的說法。近日，上海南匯區法院首次依據物權法判決一起商品房預售合同糾紛案中小區地面汽車停車位的歸屬，業主龔先生要求房地產公司返還購買小區地面汽車停車位1萬元及賠償相應利息損失的訴訟請求獲得法院支持。據了解，這是自物權法實施后上海首例物權法案件。與此同時，上海靜安法院依據物權法，對一起房屋原居住人討要“文革”期間上輩遺留下的“代經租”房產訴訟案作出了判決，這在上海也是首例。

    案件一：

    小區地面汽車停車位歸誰所有？

    2005年2月，龔先生與上海興吉房地產開發有限公司簽訂 《商品房預售合同》，購買位于南匯區惠南鎮城東路某小區的房屋一套，房屋總房價款50萬余元。2006年2月，龔先生又向該房地產公司購買了小區地面20號汽車停車位，價款1萬元。同年5月19日，龔先生與房地產公司正式簽訂房屋交接書，辦理了房屋交接手續，龔先生并取得了小區地面汽車停車位一個。2007年9月，龔先生以地面汽車停車位屬業主共有，房地產公司無權銷售地面汽車停車位使用權為由，向南匯區法院提起訴訟，要求房地產公司返還支付的購買款1萬元，并賠償相應利息損失。

    庭審中，業主龔先生認為，自己向房地產公司購買了地面汽車停車位一個，為此支付了1萬元。然而，按照有關規定，這部位是小區公共配套設施，屬全體業主共有，房地產公司根本無權銷售地面汽車停車位使用權，其所取得的款項屬于不當得利，應當予以返還，并賠償相應利息損失。

    而房地產公司稱，小區地面汽車停車位屬于業主所有沒有依據，公司對此有權銷售小區內地面汽車停車位的使用權，不存在收取龔先生的購買款1萬元是不當得利之說，故不同意返還。

    法院經審理后認為，業主龔先生以小區地面汽車停車位屬業主共有，房地產公司無權銷售其使用權為由，要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求，根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款之規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有�，F房地產公司將小區汽車停車位出售給龔先生，與法有悖，房地產公司應當將收取的款項退還龔先生，并承擔相應利息損失。據此，法院依法作出上述判決。

     案件二：

    歷史遺留“代經租”房產產權歸誰？

    “代經租”上海特有的社會現象，是上世紀六十至七十年代所遺留下的歷史產物。近日，上海靜安區人民法院運用物權法判決了首例“代經租”案，房屋的原居住人拿回了“文革”期間上輩遺留下的“代經租”房產。

    案由：物權法遭遇“代經租”

    2007年7月2日，家住本市泰興路某號的范先生，以財產權屬糾紛向靜安法院起訴，要求徐女士一家三代3口人從泰興路某號自家私房二層前間遷出并搬走全部家具，搬至本市金城綠苑某號。

    范某訴稱自已是私房所有人，二層前間為徐女士家居住，屬“文革”期間遺留下的“代經租”房產。在1989年7月，該房屋產權“落政”發還，但管理權暫不發還仍實行“代經租”。2006年11月，靜安區房地局依據下發《關于處理落政代為經租房產租賃矛盾的實施意見》(以下簡稱：實施意見)，向自己發出處理“代經租”意見“征詢單”。自己選擇了“政府、私房業主共同給予承租人貨幣補貼，承租人騰出私房歸還業主”處理方案。但是，但徐女士等人卻不同意這一方案，在長達半年多時間多次談話，仍拒絕在協議書上簽字�！奥湔�”辦公室在收到范某支付業主承擔10%貨幣補貼款4.3萬余元后，于2007年6月1日起，撤銷了徐女士居住的二層前間建筑面積32.87平方米“代經租”，房屋由業主自管。范某認為與徐女士等人從無任何租賃關系，且徐女士一家搬離已有十多年，至今仍將3人戶口和部分破舊家具遺留在房屋內，要求法院判令徐女士搬離遷出。

    判決：使用權歸還原居住人

    法庭上，徐女士及女兒、外甥辯稱，該房屋是她們通過原房管所公房調換所獲得，與房管部門建立了租賃關系，并按照公房標準支付資金至2007年6月，與范某不存在任何關系。上世紀九十年代中期，因范某阻撓才被迫在外借房居住至今，認為自己一家在該房屋內享有合法的居住權，現房地部門用按私房落政辦法，補貼搬遷無法接受。

    法院認為，范某名下的該房產系上輩私房，在“文革”中受到沖擊被沒收歸公�！奥湔�”后，二層前間實際使用為徐女士一家，故管理權暫未發還，由房管部門“代經租”，即二層前間的占有、使用權能和收益、處分權能，由承租人和產權人分別享有，這是國家對“文革”歷史遺留問題的過渡性處理。《實施意見》頒布后，靜安區房地局按處理原則，委托房地產機構對徐女士居住的二層前間，作市場價格評估為每平方米單價14573元，據此提出用貨幣補貼辦法安置徐女士一家3口，并撤銷了二層前間的“代經租”，將使用權歸還給范某，卻遭到了徐女士全家的反對。

    法院以為，范某作為該房屋的所有權人，對該房屋享有完整的占有、使用、收益和處分權利�，F范某決定不再將房屋出租給徐女士�？紤]到徐女士家人名下在本市擁有多套住房，完全可以自行解決住房實際問題，且徐女士等人離開該房屋在外居住長達十幾年，遂法院判決徐女士等人撤空該二層前間交還給范某。涉及徐女士等人在訴訟期間，將金城綠苑房屋出售給他人法律后果，自行承擔。