品牌開發商低位開盤、拿地熱情不再深圳房價領漲謝幕

　　見習記者 毛瀚民

　　土地的出讓價格和熱賣程度在某種程度上是當地房地產行業發展狀況的一種折射。

　　11月2日，深圳政府公開出讓位于觀瀾的兩宗用地，作為深圳的品牌地產商招商、萬科、金地等無一斬獲，兩宗土地被和記黃埔地產（深圳）公司以10.2億收入囊中，平均樓面地價為每平方米6657元。

　　“這次的土地出讓，競買基本上是在和記黃埔地產和招商地產兩家公司之間展開的，深圳市場觀望情緒嚴重，房價漲幅趨緩，高價拿地獲利風險加大，所以很多開發商都在觀望。”現場的一位開發商高管向記者解釋該公司沒有參與拿地的原因。

　　這只是一個花絮。相比之下，樓市9月份以來的價格回落、成交萎縮，似乎更能說明問題。

　　

房價逐漸回歸理性

　　10月27日，由中海地產開發的位于深圳關外的中海大山地開盤價格引得3000人到場瘋搶，280套多層和小高層單位，兩個多鐘頭就銷售250套。取得這樣的成績，是因為其6400元/平方米的價格，同樣的面積戶型，有的樓盤價格高出不止一倍。

　　而和中海大山地幾乎同時銷售的位于深圳福田的葵花公寓以均價3.5萬元/平方米的高價開盤，截至10月31日晚，深圳國土房管局網站顯示售出218套，但其中192套為圣廷苑酒店認購，普通市民購房數量僅為26套。

　　中海地產相關負責人在接受記者采訪時曾表示，中海新盤的定價是在回歸理性，因為市場已在回歸理性。中海的態度表明，品牌開發商已經意識到深圳樓市后市并不十分樂觀。

　　深圳樓市也有個別項目銷售回暖的現象，“但判斷樓市調整是否結束，不能單看這幾個樓盤。”深圳中原地產總經理李耀智表示，目前大部分項目都賣得很一般，這幾個新盤賣得好的重要原因是整體價格比預期低。“如萬科·金域東郡前期對外預測的價格是8000、9000元/平方米以上，開盤均價是7500元/平方米。”

　　“深圳3萬多價格的‘萬元房’大把，不過在銷售上一直都曲高和寡，6000到9000元的價格是市場的預期。”一位長期研究房地產的專業人士這樣對記者說。

　　戴德梁行第三季度市場報告指出：“本季度許多買家推遲或取消購買計劃，多數新開盤項目銷售成績遠不及上半年推出的樓盤。同時自住客比例高達9成左右。”自住客的置業能力顯然無法和投資客相比，市場消費結構的扭轉引發了深圳樓市隨后的變化。

　　買方市場正在形成

　　二手樓三級市場方面影響相比更為直接，深圳房地產信息網公布的《深圳三級市場第三季度報告》就指出，9月份全市二手房掛牌均價開始下跌，中原深港研究中心的監測數據顯示，深圳二手樓10月上半月成交量比9月同期減少59％，甚至比低谷期的8月份同比減少32％，創出成交量新低。

　　不僅如此，過往那些依靠深圳投資拉動的區域和樓盤，也受到了不同程度的影響。在惠州大亞灣，據統計10月份深圳客成交數量急劇下降，僅接近去年同期的30％；而東莞樓市誘人折扣、促銷活動不斷，

　　而在上半年仍讓深圳投資客們為之瘋狂的外地地產項目，則更為冷清，直接反映在看樓團上，“一個星期才3個報名電話。”某惠州看樓團工作人員如是說。

　　到現在為止，深圳一手新房市場還沒有出現大規模的退房潮，但新房成交銳減是事實。另有部分購房者退單第二套房，更有部分炒家見手中房源無利可圖要求退房。退房表明“賣方市場”正面臨終結。

　　宏觀調控效應加劇

　　記者了解到，由于深圳房價下跌趨勢明顯，不少炒樓者在乏人問津的情況下數次降價出售。一些專家認為這都是宏觀調控的滯后效應所致。

　　“調控肯定是直接的原因。”金地集團內部人士認為，如果要追究深圳樓市“變臉”的源頭，政府調控措施肯定首當其沖，年初的清算土地增值稅并沒有真正動搖市場購買力，隨后的多次加息也被認為只不過是轉移給買家的負擔之一，但是從今年8月份風傳二手房交易的

個人所得稅重新評估、嚴格征算開始，深圳樓市初顯頹勢。隨后金融手段終于祭出，銀行全面停止二手房信貸業務，對新房信貸也是“嚴加看管”，直至到第二套房首付40%的出臺，可以說此番調控直指市場流通環節與資金渠道。

　　“動用了金融手段，這是今年調控的最大亮點。”地產學者戴欣明預計，今年數次加息的效果在明年初將集中爆發，而后續可能的調控政策仍有很多。

　　政策面的最新消息是，

國土資源部相關負責人10月28日表示，為防止開發商圈地囤地，今后將要求實行“凈地”出讓，并要合理控制單宗土地出讓規模，且要規定每宗土地開發建設時間原則上不得超過3年等等。

　　這就是說，此前業界所呼吁的減少數十萬平方米的大宗土地一次性出讓的做法，已被決策層所采納，這樣將有利于土地供應及時有效地轉化為產品供應，防止開發商通過分期開發實現曲線囤地。