近期，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施次第出臺，這幾年時不時被錢卡一下脖子的開發(fā)商似乎又要面對新一輪尋寶游戲了。這些房地產(chǎn)新政將給房地產(chǎn)業(yè)帶來什么影響？開發(fā)商們會有什么樣的掙扎或企圖？資本或許能推動或阻滯開發(fā)商的擴(kuò)張腳步，但它能破解中國房地產(chǎn)業(yè)的根源問題嗎？

　　房企A股再融資被踩了“點(diǎn)剎”？

　　□ 本報(bào)記者 閆立良

　　資金是房地產(chǎn)業(yè)的血脈。自有資金不充裕、負(fù)債率過高，一直是困擾部分房地產(chǎn)企業(yè)的難題，定向增發(fā)、公開增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、公司債等融資手段也因此一直是A股房企的“供血站”。但近期系列調(diào)控措施的連續(xù)出臺，似乎給A股房企狂熱的再融資行為打了一針鎮(zhèn)靜劑——面對房市的奔牛行情，本輪宏觀調(diào)控莫非要動真格的了？

　　高增長凸顯資金緊張

　　今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16814億元，同比增長30.3%。住宅完成投資同比增長32.8%，高于同期房地產(chǎn)投資增幅2.5個百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，84家地產(chǎn)上市公司中，有52家凈利潤同比增長，增幅達(dá)到100%以上的有23家，整個板塊平均凈利潤增長率達(dá)到75.31%。房地產(chǎn)上市公司2007年前三季度整體法計(jì)算每股收益0.197元，同比增長41.51%。

　　作為房地產(chǎn)上市公司的龍頭老大，萬科上市后年均達(dá)到30%的復(fù)合增長率。從2005年開始，萬科更是進(jìn)入了房企突破融資瓶頸后的規(guī)模爆發(fā)階段。2007年1～9月，萬科銷售額已超過360億元。業(yè)界已基本達(dá)成共識，萬科將在今年達(dá)到銷售400億元的目標(biāo)。進(jìn)入2007年后，萬科總市值更是突破2200億元，截至2007年10月底它已成為內(nèi)地及香港上市房企中市值最高的企業(yè)。

　　招商地產(chǎn)則創(chuàng)造了房地產(chǎn)上市公司中的另一項(xiàng)紀(jì)錄：上周四，該股盤中一度達(dá)到102.89元，成為第一只突破百元的地產(chǎn)股。

　　房地產(chǎn)板塊在保持高增長的同時，其資金偏緊的狀況也較為突出。2007年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到63.07%，同比減少0.32個百分點(diǎn)；經(jīng)營活動現(xiàn)金流出達(dá)到了228.22億元，與去年的81.67億元相比增加179.44%；投資活動現(xiàn)金流出90.88億元，與去年的60.86億元相比增加49.32%，房地產(chǎn)公司資金仍然偏緊。

　　在這種情況下，利用資本市場補(bǔ)充資金就成為房地產(chǎn)上市公司的必然選擇。募集而來的資金用途也非常簡單，一方面用于償還商業(yè)銀行的貸款，另一方面就是補(bǔ)充流動資金。

　　一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的人士認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策曾經(jīng)成為房地產(chǎn)上市公司再融資“沖動”的主要推動力。自去年6月央行“121號文件”出臺以來，管理層相繼推出一系列宏觀調(diào)控政策，有關(guān)部門則分別從信貸、資本金以及土地和規(guī)劃等方面多管齊下，以控制房地產(chǎn)投資增長過快的問題。

　　這位人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)。自有資金不充裕、負(fù)債率過高，一直是困擾部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的難題，也是房地產(chǎn)行業(yè)諸多問題產(chǎn)生的根源。信貸收緊以后，證券市場直接融資將成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源，從這個角度來看，調(diào)控政策一度成為房地產(chǎn)上市公司再融資熱情升溫的重要因素。但由于主客觀環(huán)境的變化，本輪調(diào)控措施有可能給再融資帶來相反的影響。

　　再融資競賽有降溫跡象

　　部分房地產(chǎn)上市公司一度將再融資方式運(yùn)用地相當(dāng)熟練，公開增發(fā)、定向增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、公司債等幾種再融資方式結(jié)合起來使用，將再融資的效率提到了極致。但近期出臺的系列政策，似乎給再融資熱降了降溫。

　　今年8月，萬科以每股31.53元的價(jià)格公開增發(fā)，融資100億元。不到10天之后，萬科再度宣布發(fā)行59億元的公司債。創(chuàng)下A股市場的最高融資紀(jì)錄。僅僅在去年，萬科就曾以10.5元/股定向增發(fā)，合計(jì)募集42億元。相比萬科1988年公開掛牌上市募集資金2800萬元，萬科的融資能力在20年間更是以幾何級數(shù)增長。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來共有25家房地產(chǎn)公司實(shí)施定向增發(fā)，7家公司實(shí)施公開增發(fā)，2家公司實(shí)施配股，共計(jì)募集資金超過千億元。其中，中糧地產(chǎn)在8月8日完成了每10股配3股，募集資金13億元；去年剛剛通過可轉(zhuǎn)債融得4億元資金的華發(fā)股份，在今年8月14日完成了10配3的送配方案，募集資金30億元。

　　同時，房地產(chǎn)上市公司又紛紛盯上了債券融資。統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前已經(jīng)至少有金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、萬科、中糧地產(chǎn)、新湖中寶等6家房地產(chǎn)上市公司宣布啟動債券再融資程序，它們債券融資金額的上限合計(jì)為157億元。其中，最多的是萬科的59億元，最少的是中糧地產(chǎn)和金地集團(tuán)的12億元。目前，金地集團(tuán)的發(fā)債計(jì)劃已經(jīng)獲得

證監(jiān)會的審核通過，而保利地產(chǎn)和萬科的發(fā)債計(jì)劃已經(jīng)獲得了股東大會通過，北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)、新湖中寶的發(fā)債計(jì)劃則還停留在董事會通過階段。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，從今年前十個月的整體情況來看，房地產(chǎn)上市公司的再融資行為目前有減緩跡象。在宏觀調(diào)控整體收緊的背景下，管理層應(yīng)該不會忽略房地產(chǎn)公司在A股市場的再融資行為，原因之一是，如果A股再融資沒有障礙，將會一定程度上抵消調(diào)控措施在銀行信貸、土地等領(lǐng)域的政策效力。當(dāng)然，考慮到國家對房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位，以及對部分優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司的支持，最后的結(jié)果可能是對部分資質(zhì)一般的房企做出限制，而只給優(yōu)質(zhì)房企的A股再融資提供便利。

　　業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，在宏觀調(diào)控和資本約束之下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將進(jìn)一步加速。在行業(yè)整合初期，土地市場的競爭將更加激烈，行業(yè)進(jìn)入門檻將隨之提高；在整合的中期，則是并購高發(fā)期，并且大多是以上市公司并購非上市企業(yè)的形式出現(xiàn)；在整合的后期，多寡頭競爭的局面將形成，上市公司之間的聯(lián)合與合作將成普遍現(xiàn)象。

　　近期政策動向

　　2007年8月出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出，要明確指導(dǎo)思想、總體要求和基本原則，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機(jī)制。

　　2007年8月，全國城市住房工作會議決定，全國要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，加快廉租住房建設(shè)步伐：今年年底前，在所有設(shè)區(qū)城市，凡符合規(guī)定的低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城；2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要率先把保障對象擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2010年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。會議重申，城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。

　　2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》：嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得相關(guān)證件的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，對囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴(yán)格規(guī)范土地儲備貸款管理，不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款；嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，商銀應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高等。