第一財經2007年房地產上市公司價值榜研究體系

　　第一財經研究院房地產上市公司價值榜課題組

　　經過近半年的籌備和評選活動，第一財經2007年房地產上市公司價值榜終于公布了。古往今來，對價值的追求和研究從來沒有停止過，馬克思對價值規律的經典論斷——“價值決定價格，價格總是圍繞著價值上下波動”，不僅使得價格成為價值度量的重要參考，同樣也使價值成為價格確定的一個重要標準。在成熟的市場經濟體系中，對于公司價值的研究已經存在多年，“供給與需求創造價格短期波動，企業內在價值決定長期波動方向。”這句資本市場上的名言，充分揭示了公司價值研究在現代資本市場中的重要性。在國內，對公司價值的研究卻長期受到忽視。作為國內首選財經日報，《第一財經日報》頒布本價值榜，正是希望客觀審視中國房地產上是公司的內在價值，推動資本市場的理性發展。

　　作為本次價值榜評選活動的獨立評審機構，第一財經研究院秉承第一財經高端、權威、嚴謹的品牌定位，依托第一財經研究院的綜合研究實力，精心構建了比較完備的價值指標體系，試圖客觀挖掘和揭示

房地產上市公司的內在財經價值和投資價值。

　　研究院課題組以主營業務為房地產的全部中資地產股為研究對象，經過初選之后形成入圍名單（滬深35家，香港24家，共計59家），針對這59家房地產上市公司，在完成數據采集、分析、修正和指標統計之后，最終形成了第一財經2007年房地產上市公司價值榜。

　　榜單體系

　　與簡單的利潤最大化目標相比，上市公司的公司價值應該是一個綜合指標，是既要反映財富聚集程度，又要體現長期獲利能力,還要凸顯市場對公司評價的一個綜合值。正因為如此，本次價值榜以主、分榜單的形式精心呈現，以彰顯房地產上市公司價值的綜合性。

　　課題組認為，房地產上市公司的價值集中體現在四個方面：財富價值反映的是公司價值的歷史積累，成長價值反映的是公司價值的增長空間，品牌價值反映的是公司價值的持續保證，社會價值反映的是公司價值的文化基礎。這四個要素既是房地產上市公司價值的核心，又體現了價值的不同層面，在以上這四個分榜單基礎上綜合形成的綜合價值榜，能夠全面反映一個房地產上市公司的價值。因此，本價值榜的主榜單反映的是房地產上市公司的綜合價值，而各個分榜單則體現了公司在某個細分領域的價值。

　　在主、分榜單之外，課題組還特別設計了投資價值榜，以揭示公司在資本市場上的投資價值。

　　研究方法

　　目前應用最廣泛的公司價值研究體系是基于經濟使用價值法的現金流量折現法 (Discounted Cash Flow，簡稱DCF)。DCF作為一種比較成熟的方法，它的計算簡單易行，資料容易取得，需利用資產負債表和損益表即可，但卻存在不匹配、過于簡單、在某些領域難以反映客觀價值等多方面的問題。

　　而經濟增加值 （Economic Value Added，簡稱EVA）則較好地克服了DCF的問題。EVA由JoeM.Stern等人創立，能比較準確地反映企業在一定時期內為股東創造的價值，在一定程度上克服了DCF的缺陷，上世紀90年代中期以后逐漸在國外得到了廣泛應用。

　　在上市公司價值分析中，EVA價值體系、DCF價值體系都得到了比較廣泛的應用，但是作為一個新興行業，房地產企業價值評價標準與一般制造業有很大不同。比如雖然是資本密集型行業，但企業的資本規模卻普遍偏小，流動資產比例相當大,負債率相當高；雖然現金流很龐大，但凈現金流卻往往是負的，收入利潤的波動也很明顯……在這種情況下，課題組以EVA價值體系為基礎，并根據房地產行業的特性，進行了適當調整。

　　指標體系

　　以經典的上市公司財務分析指標體系為基礎，結合房地產行業的行業特點，第一財經2007房地產上市公司價值榜的指標體系從規模和質量、經營效率和盈利能力、成長性、投資價值和公司形象與公益等多個方面選取了31個經濟指標。

　　評選流程

　　研究對象：以主營業務為房地產的全部中資地產股為研究對象，不僅包括在上海

證券交易所和深圳證券交易所的全部房地產IPO上市公司，覆蓋了內地借殼上市的房地產公司，而且還包括在香港上市的內地房地產公司和主營業務在中國內地的香港中資企業。按此計算，共計滬深93家，香港33家，共計126家。

　　初選: 2006年市值和總資產高于中位數，即2006年市值高于大于17.43億元，2006年總資產高于20.47億元，經過初選之后，篩選出35家滬深房地產上市公司和24家香港房地產上市公司，形成了入圍本次價值榜的初選名單。

　　數據采集和修正：第一財經研究院收集了上述126家的年報和季報（2004~2007.6），以及滬深兩市和香港證券市場等相關數據。并對數據異常現象進行了個別修正。

　　數據標準化：根據房地產行業和本次價值榜入圍的公司的數據統計特性，采用了平均值消除量綱的標準化方法。而為了消除不同指標間的數值差異，以真實反映不同指標的權重大小，進行了第二次標準化，使每個指標數據在區間（-1，+1）之間。

　　計算分榜單和特別榜單：根據指標體系，分別計算其分榜單和特別榜單，產生最富財富價值、最具成長價值、最有品牌價值、最具社會價值的四個分榜單的排名以及投資價值榜TOP10（滬深和香港）。

　　總榜單：在四個分榜單基礎上，再次經過標準化處理[使數據在區間（-1，+1）之間]，最終形成了總價值榜TOP10（滬深和香港）。

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