秋實

　　10月29日，萬科在北京舉辦的“人居建筑與可持續(xù)發(fā)展論壇”上，萬科董事會主席王石就房地產(chǎn)上市公司融資加快，高價拿地是否涉嫌壟斷等熱點話題作了正面回應(yīng)。

　　他表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的資源——無論是資金還是土地——向上市公司集中是一個事實，也是未來的趨勢。但這既符合國家利益，也符合公眾利益。房地產(chǎn)行業(yè)資源向上市公司集中，有利于保護購房者利益、防范金融風(fēng)險、盤活存量土地，利國利民。

　　上市公司市場份額增加

　　有利于保護購房者

　　面對當(dāng)下，有輿論指出，房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)寡頭壟斷的說法，王石分析說，寡頭市場一般來說至少應(yīng)該具備兩個特征：一是少數(shù)企業(yè)占據(jù)了行業(yè)絕大多數(shù)份額，比如說，前三名占了50％以上。另一個是，這個行業(yè)有進入壁壘，別人不能隨意加入，這些少數(shù)企業(yè)就不怕競爭，他們有操縱市場價格的能力。

　　那么中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是什么情況呢？首先，它的集中度非常低，不僅不是太集中，恰好相反，是過于分散。中國內(nèi)地一直有幾萬家房地產(chǎn)公司，多時五六萬家，少時也有三四萬家。

　　對比一下2006年中國內(nèi)地和美國的數(shù)據(jù)，就能發(fā)現(xiàn)：2006年中國市場份額最高的是萬科，占有率卻只有1.25%，美國第一名則是4.9%。事實上，中國內(nèi)地前五大開發(fā)企業(yè)加起來的市場份額也不到5％，但美國是17％。

　　與香港相比，差距就更明顯了。2003年，中國香港前十大開發(fā)企業(yè)的市場占有率是80％，前三名則超過了50％。當(dāng)然，你可以說香港只是一個城市，與內(nèi)地沒有可比性，但是美國同樣是領(lǐng)土遼闊的國家，應(yīng)該具有可比性。

　　在列舉了一系列數(shù)據(jù)之后，王石進一步強調(diào)說，中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)目前的集中度確實不夠合理。中國內(nèi)地幾萬家房地產(chǎn)公司中只有少數(shù)企業(yè)在走長期經(jīng)營的品牌路線，并且其中主要是上市公司。房子是一種需要使用幾十年以上的產(chǎn)品，只有走品牌路線的公司才能在售后做到長期負責(zé)。上市公司的市場份額增加，有利于保護購房者的權(quán)益。

　　同時，房地產(chǎn)上市公司也為中小股民提供了分享行業(yè)發(fā)展收益的機會。王石表示，萬科的股權(quán)比較分散，現(xiàn)有70多萬股東，這還不包括通過基金間接持有萬科股票的更多中小投資者。萬科管理層占有公司股份的比例很小，2006年之前只有萬分之三，股權(quán)激勵之后也還是不到百分之一。所以萬科向社會增發(fā)股票，資源向萬科這樣的公眾公司集中，實際上是讓更多的中小投資者可以分享這個行業(yè)的紅利。

　　萬科再融資并不為圈地

　　對于上市公司在大筆融資之后，很快征戰(zhàn)土地市場，推高地價且是否涉嫌囤積土地這一敏感話題時，王石再一次強調(diào)說，由于監(jiān)管和披露的要求，上市公司的透明度、規(guī)范程度較高，房地產(chǎn)公司上市后，負債率一般都明顯下降。因此，資金向上市公司集中，有利于防范金融風(fēng)險。此外，上市公司的周轉(zhuǎn)率比非上市公司快很多，資金和土地資源向上市公司集中，有助于將土地快速轉(zhuǎn)化為住房，增加市場供應(yīng)、穩(wěn)定房價。

　　以萬科為例，近年來一半以上的資源獲取是盤活存量土地，而且萬科從獲得土地到供應(yīng)房子只要9到12個月時間，比行業(yè)平均水平差不多快一倍。不僅如此，萬科最近幾年來獲取的土地，一半以上是盤活的存量土地。

　　從2004年開始，萬科每一年年底持有的土地都略微低于未來兩年的開工量。今年9月底，萬科持有的土地建筑面積是1653萬平方米，而萬科明年的開工量將超過1000萬平方米。他說，萬科不是沒有能力去獲取更多的土地，而是因為覺得目前這個數(shù)量剛剛好。

　　房地產(chǎn)究竟有無暴利

　　王石承認，萬科今年前9個月與去年同期相比，其新盤銷售均價提高了約27％，但他同時強調(diào)，毛利率只上升了1.7個百分點。他解釋說，這部分是因為

　　從上市公司各個行業(yè)對比的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率確實比較高，2006年達到了11.4％，而制造業(yè)只有4％。但是，兩個行業(yè)的資本回報相差不多。凈資產(chǎn)收益率房地產(chǎn)行業(yè)大約10％多，而制造業(yè)是9％多。這主要還是因為房地產(chǎn)業(yè)占壓的資金比較多，周轉(zhuǎn)比較慢。因此，至少從上市公司的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)并不是暴利行業(yè)。

　　在地產(chǎn)行業(yè)的大型上市公司中，萬科的毛利率、凈利率始終較低。但萬科的凈資產(chǎn)收益率不低，這主要是通過快速周轉(zhuǎn)實現(xiàn)的。

　　王石進一步解釋了萬科的這種快速開發(fā)策略。他說，萬科一直堅決反對囤地、反對捂盤。在一個房價、地價向上的市場里面，囤地、捂盤可能確實提高了利潤率，但同時降低了周轉(zhuǎn)率。萬科走的是快速開發(fā)的路子，這樣利潤率可能低一點，但是資產(chǎn)回報率卻更高。

　　而在論壇的開幕詞中，萬科總裁郁亮也表示，萬科一直堅持快速銷售的經(jīng)營策略，今年前三季度銷售量已經(jīng)達到441萬平方米，銷售金額達到368億元，既實現(xiàn)了自身的良好業(yè)績，也為增加市場供應(yīng)做出了一定貢獻。郁亮認為，通過快速周轉(zhuǎn)，像萬科這樣不囤地、不捂盤的住宅企業(yè)，可以實現(xiàn)更高的資產(chǎn)回報率，而且并不會影響公司的未來成長。