調控當前，地產股服軟

　　許慧穎

　　綜觀近年來的房地產股走勢，每年的二季度都是房地產指數較為低迷的時期。而出于對房地產政策影響的擔心，市場往往還會繼續有三四個月的政策消化期，這也影響了房地產股在三季度的表現。房地產公司的股價完全走出調控的陰影，則往往在四季度左右，并持續到第二年的一季度。

　　事實上，不僅僅是A股市場，房地產調控同樣影響了在海外上市的中國房地產公司，只是海外投資者對調控的消化能力更強。過去三年中，房地產調控政策也在二季度對股票價格有向下的影響。不同的是，每次政策利空之后，從三季度開始，海外中國房地產股票就開始恢復上漲，與A股公司相比，政策消化期要短得多。

　　為何房地產

股票會重復走這樣的路線？原因有三。

　　第一，房地產的價格受制于房地產的供給和需求。抑制房地產價格，必須從抑制其需求著手。但是，房地產由于其龐大的投資規模，其需求已經與中國經濟的總需求捆綁在了一起，很難被單獨分離出來。于是，歷年來的房地產調控，無法真的從抑制總需求的角度出發，而是頻頻使用了減少供給或者調整供給結構的辦法。其結果是，每次調控時，未見

房價明顯下落，只是成交量暫時萎縮；但每次風聲過后，價格又出現報復性反彈。

　　第二，

人民幣升值的預期，導致中國境內的非貿易品資產價格大幅升值。而土地和房產作為最大的非貿易品資產，其價格伴隨著人民幣升值預期而升值，是一個無法由房地產調控政策調控的客觀現實。

　　第三，歷次的房地產調控實際上是一個多重博弈的過程，中央政府、地方政府、開發商和消費者之間，每次都會在新政策出臺之后重新實現一次利益的調整，并最終達到一種均衡。

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