SOHO中國：最富戲劇性的地產IPO

　　王芳潔

　　10月8日，SOHO中國在香港上市，每股定價8.3港元，當日收盤價9.56港元/股。至此，潘石屹、張欣夫婦的身家已經達到317億港元。

　　此番上市，為SOHO中國募集資金超過128億港元，甚至超過了中國“地王”碧桂園。然而，截止到目前，SOHO中國手中的土地儲備僅120萬平方米，甚至不足碧桂園的10％。

　　土地儲備歷來是房地產公司上市估值的重要因素，甚至是決定性因素，顯然，SOHO中國改變了論調。SOHO中國以及它的掌門人潘石屹，再一次出盡風頭，成為中國地產界、資本市場上的明星。

　　兩番上市

　　實際上，這并非SOHO中國第一次沖刺股市。2002年，潘石屹首次宣布要在美國以及香港同時上市。

　　不過，那一次老潘折戟而歸。對于個中緣由，張欣在2006年的地產金融論壇上透露：美國和香港

資本市場給SOHO中國定的市盈率為8倍。按照張潘夫婦的設想，市盈率是13至15倍，但當時地產公司的市盈率普遍在8~12倍。再加上當時公司名聲初起、土地儲備少，因而難以吸引境外投資者的注意。

　　彼時，港媒分析認為SOHO中國的資產凈值較低。事實上，當時建外SOHO的銷售額達至18億元人民幣，但由于項目并未完工，該收入不能納入當年的財務報表中。除去上述收入，老潘當年只有現代城尾盤銷售的幾千萬元。

　　該事件似乎未對潘石屹造成負面影響，反而從那一年開始市場影響力日益提高。同年，“

長城腳下的公社”榮獲威尼斯國際建筑獎，目前正以酒店的形式營業，項目一個接一個地熱賣。

　　事隔五年，他再一次站在了當初摔倒的地方。 這一次，老潘異常地不張揚。從去年開始有傳聞至今，潘石屹從未在任何場合透露關于上市的具體細節。

　　六個SOHO和一個前門大街

　　SOHO中國在二度沖關的道路上走了五年。這五年間，SOHO中國已經前進了許多步：連續兩年占據北京銷售額第一的位置，根據北京市房地產交易管理網顯示，2006年，SOHO中國銷售額39個億；帶有“SOHO”標記的項目增至6個；盡管土地儲備仍然不多，似乎這一次，老潘已經勝券在握。

　　六個SOHO項目，其中五個均位于北京CBD方寸之內，這使SOHO中國成為北京CBD開發中最大的贏家。

　　而于去年高價獲得的三里屯SOHO項目，則是位于北京市最繁華的商業休閑區，其商業價值并不次于CBD。

　　而就在9月16日舉行的前門大街“人文奧運與‘中華老字號’傳統文化研討會”上，SOHO中國的低調現身也為公眾提供了猜想。實際上，早在此前，SOHO中國入主前門大街的消息便不絕于耳。

　　《第一財經日報》記者從公司方面證實，今年7月底，SOHO中國已經通過收購前門大街改造工程公司——北京天街置業而獲得了項目開發權。前門改造是北京市規模最大的舊城改造項目，主體工程包括前門大街及東側路以西地區，規劃占地面積22.4萬平方米，規劃建筑面積40.2萬平方米。整個前門大街共有土地證52個，其中11個將通過招拍掛形式公開出讓，其余41個已是老潘的囊中之物。

　　至此，SOHO中國的開發理念已經躍然紙上，盡管其在中國房地產開發界獨樹一幟，卻遵循著最古老的選址理念——位置，位置，還是位置。

　　另外，在SOHO中國業務構成中，寫字樓面積占到公司開發的總樓面面積的53%，零售商鋪占23%，剩下的3%是酒店項目。到目前為止，公司總資產的67%都來自于銷售部分。而在與投資者會面時，老潘最強調的亦是其很高的資產周轉率，以及高利潤水平。

　　兩個明星

　　令SOHO中國星光閃耀的，不僅僅是其位于黃金地段、風格獨特的項目，在這場上市秀中扮演主角的潘石屹、張欣夫婦或者也是為公司估值增添籌碼的重要因素。

　　兩人一個是商演兩棲、唱做俱佳的明星地產商；一個則出身于高盛，是極具資本運作經驗的金融家。1995年創立公司，潘張一直夫唱婦隨。

　　潘石屹扮演的角色是活躍于各種場合，成為公司最佳且免費的形象代言人，而張欣則身處幕后，但在公司發展期間，有洋背景的張欣起到了不可估量的作用，她與境外的一些關系擴大了SOHO中國的國際影響。此次上市，SOHO中國的保薦人與發售人都有她的老東家高盛的身影。

　　“二人轉”唱出了一臺高利潤回報的上市大戲，SOHO中國的商業模式和高額回報注定受到投資者的極大關注，但投資者對公司偏好和信任的程度，是否足以使他們決定購買這家公司IPO的股票，還需等到10月8日掛牌。盡管商業模式和品牌影響將很可能是一個重點考量的因素，但估價也同樣重要。

　　顯然，老潘決心走出一條土地儲備之外與眾不同的新路，關鍵在于公司是否可以持續穩步地獲得有高回報、高價值的土地；然后繼續實現銷售額最大化和利潤最大化。

　　以傳統的眼光打量SOHO中國，土地儲備仍是有些單薄。從土地儲備數量看，SOHO中國即使在北京市場也在幾十名開外；但是從年度銷售額來看，SOHO中國已連續多年位列北京地區銷售前三名。其每年至少保持35億元以上的銷售規模，令一些全國化擴張的地產公司也相形見絀。

　　

　　●基本數據

　　上市公司：SOHO中國

　　上市代碼：0410

　　上市地：香港聯交所

　　上市時間：10月8日

　　發行價：6.3~8.3港元/股

　　發行量：15.49億股

　　募集資金： 128.6億港元

　　全球發售聯席保薦人：高盛（亞洲）有限責任公司、香港上海匯豐銀行有限公司

　　全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人：高盛（亞洲）有限責任公司、香港上海匯豐銀行有限公司、UBS AG

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