現(xiàn)場競價被指推高地價 新規(guī)則缺乏參考物難下判斷

　　土地競價新規(guī)能否控制地價非理性飆升，目前為止還是個未知數(shù)。日前，參與9號公告住宅土地競拍的各家開發(fā)商收到《關于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場競價規(guī)則的通知》�煖�房地資用��2007��633號�牐�引發(fā)了一場波瀾。

　　商報記者 趙一蕙

　　現(xiàn)場叫價變書面報價

　　不同于以往的現(xiàn)場競價模式，633號文規(guī)定的最新競價規(guī)則將原來的現(xiàn)場“叫價”改為一次性書面報價。

　　按照633號文公布的最新競價規(guī)則，土地掛牌期間的報價沒有變化，而在掛牌截止轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價后，將使用競價新規(guī)。新的規(guī)則下，在掛牌截止時間到來后，如有競買人表示要進入競價階段，“現(xiàn)場競價采取競買人書面報價的方式進行，由競買人當場書面填寫現(xiàn)場報價單，密封后交現(xiàn)場公證人員”。

　　而出讓方也將當場拆封報價，宣布最高報價為競得人。最高報價低于底價的，掛牌主持人宣布現(xiàn)場競價終止。出現(xiàn)同一最高報價的，由報價相同的競買人再次書面報價，經(jīng)公證和當場拆封報價，以報價最高者作為競得人。

　　文件規(guī)定，掛牌出讓含住宅用途的綜合用地，其中住宅用地面積占總用地面積50%以上的現(xiàn)場競價也應按上述規(guī)則進行。9號公告中的住宅土地，將成為今年首次使用新規(guī)則的地塊。

　　估價參考將不復存在

　　自從采取了掛牌模式以來，現(xiàn)場競價模式就一直被外界詬病為是推高地價的一大因素。在熱門地塊的競價現(xiàn)場，上百輪的叫價帶有部分沖動成分。

　　“現(xiàn)場叫價模式其實給競爭者提供了價格參考體系。”一業(yè)內(nèi)人士表示。在地塊開發(fā)的前期規(guī)劃和成本測算上，港資企業(yè)一直領先于內(nèi)地

開發(fā)商。一旦現(xiàn)場競價有了港資開發(fā)商的參與，無疑就等于給了內(nèi)地開發(fā)商以參考。現(xiàn)場競價中的各方，通常可以參考其他競爭者的表現(xiàn)調(diào)整策略。

　　所以，港資企業(yè)在高地價前放棄，而一向樂于透支未來收益的內(nèi)地企業(yè)往往可以依靠這個參考體系得手。新江灣城D1及南京路163地塊，在現(xiàn)場競價情況下，“地王”頻現(xiàn)，只需比其他競爭者再大膽一點，再加一點價就可以得到土地，這樣的做法，讓習慣于技術(shù)判斷的港資開發(fā)商失去了競爭優(yōu)勢。

房地產(chǎn)開發(fā)的科學性被拋諸一邊。國內(nèi)開發(fā)商習慣透支利好的心態(tài)，在現(xiàn)場競價上體現(xiàn)無疑。

　　而一旦走入到了“書面報價”的環(huán)節(jié)，以往明爭的參考體系不復存在，開發(fā)商只能暗自做功夫，從技術(shù)而言，可能會降低現(xiàn)場競價的沖動成分。

　　實際效果很難判斷

　　但是，在土地供應稀缺、上市公司熱衷圈地的情況下，這樣的技術(shù)性做法能起到多大作用，不少人尚持懷疑態(tài)度。

　　“如果是熱門地塊，開發(fā)商又很想拿地的話，就會出現(xiàn)另一種狀況，即每家企業(yè)都把價格往自己能接受的底線寫。”一位業(yè)內(nèi)投資人士表達了自己的看法。

　　“可以看到，如今在土地市場最活躍的是上市地產(chǎn)公司。對他們來說，資金不是問題，缺的是讓他們滿意的地，有土地儲備才是上市公司業(yè)績的源泉，所以他們一定會不遺余力地拿地。”該人士向記者表示了擔憂。

　　事實上，在上市公司對拿地已經(jīng)開始眼紅的大背景下，這種意在降低競爭激烈程度的技術(shù)性做法能起多大作用，目前還無法評判。一幅地塊只有一次出讓機會，“書面報價”和“現(xiàn)場叫價”只能二選一。9號公告里的住宅地塊被指定用“書面報價”的方法出讓，我們就無法知道若用“現(xiàn)場叫價”出讓法地價會是多少。二者無法進行比較，因此也就無從判斷兩種方法的優(yōu)劣。地價究竟是被抬高了還是降低了，我們無從知曉。