經濟觀察網訊 本報記者 陳文雅 北京報道

　　9月28日，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號，以下簡稱39號令)。為貫徹落實《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》(國發〔2007〕24號)，9月30日國土資源部專門下發了文件(國土資發〔2007〕236號，以下簡稱236號文)，進一步加強土地供應調控，促進房地產市場健康發展。針對各界普遍關注的熱點問題。近日，記者采訪了國土資源部有關負責人。有關負責人就土地供應調控的相關政策作進一步解讀。

　　記者：國土資源部強調要“調整土地供應結構、保證并優先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地”，請問有哪些具體要求和措施？

　　負責人：要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。為此，236號文作出了以下具體規定：

　　一是要求省級國土資源管理部門在編報每年土地利用年度計劃建議時，要對廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的用地需求單獨作出說明。在下達土地利用年度計劃時應按照“適當壓縮工業用地，增加民生用地”的要求，安排一定比例的新增建設用地計劃指標，確保廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的需求。

　　二是要求各地在制定年度土地供應計劃時，要根據當地的發展規劃以及年度計劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應規模、布局和供應時序，并落實到具體地塊等。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。每年1月15日底前，市、縣國土資源管理部門應將上一年度土地供應計劃的實施情況、當年度土地供應計劃的編制情況報省級國土資源管理部門備案，直轄市、計劃單列市和省會城市要報國土資源部備案。

　　三是對依法報國務院和省級人民政府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。同時，要加快審查報批手續，保證上述用地的及時供應。

　　四是對列入年度供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地，要優先安排、優先供應。對沒有完成廉租住房、經濟適用住房年度供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。對收回的閑置土地，也要優先安排用于廉租住房、經濟適用住房建設。

　　記者：一些地方在國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動中，人為設置條件限制申請人參加競買活動，對此，39號令有哪些新的舉措？

　　負責人：國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓，實質上是市場配置土地資源，應當遵循“公開、公平、公正”的原則，符合條件的競買申請人，都可以參加招標拍賣掛牌出讓活動。但在實際操作中，一些地方違反“三公”原則，在招標拍賣掛牌出讓公告中，設置注冊資金、房地產開發資質、稅務注冊地、投資規模等排他性的限制條件，為特定的某個競買人量身定做，排斥意向外的競買人參加招標拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規定：申請人必須是全國零售業前五名、必須繳納1億5千萬美元或等值外幣的競買保證金等等，才能參加競買。這種在招標拍賣掛牌出讓活動中設置種種不符合政策要求的前置條件的行為，是違反國家法律法規規定的非市場配置土地的行為。為此，39號令特別增加了不得對競買申請人設定限制條件的條款，明確規定：我國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。這一規定，有利于增加招標拍賣掛牌活動的公開性，營造公開、公平、公正的土地市場環境。

　　記者：為了防止部分開發商“囤積”土地形成壟斷，有哪些具體措施？

　　負責人：最近，有的房地產開發企業大量儲備土地成為媒體關注的熱點。如果房地產開發企業“囤積”土地不及時開發，會進一步加劇房地產市場土地供求緊張程度，人為哄抬地價，不利于市場的健康發展。為防范房地產開發企業“囤積”土地，縮短土地開發周期，促進供應的土地得到及時開發，盡快形成商品住宅供應，236號文明確了以下幾條具體措施：

　　一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產權和經濟關系的前提下，進行統一規劃，統一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓；

　　二是合理控制單宗土地出讓規模。對于出讓地塊規模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調控，因此強調控制單宗土地供應規模，以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑借其資金實力

　　“圈占” 大面積土地，形成“壟斷”；

　　三是規定每宗土地的開發建設時間。為了縮短土地開發周期，我們根據房地產開發建設周期一般為2-3年的實際，還規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年，確保供應出去的土地能夠及時開發建設，形成住房的有效供應。這一規定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據。

　　四是加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關企業限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發，但開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批準中止開發建設滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。

　　記者：據了解，近年來，一些開發商只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權證，再用該土地使用權證申請土地抵押貸款，進行滾動開發。這種做法，容易造成拖欠土地出讓金，引發金融風險，不利于房地產市場健康發展。對此，最近的政策又做了哪些規定？

　　負責人：2002年國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(11號令)就已明確規定：受讓人依照國有土地使用權出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權。但近年來，一些地方存在受讓人只繳納了部分出讓價款，地方政府就按土地受讓人繳納出讓價款的數量分割發放了建設用地使用權證，土地受讓人再用該建設用地使用權證申請抵押，并用抵押貸款支付剩余土地的出讓價款。這種行為違反了國家有關土地出讓的規定，給開發商以少量資金囤積土地留下余地，而一旦形勢不利于開發建設，就會造成新的土地閑置、工程爛尾，不能形成有效的住房供應，也增加了金融風險。為此，39號令依法對土地出讓價款繳納和建設用地使用權證書發放進行了更明確的規定，要求受讓人付清全部國有建設用地使用權出讓價款后，才能領取國有建設用地使用權證書。未繳清全部出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。也就是說，開發商取得建設用地使用權可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開發商分期辦理建設用地使用權證。這樣規定，一是有利于加強宏觀調控，促進市場公平競爭，防止開發商以少量資金囤積大量土地牟取不當利益；二是避免開發商在未繳清全部土地出讓價款的情況下獲取建設用地使用權證，或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設用地使用權證，并以此作抵押向銀行融資，增加銀行的金融風險；三是有利于保障商品房購房者的合法權益，避免開發商在未繳清土地價款而取得建設用地使用權的情況下出售房地產，影響產權人利益。

　　另外，還需要明確的是，根據土地管理相關法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，即按宗地擬定出讓方案，按宗地組織出讓，按宗地簽訂出讓合同，按宗地發放建設用地使用權證�，F行法律不允許在未繳清出讓價款前將整宗地再分割為若干宗地，分割發放若干個建設用地使用權證。

　　記者：在加強監管、確保政策落實上，有哪些具體措施？

　　負責人：當前，有關房地產市場土地調控政策已經非常明確。要使各項政策落到實處，真正發揮其作用，關鍵是要加強監管。一是在供地時要加強監管，禁止以廉租住房、經濟適用住房為名，以劃撥方式取得土地后挪用于商品住房開發。二是要嚴格合同管理，對沒有按照土地使用合同開工建設和竣工的，要依法依規提出處理意見，督促企業限期完成開發，對沒有按處理意見進行整改的企業，要嚴格按照合同約定的條款進行處罰，并要禁止其參加土地招拍掛活動購置新的土地。三是要加強檢查，對房地產開發用地逐宗檢查，重點檢查房地產開發企業履行土地使用合同的情況。今年年底前，國土資源部將對各地貫徹落實236號文的情況開展檢查，督促各地切實落實好各項調控措施。四是要加大查處力度，對違反土地出讓合同和劃撥決定書的約定，擅自改變土地用途，突破套型、建筑面積等土地使用條件的，要嚴肅查處并按照有關規定進行處罰。