姜洪橋

　　一個還未能跨入地產資本巨頭行列的地產公司未來如何在“地王”爭霸戰中生存？這是大部分中型房地產公司共同的焦慮。

　　10月23日，億城股份(000616.SZ)總經理鄂俊宇接受記者采訪時宣稱，億城強調“價值創造”。這種所謂的 “價值創造”強調充分利用資源提高附加值，與目前主流的依靠快速融資和獲取土地儲備以擴張規模的方式大相徑庭。“億城的發展路徑和規模選擇都會有所不同”，鄂俊宇說。

　　10月8日,億城股份發布公告稱,億城股份公開增發A股

股票方案獲得中國證券監督管理委員會發行審核委員會審核有條件通過。按照計劃，億城股份將公開增發不超過15,000萬股發行數量,募集約12億元資金。其中，10億元用于建設西山華府項目,剩余募集資金約人民幣2億元用于補充公司流動資金,預計發行后公司的資產負債率將從原來約78%下降到60%左右。

　　在此之前，億城股份的增發方案已經受阻過一次，后再次調整。億城股份常務副總經理孫勇表示，是否能有效利用上市融資平臺是決定地產公司未來兩三年內實現躍升的重要因素，“現在看來億城初步具備這種可能性了”。

　　12億資金的注入將會加快億城現有項目的周轉，平抑負債率，但與北京近期動輒十幾億的土地爭奪戰相比起來，本次增發很難說難免有杯水車薪之憾。鄂俊宇對此給予的解決方案是充分利用土地資源，通過發揮創意，實現價值，并通過服務來提高附加值。盡管如此說起來顯得外交化，從實際操作來看是兩個方面，一是選擇優質地塊細心琢磨提高利潤率，同時再開發中端的產品線以求實現一定的規模和資金快速周轉。從產品上看也就是億城的消費升級類產品“華府”系列和民生類產品“億城新天地”系列。尤其是華府類產品億城已有成功經驗。

　　在地產上市公司中億城股份規模不算大，但一直很受投資者關注，原因即是萬城華府項目。萬城華府的定位在地產行業相當獨特，它的位置在接近北京城市中心區的京西地段，卻試圖在超過1.0的容積率限制內打造出獨具價值的創新產品——城市別墅。這種獨特的產品開發能力，使得萬城華府以較高容積率實現了別墅的售價，為億城帶來相當驚人的利潤率。目前它的銷售價格已經達到36000元/平米，這是很多成功的別墅項目都難以達到的。

　　萬城華府的成功基本上闡釋了億城的“價值創造”概念，它使得億城股份能夠以有限的土地資源獲得高利潤。從而也在另一個側面避免了與更為強大的同行在土地資源上的正面沖突的競爭。在2006年度滬深兩市的房地產上市公司統計中，億城股份的盈利能力位居前列。其全面攤薄每股收益位列第十名，全面攤薄凈資產收益率位列第三，高于萬科A、金地集團等名牌企業。同樣由于項目高售價和區域集中，其在北京地區的主營業務收入排名也名列第二。這些排名對于億城股份來說奠定了進一步發展的基礎，也難怪鄂俊宇會說：“創造價值的理念是基于自我的積累和能力”。鄂俊宇還宣稱，億城股份會保持3至5年的土地儲備，但不會不顧自身情況一味爭搶土地。

　　億城的成功經驗并非完全沒有先例可供參考。從某種角度看，億城股份的戰略與富力當年的模式有些相近，但在產品類別和開發專業能力上偏重有所不同。富力從廣州起家，以有限的企業規模獲取了廣州市場占有率的第一名。而后在全國化的擴張中，富力繼續沿用重點城市重點項目的戰略，以點狀布局獲得了超過某些大牌企業全國性擴張的收入規模。比億城更具優勢的是富力已經先期完成了從點狀到全國性規模化擴張的布局。當然，富力當時面臨的資本市場環境與今日的國內資本市場相比也有很大變化。

　　至于億城的第二條產品線民生類系列產品。它的拓展將有利于解決資金的快速周轉和收入的穩定延續，也有助于擴張適當的規模，是個巧妙的平衡器。因為相比較于高端產品萬城華府，它的操作速度更快，項目也更容易獲得。人們都很容易理解，高端產品雖然利潤較高，但是周期長，資金占壓風險也大。目前，億城股份民生類產品第一個項目 “億城新天地”5月份開工，9月份已經在蘇州工業園區開盤。其

戶型小、低總價高附加值，單價位于6000元至7000元之間，因此銷售極為火爆，一期600套住宅在一天之內被搶購完畢。無論是銷售速度還是周轉速度都相當驚人。這大概算是億城股份此類產品線比較成功的開端。

　　基于目前的盈利能力和潛力，在中等規模地產公司中，億城股份較有特色，在某些領域能夠與大型規模化企業一爭高下。這種局部優勢得益于適當的戰略和專業能力穩步積累。但局部優勢是否能夠保持，甚至進一步擴大，則是更為長遠和宏大的問題。對此，孫勇似乎非常有信心，他的信心既來自未來政府調控可能性的分析，也依賴對行業的基本判斷。“伴隨著規模化，房地產行業的平均利潤率必定下降，好的商業模式將比資本和土地資源更為重要”，孫勇說。

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　　來源：經濟觀察報網