蘇晶

　　央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。其中對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控最有力的措施，莫過于將第二套購房的貸款利率下限提升到基準(zhǔn)利率的110%，以及首付比例提高到最低40%。按照貸款利率上限提升來算，相當(dāng)于對(duì)購買第二套房有針對(duì)性地提高了20%的利率。

　　其實(shí)仔細(xì)算來，對(duì)比從前的房貸的利率水平，房貸新政讓第二套房利率上浮了25%，而不是10%。按照原來的政策，商業(yè)銀行一般對(duì)房貸按下浮15%優(yōu)惠利率執(zhí)行，為6.66%。按照新政，不但15%下浮優(yōu)惠沒有了。而且還要上浮10%，實(shí)際利率為8.61%，增長了25個(gè)百分點(diǎn)。而不是10%。也因?yàn)槿绱耍�很多購房者高呼，“銀行搶錢了”。

　　而且這個(gè)政策還是國家給的底線，是不可逾越的紅線。目前，據(jù)我們了解到的狀況，有的城市的個(gè)別銀行，對(duì)于不同的購房者甚至給出了更為嚴(yán)厲的“攔截”政策。

　　據(jù)了解，目前房貸新政只規(guī)定了二套房首付提高利率上浮，對(duì)第三套房并無具體規(guī)定，但各銀行根據(jù)新政精神，紛紛拒絕對(duì)第三套及以上房屋貸款，這意味著炒房只能一次性付款。炒房團(tuán)、投資客措手不及，無法簽約，只能退房。

　　此外，在浙江地區(qū)，繼今年8月份建行浙江省分行暫停二手房按揭貸款后，包括工行、中行、農(nóng)行、民生、浦發(fā)等銀行日前都紛紛收縮二手房貸款。據(jù)悉，浙江最先暫停二手房按揭貸款的是建行。由于全年房貸指標(biāo)已提前完成，今年7月底，建行浙江省分行暫停了二手房按揭貸款。工行、中行、農(nóng)行也緊隨其后。據(jù)了解，工行此前只對(duì)房齡在20年以上的二手房限貸。而從近日起，還暫停了建筑面積在60平方米以下的二手房按揭貸款，而不管其房齡是幾年。

　　這一系列的“信貸整頓”表明政府的強(qiáng)硬態(tài)度——杜絕將住房當(dāng)作投資產(chǎn)品！因此，對(duì)于來自溫州甚至深圳的諸多以炒房發(fā)家致富的“炒房團(tuán)”來說，此政策給予的打擊是致命的。

　　對(duì)于利率25%的差別，有人算出這相當(dāng)于房價(jià)漲了10%。第一套房執(zhí)行優(yōu)惠利率6.66%。第二套房執(zhí)行上浮利率為8.61%。同樣是貸款30萬元。按20年等額還款計(jì)算，前者月供為2264元，后者月供為2625元。多了361元。相當(dāng)于多貸款5萬元。20年還款算下來，30萬元貸款要多還9萬元。這相當(dāng)于房價(jià)漲了10%。由于第二套房與第一套房的巨大利率差別。許多有承受能力的購房者也打起退堂鼓，選擇了退房。目前許多城市中，一些高檔樓盤的銷售人員透露，已經(jīng)有訂房人開始陸續(xù)退房，理由也都是因?yàn)榈诙�套住房貸款新政。炒房團(tuán)在外地的“業(yè)務(wù)”也不甚理想。

　　從市場到媒體，大家關(guān)注的重點(diǎn)都是“第二套”，大家的眼珠里面都是

房地產(chǎn)，但其實(shí)問題的重點(diǎn)不在“第二套”，而是在資金環(huán)境和宏觀形勢。利率提升到110%，執(zhí)行利率相當(dāng)于加了20%，這明顯相當(dāng)于有選擇性的加息。政策的出發(fā)點(diǎn)可能是既想避免全面加息的風(fēng)險(xiǎn)，又能降溫房地產(chǎn)市場。這種幅度的加息，完全是前所未見，其產(chǎn)生的各種影響勢必將會(huì)更為嚴(yán)重。

　　首先，我們必須看到，房地產(chǎn)市場是一個(gè)鏈條，如果購置成本大幅上升，那么使用成本必然跟隨大幅上升，因此商業(yè)樓宇的加租勢在必行。而由于前一段時(shí)期商業(yè)樓宇的價(jià)格早已很高，服務(wù)單位已經(jīng)難以承受，因此這種加租如果大面積出現(xiàn)，導(dǎo)致的只能是一種蕭條性的后果。對(duì)于

開發(fā)商來說，這次的新政讓開發(fā)商以前的融資策略很難繼續(xù)執(zhí)行，比如將空置房抵押貸款，利用銀行繳納土地出讓金，利用一個(gè)項(xiàng)目貸款解決另一個(gè)項(xiàng)目的問題等等。這次新政除了給開發(fā)商的融資造成了巨大的難度以外，還有就是銷售回款：

商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目如果不竣工驗(yàn)收，想回全款那是再也不可能了，這都足以讓現(xiàn)在同時(shí)推進(jìn)若干項(xiàng)目的開發(fā)商陷入現(xiàn)金流的緊張期。

　　其次，我們都知道，中國國內(nèi)可作為投資的渠道少之又少，百姓可以從事的，能夠接受的無外乎樓市、銀行、股市。目前銀行存款利息為負(fù)，政策再強(qiáng)力擠壓樓市的資金，致使全國房地產(chǎn)熱度可能會(huì)迅速降溫。那么這些大量從樓市涌出的資金必將轉(zhuǎn)向股市，進(jìn)而還會(huì)大幅度將股市推高到更為危險(xiǎn)的程度。

　　最后，房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)逐步表現(xiàn)為高位穩(wěn)定，漲幅萎縮，有價(jià)無市的局面。通過一系列政策實(shí)施，樓市的瘋漲將得到初步遏制，一手二手交易量急劇萎縮。這一金融政策發(fā)力，讓投機(jī)者悻悻離場觀望。二手房市場因房貸緊縮和交易增值稅的實(shí)操性增強(qiáng)導(dǎo)致交易量萎縮，并由此影響到一手市場，部分投機(jī)人士基于二手市場套現(xiàn)難度加大而暫時(shí)離開一手市場，普通置業(yè)者觀察到市場變化而轉(zhuǎn)入觀望。并且，房價(jià)事實(shí)上仍在高位運(yùn)行，沒有得到真正遏制。很明顯，目前典型地區(qū)的樓市，例如深圳，所表現(xiàn)出的主要是交易量下挫，價(jià)格卻仍然堅(jiān)挺。這說明大多數(shù)開發(fā)商仍在堅(jiān)守價(jià)格，強(qiáng)勢博弈姿態(tài)沒有得到根本改變，“有價(jià)無市”的特征突出。這個(gè)現(xiàn)象表明，供需雙方博弈的態(tài)勢沒有結(jié)束。

　　總體上看，此次的信貸政策可算是一種“有選擇性的加息”，但房地產(chǎn)業(yè)從來都是一種宏觀產(chǎn)業(yè)，對(duì)它的“抽水”，也必然會(huì)牽連到其他大量產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，造成整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的“缺水”。我們相信，這一政策實(shí)施的影響，將會(huì)很快超越房地產(chǎn)市場，有可能造成全國經(jīng)濟(jì)整體性的不確定性。

　　(作者為北京安邦集團(tuán)研究總部研究員）

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