大銀行等細則，小銀行、外資行爭市場，有銀行考慮將固貸延長至20年但僅限首套

　　本報記者 劉薇

　　距離央行“9·27”房貸新政出爐已快足月，然而關于新政中“第二套房”如何界定的問題，截至記者昨日發(fā)稿時止，仍無一個標準答案。由于監(jiān)管部門未給出一個統一口徑，各家商業(yè)銀行對政策的解讀不同。有消息人士透露，昨日銀監(jiān)會又召集各家商業(yè)銀行開會討論第二套房問題，有小銀行甚至被點名稱“細則過于激進”，但最終結果不得而知。

　　記者觀察到，四大國有銀行至今未出細則，少數出了細則的小銀行則各有打算，而未加入征信系統的外資銀行對第二套房在判定之初就缺乏先決條件，讓各界關注的第二套房認定陷入不確定中。

　　四大銀行收緊貸款發(fā)放

　　四大國有銀行因為房貸業(yè)務規(guī)模巨大，涉及面廣，所以面對新政的態(tài)度顯得十分謹慎，其細則至今仍遲遲未出。不過有消息顯示，幾大國有銀行對第二套房的認定較為偏緊，傾向于以“戶”為單位，即夫妻雙方買房視為同一借款人，即使之前的房貸已還清，也可能在買第二套房時被執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的新政。

　　據悉，監(jiān)管層日前曾聯合四大

商業(yè)銀行討論第二套房貸的核定標準，目前基本上已經達成共識，以“家庭”為單位界定第二套房，但具體執(zhí)行細節(jié)則未作規(guī)定，仍由各銀行自己把握。也就是說，四大行有望在此基調上，考慮制訂第二套房貸實施細則。

　　來自四大行高層的說法也證實了這一信息。建行行長張建國就曾表示，建行明確貸款人第二套住房的認定標準是以“家庭”為單位。工行上海分行副行長張琪則透露，傾向于以“戶”為單位認定第二套房，對于此前通過銀行貸款購買住房的，即使已經還清貸款，再次貸款買房仍將被視作第二套住房，不再享有優(yōu)惠措施。

　　記者昨日從省內幾家國有銀行了解到的情況是，仍未接到總行下發(fā)的房貸細則文件，對于能夠識別的第二套房執(zhí)行新政，對于有爭議的仍處于“受理不辦理”狀態(tài)。而且，有大銀行人士透露，由于今年上半年貸款增速很快，早已完成總行下達的貸款任務指標，因此剩余的幾個月很可能會收緊貸款發(fā)放，房貸審批估計也要從嚴。

　　股份制銀行細則較寬松

　　與大銀行傾向于以“戶”為單位認定不同的是，股份制銀行多傾向以“個人”為單位認定，而且此前的房貸只要結清，再貸款仍可享受房貸優(yōu)惠。

　　如浦發(fā)銀行明確界定“第二套房”是以個人為單位，而不是以家庭或以夫妻雙方為單位。該行規(guī)定：“在征信系統中有記錄的、貸款余額沒結清的，就執(zhí)行新規(guī)”。這意味著，即使在銀行按揭過，但只要之前的貸款已還清，那么在浦發(fā)申請按揭，就不算第二套房。對于第三套房，浦發(fā)銀行將首付提高到至少五成，同時利率也會上浮，具體浮動標準根據客戶具體情況而定，第四套則會首付六成，以此類推或干脆不做。

　　招商銀行的細則除將第三套房首付提至五成外，利率也提高到了基準利率的1.15倍，而且每增加一套房的按揭，首付就提高一成，利率也按基準利率的0.05倍遞增。該行對第二套房的認定也是以個人為單位。

　　但多家股份制銀行同時也明確，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房需算作第二套住房。

　　面對四大行的謹慎，股份制銀行相機而動。記者獲悉，有股份制銀行醞釀將固定利率房貸貸款時限拉長至20年，如果正式推出市場，這將是國內年限最長的固定利率房貸。業(yè)內人士分析指出，股份制銀行政策的相對寬松和創(chuàng)新，正是看準了目前市場存在機會，意欲在房貸業(yè)務上做大蛋糕。

　　外資銀行存在征信空白

　　相對于之前有消息指外資銀行由于業(yè)務量小，不在此次調控之列的說法，近日外資銀行紛紛表態(tài)稱同樣會遵照監(jiān)管部門規(guī)定執(zhí)行。

　　渣打銀行方面表示，就在央行發(fā)布房貸新政后不久，該行即按新政規(guī)定執(zhí)行，對于貸款購買第二套房的客戶，執(zhí)行首付款比例至少四成，貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。花旗、匯豐、東亞也稱會嚴格按照央行規(guī)定來。并且渣打、花旗對第二套房的認定均以個人為單位，花旗還規(guī)定，若之前的貸款已還清，再貸款買房仍可視為“首套住房”，對于貸款購買第三套住房，首付比例將提至45%，貸款利率為基準利率1.15倍，至于第四套及以上購房貸款獲銀行審核的可能性極小。

　　不過，外資行在對第二套房的認定上存在先天困難。除非是在同家銀行貸款兩套或以上才能明確認定，否則認定的難度比中資銀行還大。因為外資銀行還沒有加入央行征信系統，無法對同一個人在其他外資銀行的貸款情況進行聯網核查。在這種情況下，是否第二套房只能依靠個人申請按揭時是否如實申報第幾套房和銀行自身的審核，可通常核查起來確有一定難度。“個人誠信就顯得十分重要。不過目前我們的業(yè)務量不大，很多客戶都是熟客，銀行對他們也會有一定了解�！币晃煌赓Y銀行房貸部門人士稱。

　　據悉，目前外資銀行正與央行征信系統進行系統對接測試，預計最快明年年初可加入央行征信系統。

　　一位中資銀行人士則表示出了擔心。他認為，由于種種原因，外資銀行的房貸政策的確比中資行來的寬松，雖然他們門檻較高，但一樣給投資買房留下了缺口�！艾F在最緊要的還是應該由監(jiān)管部門盡快統一口徑，否則各家銀行理解不同，細則不同，到最后執(zhí)行起來，政府出臺措施打擊投機炒樓的效用很可能會被化解掉不少。”

　　

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