本報記者 王蘇伊

　　9月16 日，北京金融街購物中心正式開業，加上此前中關村、CBD、望京的大型購物中心相繼開業，北京今年掀起了一股購物中心的開業熱潮。據國際物業顧問戴德梁行研究統計，北京計劃開業的店鋪面積將達410 萬平方米，相當于近100個中友百貨、70個北京新世紀廣場、40 個SOGO。

　　如此快速擴張是否會導致商業地產過剩？諸多購物中心市場前景如何？近日，《市場報》記者獨家專訪了經濟學家、中國商業地產聯盟副會長黃國雄教授。

　　租售供大于求

　　目前我國商業地產過熱，黃國雄教授用一組數據證明了這一點。他說：“進入新世紀，中國商業地產進入快速發展時期。據國家統計局公布的數字，2001-2006，年六年平均增幅為26.5%。2006年增幅雖有所回落，但投資總額仍高達2345.38億元，比上年增加17.3%。北京商業用房投資增長高達100.1%，上海為51.1%。2006年全國商業營業用房開工面積達2.35億平方米，當年竣工面積為5900萬平方米。預示著今后數年將有大批商業用房建成并投入租售。”

　　黃國雄分析說，實際上，在商業營業面積供給迅速增加的同時，空置率也在上升，僅2006年上半年，全國商業營業面積空置率即高達2878萬平方米，較上年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。今年以來，商鋪供給過剩的情況繼續發展。這些情況，意味著中國商業地產已進入風險與機會并存的時期，將受到雙重考驗。　

　　他告訴記者，今后，中國商業企業發展變化將非常大，零售市場的企業集中度將進一步提升，將進一步影響上游制造商和批發商的市場格局；而成熟的大型零售商之間的競爭，將進一步向“質”的方向發展。與此同時，外資流通企業在擴大市場份額的同時，在向流通環節的上游滲透；流通相關行業的發展也面臨著進一步洗牌，重點即在于橫跨流通和房地產的商業地產領域。在零售商發展求“質”的年代，商業地產商如果還在繼續單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對零售商客戶的專業服務，必定會陷入發展困境。

　　過熱存在風險

　　黃國雄分析說，目前我國商業地產已進入風險期，存在著越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現可用四句話概括：“總量接近飽和，結構多方失衡，泡沫凸現，空置率上升。”實際開發時，許多開發商往往片面注重零售店鋪對整座商業用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房價，也抬高了整座商業房產的價格(包括公寓、寫字間等)，從而造成商業地產結構失衡，租購需求減少，閑置率不斷上升。零售商業過分集中于對購物中心的開發，有條件的大干快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國許多城市購物中心遍地開花。

　　有關部門統計的40余座城市，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個購物中心。有的購物中心一天流水只有1萬元，不少購物中心有場無市、有商無業，倒閉、轉向的不在少數，浪費了大量投資。

　　黃國雄坦言：“有些人說中國已經進入購物中心大發展期。這種說法是錯誤的。我認為，中國的MALL(大型購物中心) 應該慢些走。” 因為我們必須正視我國整體人均消費水平不足的現實。去年全國開工的面積按 660 個大小城市計算，平均每個城市開工 35 萬平方米，規模超過了實際需求。從世界的經驗看，人均 GDP 在 2000 美元— 3000 美元可起步；人均 GDP 在 3000 美元— 5000 美元的可發展；人均 GDP 在 5000 美元以上可進入快速發展期，經濟水平達不到就不能上。

　　購物中心的發展趨勢是小型化，并非越大越好。據今年福布斯統計，世界十大購物中心有八個在亞洲，其中中國占4個，面積由以前的二三十萬平方米，發展到四五十萬平方米，甚至更大，都想爭當所謂亞洲第一、世界一流。所以，遏制國內商業地產的過度發展和結構失衡已經刻不容緩。

　　商業地產如何發展

　　黃國雄說：“中國的問題是重規劃，不重策劃。有塊地就可以建場，不管適不適合，商業無權選址。開發商拿來地就建，缺乏策劃，沒有消費目標群體，更談不上細致服務，所以很難保本經營。因此，商業地產商要重策劃。市政在批商業規劃時，一定要有專業人士參與，多少人口的地方批商業中心，什么地區配區域性的，什么地方是大型的，應有科學依據。亂建購物中心自然造成惡性競爭。”

　　黃國雄同時指出，商業地產商將有三大發展機會：

　　第一，隨著政府增加平價住房供給政策的逐步落實，商鋪租售需求會有所回升。

　　第二，社區商業仍有巨大的發展空間，其中改建擴建原有網點的需求，以及事實上業已存在的城郊“小產權房”集聚，將使商業地產找到新的增長點。

　　第三，轉變商鋪開發理念，從追求短期單贏轉向長期共贏。目前，有的大城市