本報記者 王 煒

　　房地產開發(fā)商“四兩撥千斤”甚至空手套白狼的游戲將成為歷史，只有真正的“有錢人”才能玩下去。

　　日前，國土資源部發(fā)布了新修改的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令)。39號令中最引人注目的規(guī)定是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，才能領取土地使用權證書，未按合同繳清全部土地出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書。這意味著開發(fā)商必須在交清全部土地出讓金后，才能進行開發(fā)建設，過去普遍依賴的“分期付款、分期拿地、抵押融資再拿地”的生存發(fā)展模式，將無法繼續(xù)。

　　新規(guī)將于11月1日起執(zhí)行。

　　抑制“囤地”沖動

　　據業(yè)內人士介紹，在以往的土地付款模式下，

房地產開發(fā)商可以先把土地拍賣下來，然后一期一期地付款，并一期一期地獲得土地使用權證。開發(fā)商拿到一期土地的使用權證后，就能以土地向銀行抵押融資，并進行預售，而銷售獲得回款后又用于后期開發(fā)和競拍新的地塊。這樣，開發(fā)商就能用有限的資金同時撬動多個項目，在短時間內迅速發(fā)展壯大。而風險則轉嫁給銀行、地方政府和購房者。由于利潤大、風險小，使得開發(fā)商更敢于高價拍下土地，從而進一步推高了土地價格和

房價。

　　39號令一出，媒體紛紛以“國土部規(guī)定土地出讓金須一次性交清”為題進行報道。第二天，國土資源部相關人士便澄清該說法為誤讀，準確地說是新規(guī)定執(zhí)行后，按照合同約定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿證了，必須繳清全部出讓金后，才可以拿到建設用地使用權證。

　　“事實上，對開發(fā)商而言，只有選擇一次性付清。”湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理說，因為分期無法獲得土地證，而土地證是取得開工許可證等一系列有效開發(fā)土地許可的關鍵。沒有土地證就不能動工、出售，因此開發(fā)商只有一次性或在短時間內付清土地款以獲得土地證才能順利進行開發(fā)。

　　39號令出臺，意味著開發(fā)商無法用分期拿到的土地，便利地從銀行抵押融資，項目滾動的現金流將減少。因此，39號令將抑制開發(fā)商“囤地”、“囤房”的沖動，縮短房地產項目運轉的周期。

　　傳統(tǒng)模式下，不少開發(fā)商拍下地后，實際交款情況并不理想。有的項目房子都賣完了，土地款還沒交齊。有的企業(yè)甚至資金鏈斷裂，形成了大量爛尾樓。最典型的例子莫過于當年的

順馳。順馳曾用很少流動資金一口氣拿下全國眾多高價土地，而幾乎所有的地塊均拖欠土地款。隨著宏觀調控深入，房地產市場門檻不斷提高，最終公司不得不以低價出讓全部股權。

　　“因此，39號令的出臺，對及時繳納土地出讓金、信守合同的開發(fā)商是一種保護，有利于促進房地產市場的健康發(fā)展。”方明理說。

　　警惕形成寡頭壟斷

　　“39號令很有可能引發(fā)地產公司上市潮。”一位業(yè)內人士分析。

　　從9月28日起至今，中遠、SOHO中國等房地產公司接踵上市，準備上市的還有回歸A股的首創(chuàng)、富力、中海，即將登陸港交所的有方圓地產、光大和恒大地產等。

　　“新政對資金雄厚的企業(yè)，尤其是已經上市的房地產企業(yè)影響不會太大，甚至可能是利好。而中小企業(yè)生存將很困難，房地產業(yè)必然迎來一場洗牌。”中國房地產協會一位負責人說，目前的土地市場已經基本被資本市場壟斷，39號令出臺，提高了市場門檻，將進一步考驗企業(yè)的資金實力和融資能力，尚未進入資本市場的企業(yè)生存空間將越來越小。

　　“目前地價如此之高，企業(yè)要拿地要發(fā)展，常規(guī)的募集資金的方式已經遠遠不夠，地產企業(yè)如果不上市，基本上很難再玩轉地產市場。”剛剛在港交所上市并募集了大量資金的SOHO中國主席潘石屹對這一政策表示歡迎，他說，這一政策發(fā)布對財力雄厚的SOHO中國來說十分有利。

　　記者了解到，地產企業(yè)目前在全國拿地的競爭異常激烈，尤其在北京這樣近乎飽和的市場上，絕大部分企業(yè)拿地時都是一次性付清所有款項，39號令實際上是將這一現實制度化了。今后，土地資源將越來越集中向少數擁有雄厚資金實力的開發(fā)商，他們在市場上的力量也將更強大。“房地產市場有可能演變成一個寡頭壟斷的市場，長期來看，有可能推高房價，這是需要警惕的。”方明理說。

　　“最近我們已經在研究，考慮下一步戰(zhàn)略，是否要真的退出北京市場。”秦漢民是一家河北房地產企業(yè)的副總，他的公司最近剛在北京通州區(qū)啟動了一個項目。從規(guī)模看，公司是一家中小房地產企業(yè)。“39號令出臺，以我們的實力，在北京拿地將非常困難，風險將很大。”秦漢民說。

　　中國房地產協會這位負責人還認為，39號令將加速房地產企業(yè)的整合，中小企業(yè)因為沒有足夠的資金實力，將被迫轉向二三線城市謀求生存。有些長期依靠“資源”打天下、進行違規(guī)操作的開發(fā)商將被清退出市場。有利于規(guī)范土地招拍掛制度，也有利于降低銀行和購房者的風險。

　　門檻提高，并不意味著中小企業(yè)完全沒有機會。國金證券一份研究報告認為，39號令出臺后，考慮到開發(fā)商拍下土地后的支付壓力，未來單幅土地出讓的規(guī)模將減小，一些大面積的地塊將可能被分割成多個地塊進行拍賣，“地王”和“大盤”將不再頻現，土地市場的競爭將更趨激烈。

　　“假如大企業(yè)不會像以前那樣一擲千金，沒有了‘地王’，也許我們這些中小企業(yè)將有機會分一杯羹。”秦漢民說，“對我們而言，當務之急是拓寬融資渠道，增強融資能力。建議相關部門研究探討中小企業(yè)融資問題，如果形成寡頭壟斷，對房地產市場的發(fā)展和宏觀調控是不利的。”