土地市場、樓市、股市已經(jīng)在循環(huán)關(guān)系中實(shí)現(xiàn)了互相綁架，

　　這種力量相當(dāng)駭人。

　　因?yàn)檫@三個(gè)環(huán)節(jié)幾乎將整個(gè)社會(huì)包裹進(jìn)來，

　　甚至可以說是對(duì)整個(gè)社會(huì)的綁架

　　文/本刊記者 王琦

　　孫宏斌這一頁在地產(chǎn)界翻過去了嗎？

　　答案是否定的。這個(gè)名字在最近半年反復(fù)在地產(chǎn)圈子里面被提及。無論諸地產(chǎn)大佬過去如何評(píng)價(jià)孫宏斌，現(xiàn)在可能都要暗地里稱贊一句：老孫有眼光！

　　因?yàn)樽罱�半年多，土地價(jià)格的增長速度只能用瘋子踩油門來形容，“地王”這個(gè)曾經(jīng)聽來財(cái)大氣粗的詞匯由于過度使用而顯得很蒼白。孫宏斌創(chuàng)立的順馳2003年以9.18億元在北京大興拿下一塊土地，被稱作“天價(jià)”拿地。但是那些被業(yè)界稱作明顯買貴了的土地如今看起來頗為便宜。

　　在廣州，7月到9月短短兩個(gè)月間，土地樓面價(jià)從11912元/平方米飆升至18729元/平方米；在地產(chǎn)企業(yè)必爭之地上海，蘇寧地產(chǎn)在8月24日大手一揮拋出44.04億元拿下黃浦區(qū)163#街坊地塊，折合樓面價(jià)66930元/平方米，給“寸土寸金”以現(xiàn)實(shí)版本；9月20日，一貫財(cái)大氣粗的港資地產(chǎn)商九龍倉以72億元拿下成都春熙路，但這幾乎無法引起什么轟動(dòng)效應(yīng)，兩個(gè)月前，北辰實(shí)業(yè)和北京城開在長沙拿下的新河三角洲地塊，總價(jià)92億元，這才是當(dāng)下的“中國地王”……(更多“地王”資料請(qǐng)見附表1)

　　“土地價(jià)格已與土地的實(shí)際價(jià)值出現(xiàn)了較大的偏離，地價(jià)虛高已成為普遍現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰的觀點(diǎn)代表了業(yè)界的基本共識(shí)。現(xiàn)在，土地價(jià)格的增長速度已經(jīng)讓漲勢驚人的房價(jià)相形見絀。事實(shí)上，上述諸多“地王”，多是面粉貴過面包價(jià)。但是，“土地市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫”，這一論點(diǎn)就像“皇帝的新衣”，房地產(chǎn)業(yè)界心知肚明卻無人道破。

　　是誰在狂撒鈔票推動(dòng)土地價(jià)格的非理性上漲？土地市場是否正在建立起綁架房地產(chǎn)行業(yè)、資本市場甚至更大領(lǐng)域的能力？土地顯然已經(jīng)超越了它作為房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)原料的簡單身份，土地泡沫的破裂，可能會(huì)影響到身在這960萬平方公里土地上的每個(gè)人，或許更多。

　　泡沫的源頭

　　7月底，雅居樂地產(chǎn)(3383.HK)表示，預(yù)計(jì)將在今年購入3000萬平方米的土地儲(chǔ)備。

　　全國土地儲(chǔ)備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一碧桂園集團(tuán)(2007.HK)8月中報(bào)顯示，公司土地儲(chǔ)備量比4月20日前增加1900萬平方米，增長180%。

　　2007年年初至今，富力地產(chǎn)(2777.HK)已經(jīng)花費(fèi)超過130億元，增加土地儲(chǔ)備約885萬平方米。

　　一向以穩(wěn)健發(fā)展為準(zhǔn)則的萬科(000002.SZ)，今年上半年新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)521萬平方米，至8月28日發(fā)布報(bào)告前夕，公司又新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積186萬平方米。今年上半年萬科的購地開支超過100億元。

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　　細(xì)心的你或許已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這些為土地輕松簽出巨額支票的企業(yè)的共同特點(diǎn)：上市公司。或許他們其中曾有人將天價(jià)拿地的順馳視作行業(yè)的“害群之馬”，但是他們現(xiàn)在以加倍的瘋狂為土地買單，加入了這場“盛宴”。

　　“如果說去年土地市場已經(jīng)將中小房地產(chǎn)企業(yè)清除出局，今年大型房地產(chǎn)企業(yè)也不是都能夠進(jìn)出土地交易大廳了，絕大多數(shù)是上市公司，非上市公司則必然有集團(tuán)內(nèi)部另外的強(qiáng)大兄弟公司支撐，比如蘇寧地產(chǎn)、雅戈?duì)?/a>置業(yè)。”安邦咨詢公司房地產(chǎn)分析師蘇晶說。

　　另外如中海、新世界中國等，均在大力增加土地儲(chǔ)備，并表示這些土地儲(chǔ)備將足夠集團(tuán)8年左右的發(fā)展所需。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商不是賺開發(fā)的錢，都是在賺土地的錢。”這已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)人人皆知的秘密。土地價(jià)格的增速上揚(yáng)，給土地儲(chǔ)備豐厚的地產(chǎn)公司形成了相當(dāng)大的“土地溢利”。

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心7月發(fā)布的一份報(bào)告顯示：上海歷年積累存量土地有近一半未形成有效供應(yīng)。“1988年-2005年上海出讓的土地使用權(quán)面積共43666.37公頃，可建面積42131.96萬平方米，而上海商品房建設(shè)新開工面積僅為25698.58萬平方米，兩者相差近1.7億平方米。”

　　香港上市公司財(cái)務(wù)準(zhǔn)則規(guī)定，地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備可以每年進(jìn)行價(jià)值重估計(jì)算成本，所以開發(fā)商都愿意囤積土地，隨著土地價(jià)格的上漲，可以減少計(jì)稅利潤。“富力在香港上市之后，開始以香港豪客的姿態(tài)在大陸地區(qū)拿地，在某種程度上拉開了新一輪土地競價(jià)的風(fēng)潮。”一位地產(chǎn)顧問告訴記者。而今年年初，國內(nèi)修改會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，地產(chǎn)公司的土地成本計(jì)算方法也效仿香港準(zhǔn)則，更刺激了房地產(chǎn)上市公司囤地的熱情。

　　股市高漲，上市地產(chǎn)公司獲得巨額融資收購?fù)恋兀�再引發(fā)土地價(jià)格高漲。但股市和地市之間還不僅僅是這種簡單的線性關(guān)系。

　　“房地產(chǎn)上市公司被普遍高估，市盈率動(dòng)輒50、80倍，100倍以上的也并非少數(shù)。要維持這樣的高市盈率，就要給投資者增長的預(yù)期。增長預(yù)期怎么來，當(dāng)然是土地儲(chǔ)備。”潘石屹的SOHO中國剛在香港上市融資19億美元。一個(gè)月前在達(dá)沃斯夏季論壇上，他在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)了市值時(shí)代地產(chǎn)公司面臨的特殊問題。“有了土地儲(chǔ)備，市場就給你更高的市盈率，你就有了更大的放大能力去融資，然后又可以進(jìn)入下一輪土地儲(chǔ)備。”

　　“分析師對(duì)一個(gè)地產(chǎn)公司的估值很大的權(quán)重要看它的土地儲(chǔ)備。也可以說，分析師的評(píng)價(jià)也對(duì)房地產(chǎn)公司造成了一定的引導(dǎo)，讓房地產(chǎn)公司更搏命地去拿地。”貝塔策略工作室合伙人杜麗虹這樣分析。

　　土地-高市盈率-再融資-土地，股市和地市之間就這樣形成了自我循環(huán)。這與上個(gè)世紀(jì)七八十年代的香港地產(chǎn)崩盤之前的盛景何其相似。但是，這個(gè)正循環(huán)的流轉(zhuǎn)需要一個(gè)基本條件，就是房價(jià)的持續(xù)走高。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉研究發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金已高達(dá)1.5萬億元左右。“未來三年房價(jià)必須保持15%—18%的增長率，才有可能支撐目前的地價(jià)。”鐘偉指出。

　　顯然，現(xiàn)在虛高的土地市場價(jià)格是建立在一片靠不住的沙灘上。這個(gè)看上去完美的循環(huán)中，只要有一環(huán)泡沫破裂，都很有可能會(huì)引發(fā)其他環(huán)節(jié)的徹底崩盤。以前曾經(jīng)有這樣的觀點(diǎn)：開發(fā)商綁架了銀行。現(xiàn)在，土地市場、樓市、股市已經(jīng)在循環(huán)關(guān)系中實(shí)現(xiàn)了互相綁架，這種力量相當(dāng)駭人，因?yàn)檫@三個(gè)環(huán)節(jié)幾乎將整個(gè)社會(huì)包裹進(jìn)來，這可以說是對(duì)整個(gè)社會(huì)的綁架。

　　痛苦的選擇

　　9月初，廣州市建委通報(bào)，13家開發(fā)企業(yè)被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其中絕大部分是因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目已完成且連續(xù)兩年沒有新開發(fā)項(xiàng)目而被注銷開發(fā)資質(zhì)。

　　高價(jià)拿地是行業(yè)集中度提升的前奏。前幾年家電行業(yè)的整合過程，將很快在房地產(chǎn)業(yè)上演。

　　“一年前就已經(jīng)不可能進(jìn)入土地交易中心的大門了。”廣州一位年銷售10億元左右的地產(chǎn)商這樣告訴記者自己的處境。前一段時(shí)間還能夠找到比自己小的公司收購獲得土地，維持經(jīng)營，但是這種方式在現(xiàn)在也已經(jīng)很難尋覓。“小公司已經(jīng)被吃干凈了。現(xiàn)在我們這樣的中型公司是最可能的并購對(duì)象。”

　　中小公司面臨的是沒有土地難以為繼的困境，大型地產(chǎn)公司同樣必須面對(duì)。“就像你現(xiàn)在買房子要反復(fù)掂量，怕是不是買在高位了。我們?nèi)ベI地也很躊躇，怕地買貴了，房子將來賣不出去。”沿海地產(chǎn)(1124.HK)副總裁成實(shí)苦笑著說。像大多數(shù)處于中國房地產(chǎn)企業(yè)第二梯隊(duì)中的公司，沿海在面臨財(cái)力更雄厚上市公司的在土地市場的競爭時(shí)，也力不從心，需要?jiǎng)ψ咂�鋒，進(jìn)入二三線競爭不太激烈的城市。

　　“我們現(xiàn)在選地非常謹(jǐn)慎，拿的都是能夠馬上可以開工的項(xiàng)目，萬一市場不好，也要有很強(qiáng)的抗跌性。同時(shí)在區(qū)域、產(chǎn)品解構(gòu)上也做了分散避險(xiǎn)。”金地集團(tuán)(600383.SH)總經(jīng)理張華綱對(duì)記者說。看似風(fēng)光得意的上市公司，亦在火熱的土地市場感到了如履薄冰的寒意。

　　“盡一切可能獲得土地。”這是華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎對(duì)所有客戶提出的建議。“沒有土地的房地產(chǎn)公司生存都是問題。”

　　現(xiàn)在，中小型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取信托、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式融資或聯(lián)合拿地，希望能夠維持生存。有的企業(yè)選擇在二三線城市或市場競爭相對(duì)較弱的區(qū)域儲(chǔ)備土地以降低土地成本。

　　事實(shí)上，中小企業(yè)的這些做法也在被大型房地產(chǎn)企業(yè)包括上市公司更加充分的使用著。在兩限房這些低利潤的土地項(xiàng)目推出時(shí)，大型房地產(chǎn)公司也紛紛到場。在越吹越大的土地泡沫中，尋找價(jià)格低廉的土地已成為房地產(chǎn)公司的頭號(hào)工作，利潤已經(jīng)是第二位的事情。畢竟，高額利潤與高位接盤帶來的風(fēng)險(xiǎn)相比，不再那么重要了。

　　如果將眼光從熱得燙手的土地市場稍微挪開少許，房地產(chǎn)商或許能夠獲得更從容的生存空間。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入“單純的房地產(chǎn)建造”環(huán)節(jié)，也就是說，為有地的房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋獲取建造利潤。“只要房地產(chǎn)商放下土地溢價(jià)的期待，還是有很多的路徑獲得利潤和成長空間的。”上述業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，“房地產(chǎn)商不就應(yīng)該賺建造房子的錢嗎？目前的情況是，也只有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)非常豐富的企業(yè)能夠有資格做OEM。”

　　向二級(jí)土地市場的上游進(jìn)發(fā)是另外一批房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。9月22日，泛海建設(shè)獲批對(duì)一塊995.3畝的土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。泛海建設(shè)董事會(huì)秘書陳家華并不諱言，希望能通過先期進(jìn)入?yún)⑴c土地一級(jí)開發(fā)，最終達(dá)到拿下土地的目的。

　　“以前經(jīng)常抱怨找不到地的老板們最近都少見了，電話一問，都忙著上市呢。”潘石屹半開玩笑半認(rèn)真地說。“上市就有錢，有錢才能有地啊。”

　　9月28日，中遠(yuǎn)地產(chǎn)在香港敲響上市之鐘。10月8日，潘石屹、張欣統(tǒng)領(lǐng)的SOHO中國登陸香港聯(lián)交所。第二天，郭梓文攜中國奧園在同一地點(diǎn)掛牌上市。短短的11天，3家中國地產(chǎn)公司在香港主板連續(xù)上演著龍門一躍的歡喜劇情。截至目前，今年共有6家地產(chǎn)公司進(jìn)軍香港資本市場。此外，宏宇地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、重慶龍湖、建業(yè)地產(chǎn)等地產(chǎn)公司的IPO計(jì)劃也都進(jìn)入到了實(shí)質(zhì)階段。“今年是房地產(chǎn)企業(yè)的上市年。”一位地產(chǎn)資深顧問評(píng)價(jià)：“上去了就成了，上不去以后也機(jī)會(huì)渺茫了。”

　　但也有房地產(chǎn)企業(yè)在一片搶地、上市高燒中保持了自己的冷思考。青島新地集團(tuán)也曾經(jīng)得到過海外基金包裝上市的建議，但最終放棄了。“這么多年我一直覺得錢緊，所以每個(gè)項(xiàng)目都是精挑細(xì)選。一旦瘋狂起來，不知道自己會(huì)不會(huì)犯錯(cuò)誤。”多年一直操作爛尾樓盤的漆洪波說，“誰知道泡沫何時(shí)破裂呢？我手里運(yùn)作的爛尾樓也都是上次高燒之后崩盤時(shí)大家留下的。”

　　微妙的政策

　　北辰實(shí)業(yè)和北京城開有理由暗中偷笑了。7月24日兩家公司聯(lián)手拿下的長沙新河三角洲一塊總面積約1178畝的巨幅土地，在10月10日之后將成為絕版。

　　在市場經(jīng)濟(jì)這個(gè)看不見的手失控之時(shí)，政府的力量顯得至關(guān)重要。

　　10月10日，國土資源部發(fā)出的《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》(以下簡稱《通知》)，要求各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期；此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。在此之前不到一個(gè)月，國土資源部剛剛下放通知，規(guī)定今后土地閑置費(fèi)原則上將按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%進(jìn)行征收。業(yè)界解讀，大宗土地出讓或?qū)⒕痛俗叩奖M頭。

　　“一個(gè)企業(yè)拿到大塊的土地，如長沙市92億元的幾千畝土地，再有實(shí)力也不可能將這幾千畝土地同時(shí)開工建設(shè)、同時(shí)投放市場。這幾千畝土地對(duì)政府而言是供給了市場，對(duì)市場而言卻看不到房子的供給量，對(duì)企業(yè)而言要分期規(guī)劃、分期建設(shè)，可以慢慢等待土地升值。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)這篇題為《政策性的囤地》的文章或許有些酸葡萄的意味，卻也一言道破大宗土地轉(zhuǎn)讓的弊端。

　　現(xiàn)在，國土資源部的《通知》，正是試圖減少這種“政策造成的囤地”。對(duì)于打擊囤地，《通知》還有更嚴(yán)厲的規(guī)定：限定了每宗土地的開發(fā)建設(shè)年限原則上不超過3年。

　　在南京，與《通知》內(nèi)容相同的政策在8月份已經(jīng)被推出，原本“開發(fā)商拿到地后兩年內(nèi)不開工”的閑置土地標(biāo)準(zhǔn)將修改為“一年內(nèi)動(dòng)工面積不超過1/3或投資額度不足25%”。9月，廣州市土地交易中心宣布的《土地出讓合同》中新增加內(nèi)容，對(duì)開發(fā)商的銷售時(shí)間作了明確的新限制，即競買人需要在符合預(yù)售條件后的10日內(nèi)向國土房管部門提交預(yù)售申請(qǐng)，并在獲得預(yù)售許可后的10日內(nèi)公開銷售。否則，每推遲一天，將按照土地出讓金的千分之一進(jìn)行罰款。全國新一輪土地調(diào)查的首發(fā)城市北京，已經(jīng)在十一長假之前啟動(dòng)了第二次土地調(diào)查。

　　但是，關(guān)鍵在于政策能否被執(zhí)行。多年來，一項(xiàng)地產(chǎn)新政推出的同時(shí)往往也伴隨著帶冷笑的懷疑。

　　事實(shí)上，國土資源部早就有“土地兩年不開發(fā)收回”的規(guī)定，但是執(zhí)行起來幾乎等于一紙空文。“規(guī)避政策并不困難，有人檢查，房地產(chǎn)商就把土地象征性的圍一下，或者是派幾個(gè)民工去土地上翻翻土。”安邦分析師蘇晶告訴記者，直到最近她在地方省市做調(diào)研，規(guī)避“兩年期限”的方法還和多年前一樣且行之有效。

　　《通知》出臺(tái)的當(dāng)日，已有分析文章指出：在實(shí)際操作中，開發(fā)商可以多次規(guī)劃變更作為拖延開發(fā)的借口。此外，一些涉及動(dòng)拆遷的地塊，拆遷進(jìn)展緩慢也能成為理由。

　　從中國國情來看：為了保障“糧食安全”，保護(hù)18億畝耕地紅線，新增建設(shè)用地的審批受到很大的限制。土地供給大量增加的可能性并不大。現(xiàn)在國家的土地政策重點(diǎn)還是在于激活土地，擠出開發(fā)商手中的存量土地。

　　今年8月7日，上海閔行區(qū)房地局依法從開發(fā)商手中收回七寶鎮(zhèn)50號(hào)A、B和浦江鎮(zhèn)120-L等三幅通過公開掛牌出讓的經(jīng)營性用地使用權(quán)。而這僅僅是上海整個(gè)土地市場即將進(jìn)行嚴(yán)查的開始。

　　據(jù)悉，目前上海各區(qū)都在貫徹“控增逼”的工作細(xì)節(jié)，今后還會(huì)在出現(xiàn)收回土地的嚴(yán)厲措施。如果政策被嚴(yán)格執(zhí)行，現(xiàn)在擁有大量土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)商將面臨巨大的難關(guān)。

　　“對(duì)土地開發(fā)設(shè)置時(shí)限很容易被規(guī)避，對(duì)土地增值征收稅費(fèi)又會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)購買者。”安邦分析師蘇晶認(rèn)為政府在土地供應(yīng)政策上已經(jīng)出盡法寶，無計(jì)可施。

　　華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎則給出了另外一種思路：政府開放土地一級(jí)市場開發(fā)。“現(xiàn)在土地的一級(jí)市場就像多年前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地時(shí)代的二級(jí)市場，沒有人知道有多少地，沒有人知道利潤是多少，一切都在黑箱之中，開放這塊市場，最起碼能夠讓供給更加透明。”

　　2007年8月，孫宏斌忽然出現(xiàn)在順馳地產(chǎn)天津公司。其后，孫宏斌“大鬧順馳”的說法不脛而走。當(dāng)下瘋狂上漲的土地，不僅證明了孫宏斌當(dāng)年的超前眼光，也不免讓坊間生出“順馳賣便宜了”的慨嘆。雖然事后順馳的新老主人都沒有對(duì)各種傳言發(fā)表評(píng)論，但是，土地市場的突然發(fā)力，誰知道還會(huì)催生哪些變局呢？