作者：姜洪橋

　　經濟適用房回購制度再遭變臉。

　　國慶節前北京市正式出臺了北京市人民政府關于印發 《北京市經濟適用住房管理辦法 (試行)》(以下簡稱《辦法》)的通知。最為人們關注的經濟適用房回購制度部分表述上有較大變化。為公益性質的經濟適用房合法進入市場交易預留較大空間。

　　新辦法首次明確了經濟適用房是有限產權住房，同時規定5年之內不能上市交易，除非政府回購。但對于超過5年期限的則表述含糊。“購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購；購房人也可以在補繳政府應得收益后取得完全產權。”新辦法顯然與6月份公布的征求意見稿有較大出入。從該段文件原文看來，雖有政府優先回購之說，但持有者也有取得完全產權的可能性。況且，怎么優先回購？如何優先回購？這兩個問題還在模棱兩可之間。

　　經濟適用房新辦法的出臺并未引起新的軒然大波。來自鏈家地產的統計數據顯示，新辦法出臺后，購買登記量有所減少，而出售掛牌量沒有出現大幅上升。與之前兩次北京調整經濟適用房政策的市場反應比較，本次效果相當平淡。在2006年10月，受經濟適用房只能由政府回購消息影響，經濟適用房交易量猛增一成。當年年底，市政府公布經濟適用房回購制度實行新舊劃斷不同的上市交易辦法之后，二手經濟適用房交易量在春節前后猛增三成。市場的反饋似乎在證明，交易雙方對政府出臺的新辦法較有信心等待下去，因此交易未有大的波動。

　　對于新辦法為什么采用5年為時間點來劃分，很多專業人士持有異議。廈門大學不動產金融研究中心研究員章劍峰撰文質疑，為什么是5年？而不是4年或者6年？依據是什么？難道是因為投機分子通常均熬不過五年之癢，一旦時滿五年，他們就會悟得大道放棄計劃，自覺從良不再投機？還是說，投機者從來就不懂得以五年為一個周期細細籌劃，耐心等待坐沽暴利？

　　至少從字面上理解，目前出臺的新辦法是回購制度公布以來相當寬松的。2006年9月底，市規委在發布《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》征求意見稿中指出，北京市將調整經濟適用房的銷售模式，擬采取政府回購的方式。此文一出反對和支持意見都比較鮮明。隨后，正式出臺的《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》中刪除了該條款，但隨后政府官員表態否認取消回購制度。受此影響二手經濟適用房市場大幅波動。

　　2006年11月，受到壓力的政府開始采用兩分法區別對待回購制度問題，即中國一貫的“老人老辦法，新人新辦法”。北京市建委住宅發展與保障處處長程建華表示：“北京未來新建經濟適用房將封閉運作，不得上市交易，確需上市的由政府按原價收購。”新舊劃斷的標準是新建經濟適用房不得上市，而過去的經濟適用房繼續可以交易。這個設想在2007年6月的北京市經濟適用房管理辦法征求意見稿中得以貫徹。該意見稿第21條明確規定，“經濟適用住房只能自住，不得上市轉讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區(縣)住房保障管理部門申請回購。”

　　相比較于前兩次變化，新辦法對于回購制度采用的時間兩分法，即滿5年和不滿5年兩種。不滿5年的只能由政府回購，滿5年的在某種條件下可以上市交易或者取得完全產權。這種以持有時間段為節點來劃分的辦法顯然要比以“新、舊”一刀切的劃分要寬容很多，不管什么時候購得的經濟適用房，只要持有滿5年即有機會。

　　鏈家地產市場研發中心主任王志偉在接受記者采訪時表示，從操作的具體細節上來說，對于經濟適用房上市交易管理具體操作關鍵細節還尚待進一步的明確，主要在于以下三點：第一，交納土地收益的比例確定問題。因為此次《辦法》對于滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款；第二，同地段普通商品住房的價格衡量標準；第三，對于滿5年的，政府優先回購的前提和具體操作方式是什么也需要事先明確。