易憲容

    從1998年中國住房制度改革以來，房地產市場得到飛速的發展，但也出現了許多問題與矛盾，特別是出現了一些與市場經濟、與基本經濟常識相悖的現象。

    一是房地產市場的暴利為什么能夠持續7、8年而得不到調整？一般來說，在資源有效配置的市場，企業的回報率在所有企業及行業之間應該是相等的，而不論其部門、區位如何。房地產行業是一個技術含量較低的傳統行業，房地產開發商卻連續7-8年保持了非常高的暴利，這不僅使得更多的企業及資金源源不斷流入房地產，而且也使得消費者所承擔的重負越來越重。僅僅用房地產市場的供求關系可以解釋嗎？根本不是這樣，它應該是現行制度缺陷導致的結果。

    二是目前房地產市場的主流意見是，房地產市場價格過高，最為根本的問題就在于房地產市場的供不應求上，因此，只要增加房地產市場的有效供給，調整房地產市場的產品結構，那么房地產市場的供求關系就能夠得以改變。這種論調唱了幾年，房地產市場供求關系卻越來越緊張。為何？從住房的商品化、市場化的角度來看，住房生產是一種低技術含量的產品，而且房地產市場的競爭性也很強，不應該連續幾年供不應求。但實際上，無論是政府出臺什么政策，如增加土地供給或調整結構，房地產供求關系都無法隨著政策的出臺而改善。其實，從目前的房地產市場來說，并不是房地產市場的供求關系如何，更不是什么市場剛性需求在，而是在于房地產市場產品的特殊性，我們的房地產開發商及投資者在利用政府政策的缺陷及房地產市場產品的特殊性制造房地產市場供求的緊張關系。

    三是幾年來為什么房地產宏觀調控政策一直“空調”、把國內房地產市場的價格越調越高？這不僅使得有關房地產市場政策的可信度完全被弱化，而且也造成國內房地產市場的矛盾越來越激化。這樣的情況可能與幾年來房地產市場政策的分立性十分有關。所謂房地產政策的分立性就是政策的出臺沒有形成共識，不能夠制定出好的政策統一執行等。從這幾年出臺的房地產政策來看，出臺的政策是不少，但出臺政策總是把許多部門召集在一起參與。如果政策效果好，當然是相關職能部門的業績，如果政策效果不佳，那么就是所有參與部門來一起承擔責任，結果是誰也不承擔責任。

    四是國內房地產市場有悖于現代社會文明、有悖于黨的宗旨、有悖于科學發展觀的言論為何可以長期大行其道？在目前的國內房地產市場上，這樣的言論隨處可見，而且長時間泛濫。為何？就在于國內房地產利益集團強大之后，總是以其經濟實力在興風作浪，來對抗政府各種不利于其利益的政策與精神。

    當然，還有小產權房的土地政策管理與憲法解釋的問題，中國城市化過程中大量的溢出財富歸屬與管理問題、房地產市場對居民財富的影響的問題、房地產市場的財富轉移與財富分配的問題等，這一系列的重大問題都是大家必須來思考與討論的問題，房地產政策作為全國人民的一項重大的公共政策，只要大家一起來思考與討論，就能夠對一個個問題加以厘清，并找到其問題的根源。