據新華社電　中國人民銀行、中國銀監會27日晚上11時15分聯合下發關于加強商業性房地產信貸管理的通知。根據通知,對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%。

　　套數越多,首付越多,利率越高

　　通知指出,將嚴格住房消費貸款管理。商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款首付款比例(包括本外幣貸款,下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　通知稱,將嚴格房地產開發貸款。對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、

建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　“商住兩用房”首付不低于45%

　　通知要求商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放,且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。

　　通知對商業用房購房貸款進行規范,要求利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍,對以“商住兩用房”名義申請貸款的,首付款比例不得低于45%。

　　通知要求商業銀行應密切監測房地產價格變化及其對信貸資產質量的影響狀況,切實加強商業性房地產信貸管理和內控機制建設,積極防范房地產信貸風險。

　　新政五項禁令

　　●對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,商業銀行不得發放任何形式的貸款；

　　●對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款；

　　●對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　●通知要求商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放,且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。

　　●不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款。

　　新政解讀

　　房價會否應聲而降?

　　央行及銀監局聯手下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》),共涉及“開發性貸款”(企業貸款)和“住房消費貸款”(個人貸款)兩大領域6項內容。本報記者采訪了銀行及房地產領域的專家,為房貸新政進行解讀。

　　◎亮點不貸給囤房者評價:深入執行將對開發商產生重大影響

　　政策原文:囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款。

　　解讀:銀行方面表示,與原來的針對開發商的貸款政策相比,只有這一條是新增的,可以算是《通知》的亮點之一,雖然只有一句話,但如果深入執行對開發商將產生重大影響。這段文字可以這樣理解,只要開發商手里的土地或樓盤中,有一個被定性為“囤積”,那么其它土地和樓盤都不能拿到開發貸款。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示,政府對開發商閑置的土地,并沒有能力全部收回,在這種背景下,銀政措施的出臺,能提升開發商囤地成本和風險,對抑制囤地有一定作用。

　　◎“空調”未封頂不貸款評價:北京已有開發商“見招拆招”

　　政策原文:商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

　　解讀:值得關注的亮點,業界分析,該新規定和預售證管理步調有些不一致,根據國家規定,多層住宅必須結構封頂才可預售,但多層以上住宅可在完成主體結構的2/3后預售,無須封頂,比如共30層的樓,只要蓋好20層就可以出售了。而按照新的規定,必須要全部蓋好。

　　因此業界稱,國土部門是否也要出臺相關配套的預售政策,使預售證管理和房貸管理步調能夠一致。

　　但是,中原地產項目部總經理黃韜卻一針見血指出,這個政策極有可能是“空調”―――北京市早在今年年初就實行了“未封頂樓盤禁止個人房貸”的政策,但開發商很快見招拆招,出現了先付首期,再等幾個月樓盤封頂后再貸款的做法,雖然這一做法有很大的風險,但徹底破滅政府調控,同時在賣方市場中,這一做法有足夠的操作空間。

　　◎核心提高二套房首付和利率評價:壓減投資性購房,但房價影響小

　　政策原文:對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　解讀:《通知》的核心內容之一,驗證了之前的社會傳聞,業內人士和開發商均認為,如果單個看提高首付和利率,其不算強政,但如果聯系今年以來的屢次加息,以及近3年來的宏觀調控政策,新政有望產生累計效應。業界還認為,提高首付對一手的影響超過二手,因為一手房的置業者多已擁有物業。此外,該政策對投資性購房肯定有影響,而一旦盲目的投資需求被壓減,地產行業“阿貓阿狗都賺錢”的時代將正式終結。

　　至于置業者最關心的房價,新政能否帶來拐點,或者是區域性、結構性的拐點,業界人士都不好作出評價,因為在供需失衡、自住性需求尚得不到滿足的廣州市場中,房價大的波動,甚至大跌的可能性微乎其微。新政最終的效果,十一黃金周或可給出答案。

　　◎利好降低首套小戶型首付評價:獎懲分明

　　政策原文:對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款首付款比例(包括本外幣貸款)不得低于20%。

　　解讀:央行及銀監會在限制多套住房貸款業務的同時,又降低了小戶型的首套住房的貸款門檻,可謂獎懲分明。對于那些還沒有安居之所的普通市民來說,無疑是利好消息。

　　◎新招商業用房首付提高評價:“酒店式公寓”門檻提高

　　政策原文:商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍,具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的,首付款比例不得低于45%,貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。

　　解讀:新規定,但影響不大。銀行方面分析,商業用房與居民住房不同,購買商業用房的投資性較強、經營風險較高,因而商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。在目前房地產價格持續較快上漲的背景下,為進一步防范商業用房貸款風險,兩部委才不得不做出這樣的決定。

　　同時,考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求,《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%,其調整幅度小于商業用房調整幅度。

　　所謂商業用房主要指三類:寫字樓、商鋪及車位。業界認為,在商業貸款上,廣州的門檻一直就比較高,寫字樓、商鋪四成、五成首付的不少。不過,“商住兩用房”貸款提高首付就有一定影響,所謂“商住兩用房”,通俗的說法就是目前廣州流行的酒店式公寓,提高首付也就是提高了置業門檻。

　　◎禁令不得追加貸款評價:意味著“加按揭”業務將叫停

　　政策原文:商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押款；對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

　　解讀:此政策意味著“加按揭”業務將叫停。

　　針對個人投資者“盤活資產”的需求,很多銀行在此前都推出了“個人住房循環授信”及“加按揭業務”,即把房產增值的部分再貸出來。如一年前辦理按揭時房價為50萬,一年之后房價已經漲到60萬,那么購房者就可以把增加的10萬元再貸出來。

　　銀監會解釋,“個人住房循環授信”等貸款產品的主要特點是信用額度隨房價的不斷攀升而增加,如果房價出現劇烈波動,貸款的信用風險將顯著上升。《通知》之所以規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款,主要目的是為了防止商業銀行過度授信,維護金融穩定。

　　新政影響

　　貸款50萬15年多還10萬

　　如果新政正式實施,按照新的利率標準來執行,購房者的壓力更大。據深圳發展銀行廣州分行房貸業務部門的計算,如如果50萬元貸款,期限15年的話,執行舊利率,每月還款金額為4398.39元。如果按新的利率標準來執行的話,每月還款額為4956.87元,每月多還558.48元,15年下來多還10萬多元。

　　開發商:現在降價?還早了點

　　新政對上市公司,實力強勁的企業影響并不大。他們在股市上的融資規模大得很,有的甚至可以不用理會銀行貸款。―――發展商

　　PK

　　大部分開發商銷售速度一旦受影響,資金回籠的速度就會放慢,因此能否按期還款,是一個很大的考驗。―――銀行

　　不少投資客購買珠江新城的豪宅都是一次性付款。因此新政對有能力購買多套住房的人來說幾乎沒有影響。

　　―――發展商

　　PK

　　打算買第二套房保值的嚴小姐,現在陷入了困境。首付提高,利率也提高,使得剛剛看好的房子,一下子就付不起了。―――市民

　　開發商:二房買家不懼“四成”

　　“現在就降價,太早了點吧”,關于新政是否會有影響,番禺區某大樓盤的負責人如是說。他認為,國慶期間確實有不少樓盤搞優惠,打折也比較厲害,但這是一種營銷手法,與新政尚沒有多大關系。樓盤是否降價最根本還是看市場,比如他賣的這個盤,200多套的貨量,目前意向客戶已經有600多人,只因一個新政就降價幾乎不可能。

　　記者昨日致電廣州多個樓盤的售樓部,均未發現有降價的動靜。

　　“對買多套房者影響小”

　　廣州云景房地產開發有限公司副總經理喻海文認為,本次新政的核心是降低金融風險,與房價無關。提高第二套住房貸款首付至四成意義不大,因為真正要用銀行資金來投資的比例不會太高,不少投資客購買珠江新城的豪宅都是一次性付款。因此新政對有能力購買多套住房的人來說幾乎沒有影響。

　　這一觀點也得到其他開發商的認可,番禺奧園營銷部經理陳志炎稱,目前樓盤新一期組團的意向客戶中,80%為二次置業,其中有30%決定一次性付款。

　　上市公司資金不愁

　　有人士擔心開發商的資金鏈會出問題,昨日有開發商向記者表示,這對上市公司,實力強勁的企業影響并不大。廣電房地產武漢地區公司副總經理何志堅稱,現在拿地王的開發商,多半是一些上市企業,他們在股市上的融資規模大得很,有的甚至可以不用理會銀行貸款。中小企業要么強大、要么被淘汰,也是大勢所趨。

　　購房者:投資房產進退兩難

　　對于普通的市民來說,新政具有一定的保障作用,但對希望通過投資房產使資產保價和增值的人來說,新政無疑讓他們進退兩難。

　　“要緩一緩再買房了”

　　市民陳女士有一套單位房改房在放租,目前住的房子買了3年多,還須還月供,原本打算給上大學的兒子買一套房。當聽到銀行新政策后第一反應是,今年“十一”要緩一緩再買房了。不過她表示,以后看到合適的房子,借點錢也會買。

　　原本打算買第二套房保值的嚴小姐,現在陷入了困境。嚴小姐表示,如今通貨膨脹這么嚴重,投資股票黃金等風險又太大,原本想著購買房產能夠資產保值,如今不但首付提高,利率也提高,使得剛剛看好的房子,一下子就付不起了。

　　但也有不少接受采訪的購房者均表示,如果有錢并決定要買第二套房的話,根本不會在乎多的那一兩成的房款。

　　首付兩成有利于“夾心層”

　　廣東國智律師事務所的張學華表示,首次置業者購買90平方米以下住房只需二成首付,對于不少資金實力不強的購房者來說,肯定是好消息,以前雖然也有銀行可以做,但發展商因為嫌麻煩而往往一律要求首付三成以上。現在房價那么高,不論政府、還是銀行都應該對夾心階層(收入中等、中低水平)的購房者予以更多的關照。另外,首付降低為兩成,也可能會引導部分買二手房的回來購買一手小戶型單位。

　　“新政之后樓價常瘋漲”

　　有不少市民表示,廣州從近兩年樓市強政可謂一條接一條,但是強政之后樓價依然瘋漲,市民擔心新政會不會成為開發商利用的工具,進一步調高房價,而若新政再沒有效果,將再次加深市民置業的恐慌和匆忙。

　　銀行:收回開發貸款風險加大

　　新政對銀行的信貸業務是否會有影響呢?據銀行人士分析,在開發貸款這一塊,銀行如期收回貸款的風險會加大。據介紹,目前銀行為房地產企業辦理的貸款期限一般為2-3年。因為按照銀行的估算,新樓盤的開發期要一年,銷售期再要一年,這樣兩年之內開發商就可以順利地將貸款還給銀行。但新政出臺后,部分市民辦理按揭購房的門檻大幅提高,因此樓盤的銷售速度肯定會受到影響。據銀行方面掌握的情況,一般一個樓盤中有1/3的房子是被投資性質的客戶買走的。提高多套住房的首付及貸款利率,也就意味著每個樓盤1/3的銷售會受到影響。

　　銀行方面表示,現在大部分開發商都是依靠滾動資金的形式來保證資金鏈不斷掉,銷售速度一旦受影響,資金回籠的速度就會放慢,因此能否按期還款,對銀行和企業來說,都是一個很大的考驗。

　　為了保證開發商可以如期還款,銀行在未來發放貸款時會更加謹慎。銀行方面預測,那些規劃小、自有資金缺乏的小企業,生存的空間會越來越小。

　　股市:資金入股市短期不明顯

　　“目前國內投資的兩大途徑就是房產和股市,房貸緊縮政策有可能增加流入股市的資金,給A股市場繼續提供上升動力。但是資金供給的增加必然是一個漸進的過程,短期影響不會很明顯。”聯合證券基金分析員任瞳指出。該觀點得到基金行業的普遍認同。

　　北京一家老牌基金公司的投資總監指出,雖然第二套房貸的首付不低于40%的消息可能間接把資金引向基金和股市,但影響不會太大。主要原因在于資金變化很復雜也很難衡量,因此房貸緊縮政策更大程度上會對投資者心理上產生一定的積極作用。

　　深圳一家基金公司總經理指出,某一個消息的出臺不會導致資金出現根本性的流動逆轉,即使在房貸緊縮影響下暫時打消買房或者炒房計劃的資金,也不太可能不計成本地立即殺入股市或者投資基金。

　　“第二套房”如何界定

　　據銀監會解釋,是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的房子

　　追問

　　昨天,不少銀行、地產界的人士在接受采訪時表示,央行半夜出臺新政,既頗感意外也顯倉促。他們對新政一些表述感到不解,認為今后如何操作仍需觀望。

　　焦點一:新政何時起執行?

　　本次新政為央行出臺的文件,在執行過程當中需要國土、建設部門的配合,因此,新政如何與職能部門銜接成了能否順利實施的焦點問題。同時,銜接時間多久,新政到底何時開始實施,這些目前都不可知。

　　記者昨天了解到,除建設銀行已在全國范圍執行“首付四成”外,目前各大商業銀行廣東分行均表示要等待總行的統一部署。

　　焦點二:囤地如何能查實?

　　新政原文規定,對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款。

　　該政策對廣州而言有執行難度,因為廣州目前尚未有透明的土地公示制度來保障。廣電房地產武漢地區公司副總經理何志堅就表示,怎么認定企業囤積土地和房源,存有較大的浮動空間,操作起來彈性較大。

　　焦點三:樓未封頂不放貸?

　　新政原文規定,商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

　　按照政府目前的規定,多層住宅必須結構封頂才可預售,但多層以上住宅可在完成主體結構的2/3后預售,無須封頂。這樣,商業貸款和預售制度之間便存在時間差,中原地產項目部經理黃韜表示,北京有開發商選擇先收首期,等樓盤封頂后再辦按揭的辦法來化解。但如此一來,買家將承擔很大風險,比如與開發商發生債務糾紛,開發商等房價上漲后又毀約不賣房等。因此,黃韜認為政府應該調整預售證管理辦法。

　　焦點四:是否還有強政出爐?

　　全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生本月在參加南方報業傳媒集團舉辦的有關論壇時稱,目前房地產仍有強政出臺的可能。

　　其一是稅收政策,去年土地增值稅出來,現在持有環節上的稅,也就是物業稅爭議還較大。但房價高居不下,物業稅出臺的呼聲很高。

　　其二,在集體土地的上市流轉上,政府也有出臺政策的可能,“在集體土地的上市流轉上,《物權法》留了一個口子。現在重慶、成都兩市在進行相關試點,研究城鄉同地、同權和同價”,而一旦農村土地被釋放出來,對商品房的價格將帶來重大影響。

　　有問必答

　　怎么樣才算第二套住房呢?

　　答:對于第二套房的界定,之前有很多爭議,因此在此次下發的文件中,央行及銀監會專門對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的概念進行了強調。

　　據銀監會的解釋,《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的房子。

　　已供完一套房,若再買還算第二套嗎?

　　答:只要是以按揭方式購買的房子,不論是已經還完的還是正在還的,再買房的話,都算第二套。

　　夫妻雙重購房怎么算?以父母、子女及親戚名義買的房子又怎么算?

　　答:據記者了解,目前一部分銀行是按照一對夫婦為單位計算住房的,即丈夫貸款買了一套房后,妻子再申請貸款買房時,就算第二套住房。但父母、子女及親屬之間購房不受影響。

　　還有一部分銀行門檻較低,仍是按個人為單位界定住房量。據這部分銀行表示,目前并沒有明文規定,住房量一定要按夫妻為單位計算,因此,銀行可以根據自身情況來處理。

　　跨地區買房怎么算?配偶是否貸款買房怎么查?

　　答:由于個人征信系統已經全國聯網,市民即使在不同的城市貸款購房,銀行同樣可以查得出來。而以夫妻為單位界定房產情況的銀行,在為個人辦理住房按揭時,一定要其提交戶口本,這樣就可以根據戶口本上記錄的婚姻狀況及配偶姓名,去查詢她(他)的購房情況。

　　第二套不用商業貸款,用公積金貸款是否也算第二套呢?

　　答:只要是貸款買房就算。

　　兩部委為何要這樣界定第二套住房呢?據銀行人士介紹,這主要是因為銀行“能力有限”才不得以做出這樣的決定。目前銀行只能依靠“個人征信系統”來查詢個人的購房情況,而該系統只記錄信貸關系,即個人跟銀行發生借款及還款業務時,才記錄到信用檔案里。如果市民以現金一次性購買住房的話,由于沒有跟房管部門聯網,銀行就無從所知。因此在《通知》中,兩部委干脆就將這一塊的情況剔除,以“利用貸款”做定語,把房產的界定限制在銀行能力范圍之內。