作者: 孔華 李成 王荔玨、陳白帆、黃濤、龍蕾

　　不得對囤地房地產(chǎn)商發(fā)放貸款

　　據(jù)新華社電 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會27日晚間聯(lián)合下發(fā)關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，正式宣布大幅提高第二套(含)以上自住房、商住兩用房以及商住房的貸款首付和利率，同時叫停加按房貸和不指定用途住房抵押循環(huán)貸款。

　　通知還指出，將嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　通知要求商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

　　通知對商業(yè)用房購房貸款進行規(guī)范，要求利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%。

　　通知要求商業(yè)銀行應密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化及其對信貸資產(chǎn)質量的影響狀況，切實加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內控機制建設，積極防范房地產(chǎn)信貸風險。

　　房貸新政解讀

　　此次人行和銀監(jiān)會《通知》重申，商業(yè)銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。新政在國慶樓市黃金周之前出臺，對不少有購房意愿的市民造成巨大心理沖擊�！百I或不買第二套房子”、“用誰的名字買第二套房子才能避免貸款利率上浮”，都成為了計劃購房者家庭昨晚周末聚餐的話題焦點。 (記者 孔華)

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　　第二套(含)以上住房貸款界定標準

　　“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋�！暗诙�套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。

　　商業(yè)銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數(shù)據(jù)庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。(借款人如用自有資金購買第一套住房，則貸款購買的第二套住房不在新規(guī)之列。)

　　待定：

　　疑問：第一套住房用貸款購買，但已經(jīng)還清，再貸款購買第二套，是否屬于新政策所指的第二套貸款購房？

　　銀行答復：如人行、銀監(jiān)會無特別規(guī)定，視銀行的貸款額度和市場策略執(zhí)行不同標準。

　　疑問：本人貸款購買第一套住房，再用配偶、子女或者父母名字貸款購買第二套住房，是否要按新政執(zhí)行？

　　銀行答復：如果人行和銀監(jiān)會無特別規(guī)定，按目前監(jiān)管部門的界定說明來看，新政策是指借款人本人貸款購買第二套房，但視銀行的貸款額度和市場策略執(zhí)行不同標準，配偶貸款購房可能會被視為同一人貸款。

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　　第二套(含)以上房貸首付至少4成

　　申請購買第二套(含)以上住房的借款人，貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　待定：

　　疑問：第二套以上住房隨套數(shù)增加而大幅提高最低首付比例和利率，各銀行如何執(zhí)行？

　　銀行答復：細則未出，但銀行傾向于每增加一套住房貸款，首付增加5%~10%，利率增加5%~10%。

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　　商用房和商住兩用房最低首付和利率大幅提高

　　商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。

　　“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%。貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

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　　90平方米以下、首套自住房貸最低首付比例仍為兩成

　　首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。

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　　加按、“個人住房循環(huán)授信”被叫停

　　《通知》表示，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。《通知》規(guī)定不得發(fā)放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款。

　　“抵押追加貸款”又稱加按，是指已貸款買了第一套房，要買第二套房又需要再次貸款，只要借款人第一次貸款沒有達到貸款額度，或者貸款一段時間已歸還了部分貸款，就可以去原貸款銀行申請增加按揭的業(yè)務，來獲得購買第二套房的資金(尤其是首付款)。

　　而個人住房循環(huán)貸款，指自然人以其名下的自有住房作抵押向銀行申請授信額度，在授信有效期和可用額度的范圍內，可多次申請，循環(huán)使用的個人貸款業(yè)務。

　　大家談

　　打擊囤地囤房政策

　　對中小開發(fā)商影響較大

　　對于商業(yè)銀行不得向有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款等政策，發(fā)展商異口同聲地認為，對于大型有實力的開發(fā)商影響不大，而對于中小型特別是內地的開發(fā)商影響非常大。

　　廣州某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關負責人認為，這一措施雖然暫時會對市場有一定影響，但長期來看，不會改變市場的發(fā)展，反而會進一步助長土地囤積和投資壟斷的形成。他表示，現(xiàn)在大部分實力雄厚的開發(fā)商，已經(jīng)有足夠的銷售回款和融資渠道，根本不需要銀行的錢來支付土地出讓金，而且，需要用到銀行貸款的地方也不多。因此，央行的政策只能讓更多中小發(fā)展商退出市場，而大開發(fā)商所形成的壟斷會更加嚴重。這就可以解釋為什么在地價如此高的情況下，大開發(fā)商反而更加積極拿地。

　　這個政策的實質是開發(fā)商不得圈地，為此從銀行貸款上加以控制。對于大開發(fā)商而言，融資渠道非常多，包括股市、基金以及戰(zhàn)略投資者等方式。但對中小開發(fā)商，特別是內地開發(fā)商，他們融資渠道比較單一，受沖擊的可能性很大。

　　一位手上尚有好幾個待建項目的某地產(chǎn)公司副總則對新政策表示不予置評，只強調，會按照公司一貫的開發(fā)速度進行項目的開發(fā)。

　　記者王荔玨、陳白帆、黃濤、龍蕾

　　新規(guī)何時

　　正式實施

　　銀行業(yè)人士：房貸繼續(xù)受理，未簽訂合同貸款按新規(guī)審批，老貸款應按照原規(guī)定執(zhí)行利率；國慶期間打算貸款購買第二套自住房的買家，要比原計劃多備一成首付并執(zhí)行上浮利率

　　昨天上午，廣州市多家銀行個人貸款等相關部門就房貸新政實施召開緊急會議，商討有關執(zhí)行細則。銀行業(yè)人士都表示，除了叫停的加按、不指定用途循環(huán)貸外，普通個人房貸一律照常受理�！半m然總行細則要等一兩天才制訂下發(fā)，但由于人行和銀監(jiān)會通知已經(jīng)下發(fā)，現(xiàn)在開始受理、但還沒簽訂合同的貸款，基本是按新通知來審批了�！币虼�，國慶節(jié)打算貸款購買第二套自住房的買家，要比原計劃多準備一成首付現(xiàn)金并執(zhí)行上浮利率，已無太大懸念。

　　市民伍偉國剛剛在越秀區(qū)下定金買了一套120萬元的單位，這已經(jīng)是他第二套貸款自購房。如果按新規(guī)，其首付則從原來的36萬元提高到48萬元，“定金已經(jīng)交了，但貸款還沒批下來，我會因此而被要求追加首付嗎？”

　　對此，銀行表示政策出臺前，其實很多開發(fā)商和中介都已聽到了銀行的“吹風”通知，因此購房者應該有心理預期。另外，下定金并不等同銀行同意貸款。銀行對于借款人能夠貸多少錢，是無法事先作出承諾的�！靶抡�策執(zhí)行前也是如此，這一點風險，購房者應該自擔，或者與開發(fā)商協(xié)商解決。” (孔華)

　　地產(chǎn)股不跌反漲

　　銀監(jiān)會擬提高第二套住房的首付比例至40%以上、第二套

　　資深投資者胡立先生認為，房價長期上漲的趨勢并不會改變，而房貸政策調控也難以扭轉行業(yè)整體盈利態(tài)勢。所以，行業(yè)內的龍頭企業(yè)業(yè)績仍將超出預期，萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等優(yōu)質地產(chǎn)上市公司仍值得投資。 (記者李成)