業內人士認為，房貸新政將對投機性購房需求產生一定抑制作用 史麗 資料圖

    ⊙本報記者 丁燕敖 鄒靚

　　央行、

銀監會聯手發布房貸新政后，記者昨日致電各大銀行房貸部，相關人士均向記者表示，實施細則正在制定過程中，預計將很快出臺。由于此前已對新政內容有所預期，受訪者大多對此表示認同，并認為將對投機性購房需求產生一定抑制作用，但在剛性需求推動下《通知》并不能從根本上改變房地產市場供需不平衡的局面，而房價或許僅僅是改為緩步上揚而已。

　　新政內容多在預期之內

　　農業銀行有關房貸負責人向記者表示，房貸新政出臺后，農行正加緊研究相關規定，擬起草具體的實施細則，并將很快在系統內下發，以貫徹落實新政策。他同時稱，由于國務院之前已就住房保障工作召開專門會議，農行早已按會議精神和央行有關規定進行研究，新政的內容基本上都在預期之內。

　　工行北京分行個貸部有關人士向記者表示，他們仍在等總行的通知。不過，由于年初預定的房貸目標早已基本提前完成，他預計，新政基本不會對今年的房貸銷售業績產生影響。至于政策的具體效果，還要在四季度進一步觀察。

　　建行房貸部一位人士亦向記者表示，早在新政發布前，建行即已按照國家宏觀調控有關要求，細化了住房貨款首付款比例要求，提高了第二套住房首付款比例至四成，同時對申請貸款購買第二套（含）以上住房且第一套住房貸款尚未還清的客戶，實行了貸款利率不低于同期限同檔次貸款基準利率的政策。目前，正根據新政做進一步調整。

　　深發展、招行等股份制商業銀行則表示，將在“十·一”前后出臺細則。

　　對房貸市場影響有限

　　業內人士預計，新政將在一定程度上打擊炒房類的投機需求， 對目前的房價上漲產生一定抑制作用的同時，也會對房貸市場帶來一定影響，但這種影響將很有限。

　　首先，第二套購房者大多能夠承受房貸比例的提高。據國泰君安測算，因為居民收入和財富效應等長期因素推動，出于消費升級、置業保值或投資等目的，很多第二套房需求首付比例本來就高于30％，很多都在50％以上。因此，首付款比例提高預計不會影響大部分投資需求。

　　另外， 第一套住房沒有貸款的第二套住房貸款等同于第一套住房貸款待遇。根據政策內容，如果第一套住房貸款本息已經全部償還，再購買第二套住房則不受以上第二套住房首付和貸款利率的限制。“不能低估此類住房需求的市場份額。”國泰君安在研究報告中說。

　　影響可能比較大的是第二套房的利率大幅提高。工行北京分行上述人士稱，這是他們之前所沒有估計到的。據東方證券研究員王樹娟測算，由于目前所有購房者普遍享受8.5 折的優惠利率，按現行5 年期7.83%計，實際執行利率為6.66%。而按新政策，執行利率將提高到8.61%，相當于央行按0.27 點的力度，加息8.5 次，利率提升明顯。第二套房購買者將因此導致年利息支出提高30%。

　　不過，建行上述人士向記者稱，即便如此，購房者的分攤至每月的成本負擔增加仍然有限。這不會導致那些自住型購房者的需求決策發生什么變化。此前他們已就相關部門要求進行壓力測試，未來的房貸市場依然看好。

　　最終有賴樓市結構性平衡

　　此外，按照“商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款”的通知精神，階段性活躍的房貸轉按揭市場將壽終正寢，盛行一時但屢遭質疑的循環授信產品在特殊的市場環境中不得不暫避一時。

　　但商業銀行人士表示，從需求入手抑制信貸風險和房價過快增長僅僅是權宜之計。某國有銀行上海分行人士稱，《通知》對剛性需求僅僅是延緩了供需對接的時間，在房地產市場供需結構性矛盾未解決之前房價上漲將不可避免地階段性顯現。深發展、招行方面人士則認為，抑制資產價格及信貸過快增長，最終還應通過促進房地產市場供需結構平衡及更為市場化的手段來實現。