第二套房首付不得低于40% 貸款利率不得低于基準利率1.1倍

　　第二套房加息不涉及前期購房者

　　人民銀行、銀監會日前發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》�煂�居民貸款購房作出了較為詳盡的規定。而最引人注目的則是對購買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。另外，《通知》本著既往不咎的態度，對之前已辦理兩套及以上住房貸款的，并不給予加息。

　　商報記者 朱楠 趙一蕙

　　滬上業內對此普遍反映，該政策在“十一”之前公布，有意對“金九銀十”進行降溫處理，以防

　　[ 影響 1 ]<<<

　　高檔房源出現成交松動

　　雖然昨日申請貸款手續依舊，但是“提升第二套房首付”的消息一經傳出，還是在各區域次新房市場產生一定影響。美聯物業市場研究部調研結果顯示，在徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內環等高檔住宅集中的區域，掛售高檔住宅的業主反應尤為明顯。美聯物業徐匯區東方曼哈頓分行經理韓雪萍介紹，該政策使東方曼哈頓等徐匯眾多高檔樓盤業主心理受到較大的沖擊，部分此前捂盤惜售的業主，今天紛紛致電分行要求重新掛盤。一方面是由于此類高檔樓盤標的較高，一套面積200平方米左右的房源總價近800萬元，雖然只是提高一成首付，但是涉及資金不是小數。由此，部分高標的房源業主擔心購房者支付能力受到影響而致使交易停滯，表示愿意做一定退讓。部分膠著于價格而一度停滯的交易，在房東的讓步下也有了松動跡象。

　　相比市中心的市場波動，楊浦、虹口、閘北以及閔行等自住客集中的區域反應稍顯遲緩。對此，美聯物業楊浦國順分行經理李中明表示，類似楊浦黃興公園板塊中，自住客戶占絕大多數，在貸款成數上比較低，一般能少貸就少貸，所以對于該區域的客戶而言，反應并不是很明顯。

　　另外，截至昨日記者發稿前了解到的消息，浦發、招行昨日已經實施第二套房貸款利率上浮10%(8.613%)；中信銀行表示從今天起第二套房貸款利率也上浮10%(8.613%)；中國銀行第二套房貸款暫停受理；其他內資銀行尚未接通知。渣打銀行明確表示10月1日之后肯定將實施新貸款政策。

　　[ 影響 2 ]<<<

　　利率高于商用房租金回報

　　《通知》還規定，商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%。

　　“大部分規定還是和以往差不多，但對于投資商業用房的影響還是明顯的。”某投資公司高層人士分析。

　　業內人士表示，貸款利率的提高意味著五年期以上商業用房貸款利率已經達到8.613%，而一些項目的理想租金回報不過在7%～8%，新政策讓利率水平高于租金回報率，“確實會讓投資者有損失”。

　　目前，上海商業用房的投資風險其實已經擴大。“比如有些商業房地產項目明明已經銷售困難了，但周邊樓盤都在漲價，為了體現產品升值潛力，這些項目的開發商也會選擇漲價，就形成了泡沫和惡性循環。”一位人士向記者透露。因此，為規避商業用房的潛在風險，央行出于自保，對商業用房的貸款加以“戒嚴”。“這個政策會促進商業地產的優勝劣汰”，天天房展網的薛建雄分析。

　　[ 影響 3 ]<<<

　　短期內將起到積極作用

　　中原地產市場研究部分析認為，該政策的出臺可以說是較有效地區分了自住需求與投資投機需求，對分化市場起到了一定作用。首先，該政策的出臺，在一定程度上減少了銀行放貸量，對穩定銀行系統起到一定作用；其次，由于房地產市場存在嚴重的信息不對稱，加之謠言四起，導致現今出現了恐慌性購房現象，需求遠大于供應，該政策的出臺可以抑制部分購房能力不是很強、但又急于將房產作為保值增值工具的投資客。

　　這項分析同時認為，雖然該政策在短期內會產生一定的積極作用，但恐怕很難改變目前房地產市場的本質，價格很難得到有效抑制。首先，由于銀行的大部分利潤來源于對個人住房的貸款，限制貸款就是縮小銀行利潤，尤其對于商業性銀行，更是希望能千方百計地吸引個人房貸，因此不排除銀行打“擦邊球”的可能；其次，該政策雖然短期內抑制了部分需求，但這部分需求可能在政策消化后出現爆發式增長，價格可能會進一步拉升。

　　-新聞延伸

　　《通知》操作尚存在疑問

　　此次《通知》中對于之前質疑的問題給予了解釋。“第二套房”是指利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房，可見，“第二套房”以貸款記錄為依據，如果以往的購房是一次性付款，則在購買第二套房時，對于銀行來說依舊是“第一套房”。

　　不過，從可操作角度上來看，《通知》中依然有一些障礙影響實施的效果。因為銀行雖然內部征信系統已經比較健全，但目前尚未與建委、房管局的系統互通，只有當購房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統中查到該購房者名下有幾套房子。所以如果一個人一次購買5套住房，同時在5家不同的銀行貸款，這5家銀行都會認為此人是第一次購房。那么，此人是否只是被認為“不誠信”，抑或已構成騙貸？

　　另外，對于第一套住房為非主貸人的產權人，若購買第二套住房，應該認定其為第一次購房，還是第二次購房，《通知》中也尚未有定論。