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新政沖擊波:上海樓市樣本http://www.sina.com.cn 2007年09月29日 00:27 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
上海報(bào)道 本報(bào)記者 田新杰 正在購買第二套房的楊小姐撞到了政策的“槍口”下。 楊小姐購買的是一套期房,跟開發(fā)商簽訂了購房合同,約定三成按揭,利率也是按照此前市場(chǎng)通常的住房貸款利率。現(xiàn)在只等銀行放款。 但是二套房貸新政,打亂了楊小姐的計(jì)劃。 9月27日晚,央行、中國銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知,要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。 楊小姐告訴記者,執(zhí)行新政策下她要首付四成,而且利率也提高了,她正在考慮將放棄還是轉(zhuǎn)手賣出。 在記者調(diào)查中,楊小姐的情況在當(dāng)前的樓市中具有普遍性。 “二套房新政對(duì)資金實(shí)力不是很強(qiáng)的投資者來說,影響將非常明顯,可能讓他們暫時(shí)放棄購房計(jì)劃;對(duì)那些實(shí)力較強(qiáng),并且對(duì)上海未來房?jī)r(jià)持樂觀態(tài)度的購房者來說,則影響不明顯。”上海市政府發(fā)展研究中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陳群民對(duì)記者分析說。 但略顯詭異的是,政策落地后,A股房地產(chǎn)股票結(jié)束了近3周以來的調(diào)整,9月28日,在上證指數(shù)漲2.64%的情況下,房地產(chǎn)股票整體漲幅2.66%。 地產(chǎn)商: “供求關(guān)系并未發(fā)生方向性的改變” 樓市進(jìn)入9月份,邁入了一個(gè)微妙關(guān)口。 以上海為例,佑威房產(chǎn)研究中心提供的“上海9月新開項(xiàng)目漲價(jià)房源”數(shù)據(jù)顯示,在統(tǒng)計(jì)的21個(gè)樓盤中,漲價(jià)幅度從最低500元/平方米到最高19000元/平方米不等,絕大多數(shù)單價(jià)在2萬元左右的樓盤漲幅達(dá)到5000元/平方米。 與此同時(shí),市場(chǎng)都處在政策出臺(tái)前的觀望中度過。9月份的前24天,上海商品住宅的成交量?jī)H158.55萬平方米,只相當(dāng)于8月份同期的230.67萬平方米的68.7%。 同時(shí),開發(fā)商推盤速度也出現(xiàn)調(diào)整。9月14日—9月20日一周內(nèi),上海商品住宅供應(yīng)量降幅達(dá)16.73%,僅有32.86萬平方米新增供應(yīng)。供應(yīng)量減少直接導(dǎo)致全市商品住宅成交量?jī)H為45.83萬平方米,較上周下滑7.75%,跌入近六周來的最低谷。 現(xiàn)在二套房新政“靴子”落地后,開發(fā)商們似乎松了一口氣。 “政策的傳言已經(jīng)很久,市場(chǎng)也提前開始消化,政府部門政策最終出臺(tái),而我相信市場(chǎng)對(duì)這一政策已消化得差不多,不會(huì)帶來太大沖擊。” 上海的開發(fā)商、大華(集團(tuán))有限公司營銷副總經(jīng)理?xiàng)钭咏硎尽?/p> 他進(jìn)而表示,公司的定價(jià)策略是有一個(gè)完整的既定計(jì)劃,主要根據(jù)市場(chǎng)情況而定,不會(huì)因政策而大動(dòng),新政帶來的影響可能僅是調(diào)整上漲的幅度,而非方向性的。 “價(jià)格策略的根本是供求關(guān)系,而供求關(guān)系并未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。”楊子江說。這似乎是上海多家知名開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人共同的答案。 支撐開發(fā)商不降價(jià)的“底氣”,來自于開發(fā)商算出樓市嚴(yán)重的供求失衡。以上海為例,此前的26日,上海市政府新聞發(fā)言人表示,有關(guān)部門將加大對(duì)已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的“引逼”上市力度,年內(nèi)預(yù)計(jì)達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的新建商品住房面積約450萬平方米,這些項(xiàng)目年內(nèi)將全部上市預(yù)售。 對(duì)450萬平米新房入市這一利好消息,業(yè)內(nèi)人士卻持謹(jǐn)慎態(tài)度。 “今年4月以來,商品住房的成交量每月都在200萬平方米以上。如果說未來3個(gè)月里只有450萬的供應(yīng)量的話,新房的供應(yīng)缺口可能會(huì)差一半。”佑威&天天房展網(wǎng)研究中心主任薛建雄對(duì)記者說。佑威&天天房展網(wǎng)研究中心是上海樓市具第三方性質(zhì)的研究機(jī)構(gòu),他們?cè)谑袌?chǎng)一手?jǐn)?shù)據(jù)的獲取上具優(yōu)勢(shì)。 新政能否修補(bǔ)“50%供求缺口”? 根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的1-8月份上海房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù),上海市住宅銷售面積為2185.93萬平方米,累計(jì)增長36.6%;住宅銷售額為1656.06億元,累計(jì)增長48%。 平均下來,前8個(gè)月的月平均住房銷售面積接近300萬平方米,而今年尚還有三個(gè)多月的時(shí)間,傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”也僅過去一半,即使以前8月的平均銷售速度,450萬平方米商品住宅供應(yīng)量顯然不夠。 理論上,除了未來新增供應(yīng)量外,新商品住宅供應(yīng)還有另外一大塊是已開盤樓盤中的未銷售部分。而記者從上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺(tái)獲悉,截至28日,網(wǎng)上登記的可售一手房普通住宅面積僅為324.13萬平方米。 “往年,這一數(shù)字都在1000萬以上。以上海每年近3000萬平方米新房銷售量看,網(wǎng)上可售房源1000萬平方米被認(rèn)為是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)線,但從今年年初這一數(shù)字跌破1000萬開始,一路下滑,目前已是歷史最低點(diǎn)。”薛建雄認(rèn)為。 而本報(bào)記者另外了解到,324.13萬可售房源這一數(shù)字還要打上一個(gè)很大的折扣,其中的許多房源其實(shí)已經(jīng)出售,只是時(shí)間、手續(xù)等方面的原因,顯示的還是可售。 9月26日,位于上海鎮(zhèn)寧路的“王子晶品”開盤,不過開發(fā)商上海裕昌房產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理施健向本報(bào)記者透露,該盤第一批48套房源根據(jù)交易中心的有關(guān)規(guī)定已于9月18日在網(wǎng)上登記,正式開盤前已售出近70%的房源,買家主要是兩外人士(外地人士和外籍人士)和各類企業(yè)主。 中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示,今年上海一手商品住宅供不應(yīng)求在4月份以后日益突出,成交量持續(xù)攀升,供應(yīng)量跟不上節(jié)拍,6月供求比達(dá)到頂峰,為1:2.05。 不過,這些供需數(shù)據(jù)適用的是在二套房新政出臺(tái)前,即需求方統(tǒng)計(jì)的是投資自住和購買兩套或兩套以上房子炒家情況下得出的供需缺口。 緣起土地供應(yīng)節(jié)奏失調(diào) “新房供求嚴(yán)重失衡,很大程度上緣于最近一兩年的土地供應(yīng)節(jié)奏出問題。”北孚地產(chǎn)研究所所長劉光東認(rèn)為。 從綠城的新江灣城地塊到蘇寧環(huán)球的163地塊,上海土地供不應(yīng)求導(dǎo)致的搶地風(fēng)暴還在繼續(xù),土地價(jià)格的高漲甚至超出了不少尚未涉足上海房地產(chǎn)的“圈外人士”的想象,這其中包括了黃光裕。 同樣是在26日,普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊競(jìng)拍,黃光裕敗給了上海一家并不知名的企業(yè)——上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司11.04億元、樓板價(jià)約16456元/平方米勝出,成交價(jià)則是掛牌起始價(jià)的3.5倍。 “最近三個(gè)月,上海的地價(jià)漲的非常厲害。市中心幾乎無地可供,而僅有的個(gè)別市中心地塊入市,必然會(huì)引起開發(fā)商的哄搶,價(jià)格隨之走高。”劉光東分析,這些稀有的市中心地塊恰如“星星之火可以燎原”,一個(gè)點(diǎn)帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域地價(jià)的攀升。 另一方面,大量的土地囤積在各類企業(yè)手中,無法形成供應(yīng)。 有知情人士透露,就在最近的兩三個(gè)月中,政府有關(guān)部門為了落實(shí)“控增逼存”,加速發(fā)放拆遷許可證,意圖盡快推動(dòng)因拆遷產(chǎn)生的存量地塊入市,但效果尚不明顯。 一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是,自2004年以來,上海市中心城區(qū)至今沒有公開出讓過一幅純商品住宅用地。 上海市房地局一位部門負(fù)責(zé)人這樣告訴本報(bào)記者:“一是確實(shí)可供出讓的土地資源在日漸萎縮;二是大量存量土地囤積,地方政府面臨兩難,已經(jīng)不敢也不能再大規(guī)模供應(yīng)土地。” “僅有的少量供應(yīng)高價(jià)出讓,帶動(dòng)了區(qū)域地價(jià)高漲,囤地的企業(yè)更有了繼續(xù)囤下去的動(dòng)力。其實(shí),這些土地,如果嚴(yán)格按照相關(guān)政策,10塊中有9塊應(yīng)嚴(yán)格收回,但并沒有這樣做。”這位房地局部門負(fù)責(zé)人直言。 “1992年-1998年,上海各區(qū)地方政府沒有嚴(yán)格控制土地出讓,基本上是只要報(bào)上去的用地申請(qǐng)都批了,大量土地落入企業(yè)手中;1998年-2001年,開始有所控制,但每年出讓的住宅、商鋪、辦公三類經(jīng)營性用地都在2000公頃左右;2002年開始意識(shí)到土地不夠用了,土地供應(yīng)日漸萎縮。”上述房地局人士說。 而上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀分析,市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)主要有三方面原因:其一,住宅用地供地不足造成今年的上市量不足;其次,90/70政策的實(shí)施導(dǎo)致了開發(fā)商紛紛要修改規(guī)劃,供應(yīng)放緩。 對(duì)此,劉光東認(rèn)為,在很大程度上,90/70等政策的突然性打亂了市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏,加上前兩年上海宅地供應(yīng)出現(xiàn)“真空”,導(dǎo)致了2007年及今后很長一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系的嚴(yán)重失調(diào)。
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