□本報記者 郭鳳琳 北京報道

　　中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整。有關負責人表示，目前我國房地產市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業銀行面臨的市場風險顯著增加。此舉旨在貫徹落實全國城市住房工作會議精神，防范房貸風險。

　　房價存在明顯非理性因素

　　問：為什么規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款？

　　答：“個人住房循環授信”等貸款產品的主要特點是信用額度隨房價的不斷攀升而增加，如果房價出現劇烈波動，貸款的信用風險將顯著上升�！锻ㄖ�》規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業銀行過度授信，維護金融穩定。

　　目前我國房地產市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業銀行面臨的市場風險顯著增加。近年來，我國住房抵押消費貸款增長很快，但違約風險已有抬頭趨勢。而“房價重估追加按揭”一類的住房貸款創新業務增長很快，風險管控措施尚不完善，一旦房價大幅波動，容易引發商業銀行不良貸款的激增�！锻ㄖ�》規定不得發放此類貸款，有利于降低信貸風險，維護房地產金融市場的健康平穩發展。

　　購房套數越多抑制效果越明顯

　　問：《通知》對住房信貸政策做了哪些調整？

　　答：《通知》以購房的套數和套型建筑面積為標準，設計了不同的最低首付款比例、利率水平。

　　為繼續支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題，引導居民形成資源節約型的住房消費觀念、理性消費，《通知》重申了對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執行20%的貸款最低首付款比例規定；對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續執行30%的貸款最低首付款比例規定。

　　為切實防范金融風險，《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的借款人，提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；同時要求商業銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時，為保障借款人的還款能力，防范信貸風險，《通知》強調借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　需要注意的是，隨著借款人購房套數的增加，最低首付款比例和利率的上調幅度將進一步增大，抑制效果會更加明顯。

　　是否首套通過

　　個人信用數據庫認定

　　問：如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”？

　　答：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋�！暗诙�套（含）以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商業銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。