昨晚，中國人民銀行、銀監會對商業性房地產信貸政策進行了調整。有關負責人就此次政策調整回答了記者提出的問題。

　　1　房地產市場存明顯非理性因素

　　問：為什么規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款？

　　答：“個人住房循環授信”等貸款產品的主要特點是信用額度隨房價的不斷攀升而增加，如果房價出現劇烈波動，貸款的信用風險將顯著上升。《通知》規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業銀行過度授信，維護金融穩定。

　　目前我國房地產市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業銀行面臨的市場風險顯著增加。近年來，我國住房抵押消費貸款增長很快，但違約風險已有抬頭趨勢。而“房價重估追加按揭”一類的住房貸款創新業務增長很快，風險管控措施尚不完善，一旦房價大幅波動，容易引發商業銀行不良貸款的激增。《通知》規定不得發放此類貸款，有利于降低信貸風險，維護房地產金融市場的健康平穩發展。

　　2　央行數據庫準確界定“二套房”

　　問：如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？

　　答：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商業銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。

　　3　嚴控放貸是為促使地產商開發

　　問：為什么不得對囤積土地、囤積房源的房地產開發企業發放貸款？

　　答：針對近期房地產市場上出現的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題，《國務院辦公廳關于轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號，以下簡稱37號文件)明確提出要加大對閑置土地的處置力度，切實整治房地產交易環節捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為，同時要求商業銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開發企業的展期貸款或任何形式的滾動授信。為切實貫徹落實37號文件，提高政策執行的可操作性，并進一步嚴格房地產開發貸款條件，《通知》明確規定，對經國土資源、建設主管部門查實的有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款，旨在利用信貸手段進一步促使房地產開發企業加快土地、住房開發速度，增加市場供應，緩解供需矛盾。

　　4　商用房貸款風險須控制

　　問：為什么提高商業用房貸款的首付款比例和利率水平？

　　答：商業用房與居民住房不同，購買商業用房的投資性較強、經營風險較高，因而商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。在目前房地產價格持續較快上漲的背景下，為進一步防范商業用房貸款風險，《通知》規定商業用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定。

　　同時，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%，其調整幅度小于商業用房調整幅度。