新華網(wǎng)北京9月28日電(記者　劉詩平、張旭東、王宇)中國人民銀行、中國銀監(jiān)會27日夜聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整。那么，此次對住房信貸政策究竟做了哪些調(diào)整？為什么不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款？為什么提高商業(yè)用房貸款的首付款比例和利率水平？為什么規(guī)定不得發(fā)放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款？為什么強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理？對此，央行和銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人回答了記者的提問。

　　不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款

　　《通知》在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時，重點調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策。其中規(guī)定：不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。對此，央行和銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人說，針對近期房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》明確提出要加大對閑置土地的處置力度，切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為，同時要求商業(yè)銀行從嚴(yán)控制對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的展期貸款或任何形式的滾動授信。

　　為切實貫徹落實以上文件，提高政策執(zhí)行的可操作性，并進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，《通知》明確規(guī)定，對經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款，旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加市場供應(yīng)，緩解供需矛盾。

　　購房套數(shù)和套型建筑面積不同，最低首付款比例及利率水平各異

　　《通知》重申對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。

　　對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險，《通知》強(qiáng)調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。隨著借款人購房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大。

　　為什么提高商業(yè)用房貸款的首付款比例和利率水平？對此，央行和銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人說，商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時就承擔(dān)了較大的風(fēng)險。在目前房地產(chǎn)價格持續(xù)較快上漲背景下，為進(jìn)一步防范商業(yè)用房貸款風(fēng)險，《通知》規(guī)定商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自住確定。

　　同時，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%，其調(diào)整幅度小于商業(yè)用房調(diào)整幅度。

　　《通知》中的“首套自住房”，指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”，指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商業(yè)銀行在接受個人住房貸款申請后，應(yīng)及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時錄入該數(shù)據(jù)庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認(rèn)定。借款人也應(yīng)按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。

　　防商業(yè)銀行過度授信　不得發(fā)放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款

　　對于為什么規(guī)定不得發(fā)放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款？對此，央行和銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人回答說：“個人住房循環(huán)授信”等貸款產(chǎn)品的主要特點是信用額度隨房價的不斷攀升而增加，如果房價出現(xiàn)劇烈波動，貸款的信用風(fēng)險將顯著上升。《通知》規(guī)定不得發(fā)放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業(yè)銀行過度授信，維護(hù)金融穩(wěn)定。

　　目前我國房地產(chǎn)市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場風(fēng)險顯著增加。近年來，我國住房抵押消費貸款增長很快，但違約風(fēng)險已有抬頭趨勢。而“房價重估追加按揭”一類的住房貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長很快，風(fēng)險管控措施尚不完善，一旦房價大幅波動，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。《通知》規(guī)定不得發(fā)放此類貸款，有利于降低信貸風(fēng)險，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　充分利用央行信貸征信系統(tǒng)　有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險

　　《通知》強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理。對此，央行和銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人說，目的是讓商業(yè)銀行充分利用人民銀行信貸征信系統(tǒng)，加強(qiáng)貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。一方面，商業(yè)銀行可通過查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，核實借款人的基礎(chǔ)信息、財務(wù)信息、信貸信息以及信用狀況等情況，加強(qiáng)貸前審查。另一方面，《通知》要求商業(yè)銀行發(fā)放貸款后，應(yīng)將借款人基礎(chǔ)信息、貸款信息錄入相關(guān)數(shù)據(jù)庫，可以進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸征信系統(tǒng)。

　　為保證《通知》的各項政策得到認(rèn)真貫徹落實，《通知》要求，各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實施細(xì)則，并向央行和銀監(jiān)會報備；同時要求監(jiān)管部門加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”和檢查力度。央行和銀監(jiān)會將對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”和風(fēng)險提示，加大違規(guī)查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸征信管理，督促商業(yè)銀行切實完善房地產(chǎn)信貸管理，貫徹落實國家房地產(chǎn)