首付比例上調已成定局 地產指數昨日跌幅達4.43%

　　針對近期關于銀監會將和央行一起出臺政策，進一步提高房地產開發和消費貸款標準的有關報道，本報記者向有關方面進行求證。盡管上海銀行監管部門有關官員表示，監管層至今都無房貸緊縮性指令要下達，但據接近銀監會的人士透露，相關政策確實正在制定之中。至于國慶節前是否可能出臺，相關人士表示即便真的出臺，落實到各商業銀行也還需要時間。

　　商報記者 趙一蕙 曾雅杰

　　該政策最為引人關注的是有關第二套住房貸款的首付比例將調整至40%以上，利率水平也規定了大幅上浮的區間。據不同消息來源的綜合分析，估計會比標準利率上浮10%。這樣，與可享受九折房貸優惠的第一套房貸相比，投資性的第二套房貸利率水平高出20%。不過，這項政策是針對新的購房者還是對現在的多套房業主也適用，尚無定論。

　　一位市場分析人士在接受采訪中向記者表示了一種頗有意味的猜想，他指出，在5.30股市大調整之后，資金從股市快速向房地產市場分流，并引發了隨后房價的升溫，在股市進入高估值的今天，由

　　中介

　　不會明顯沖擊房價

　　按照銀監會的預警，不僅第二套房的首付比例會提高，且房貸利率水平也會設置大幅上浮的區間，商業用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調。

　　“目前的市場表現還算平穩。決定市場表現的是供需關系，現在從全局情況看，還是以自住需求為主，因此利率上調帶來的影響在短期內不會表現得十分明顯。”中原地產交易按揭部經理楊晗靚評價，只要總的剛性需求沒有太大變化，樓市總格局不會起大變化，即使會出現局部調整，但價格應該還會比較平穩。

　　楊晗靚表示，早在今年第二次加息時，利率的提高就給市場帶來了變化。“我自己的感覺是，以往選擇貸款購房者通常會貸足七成，可是在今年第二次加息以后，購房者就逐漸自動提高首付款的比例了。”

　　楊晗靚將此解釋為市場對貸款門檻提高等“軟政策”的自動調整。“現在有公積金可以使用，而且購房者還可以調整購房策略。比如首付比例提高了，可以選擇房型較小，總價略低的房源。這些可以通過市場自行調整，不會對房價造成很大沖擊。”

　　“中心城區的購房者不會受到影響。”中原地產西藏南路分行經理周子淇回答記者。受全市漲價風影響，中心城區二手房價格迅速攀升。中原地產位于黃浦區的門店最近的成交均是長期投資或改善型購房的性質。“投資客大部分一次性付款，而改善型購房者的貸款情況基本是付一半、貸一半，即使首付比例提高到四成，也不會對他們的購房決策產生影響。”周子淇告訴記者，目前改善型購房者在市中心購置次新房一般集中在總價300萬元的二房，貸款比例在五六成左右。“四成首付款比例對于高端公寓類二手房的改善型需求沒有影響，因為利率高，他們本來就已經自動提高首付比例，而且大多會在兩三年內付清貸款，本身對貸款依賴程度就不高。他們對于這些消息的反應也不是很激烈。”

　　開發商

　　將剔除一批投資者

　　開發商對提高首付比例和利率的評價則較為積極。提高首付的主要目的是考慮購房者的現金流約束，而提高利率則是在較長的周期內提高整體的還貸成本。

　　“通過信貸方式調整房產市場在國外已經十分成熟。比如國外購買第一套房有很多優惠和鼓勵政策，對于打擊投機炒房，這個政策還是有效的。”第一中國房地產發展集團營銷經理蓋玲表示。

　　“對于大部分房產投資者來說，能夠用一筆首付帶動長期收益最好不過，所以他們應該會把銀行貸款的條件利用到最充分，畢竟一次性付款的購房者還是少數。今年上海樓市的火爆一部分源于股市的利好，不少投資者多處投資房產，從而帶動樓市的走高。但是這些人也不會都是一次性付款的。”

　　蓋玲告訴記者，據她所知，不少平日投資房產的人士因為今年頻繁的加息已經打消了炒房的念頭。“一旦第二套房的貸款利率大幅提高，勢必會對投資者造成影響。更多的是剔除一批投資者。房價可能會有小幅回落。”

　　�� 關注焦點 ��

　　第二套房如何界定

　　“如果銀行愿意，肯定是有辦法對第二套房做出區分的。購房者的貸款歷史記錄一清二楚，要調查貸款記錄相信也不是難事。”多位業內人士對于第二套房的界定標準都持這樣的看法。

　　也有不少人持相反的看法。一位中介人士告訴記者，銀行目前對于本行的貸款記錄可以查詢，但是跨行業務查詢并不清楚。更重要的是，銀行只能對“有貸款記錄”的用戶進行記載。而一旦“第一套房”并未申請過商業貸款，則顯然無記錄可查，這種查詢方法存在一定漏洞。

　　從政策的初衷可以看出，銀行之所以把矛頭指向“第二套房”，主要出于控制房價投資過熱，穩定房價的考慮。而按照這個思路，“第一套”與“第二套”的區別應該在于產權上。也就是說，如果銀行真要對這條政策執行到底，就必須與交易中心聯網，查詢貸款人的產權記錄。

　　“系統是否已經支持到了這個程度，我們還不清楚。據我們所知，可能在部分區域可以聯網查詢，但是目前全面實現應該還不大會。”一位中介人士告訴記者。

　　即使按照產權劃分，也會存在疑問。“如果一套房產證上登記了多人的名字，比如父母和孩子，出資的都是父母，主貸人也是長輩，那么子女單獨再次購房時，按照產權看，屬于第二套房；可實際上卻是第一次出資購房。這種情況十分普遍，不知道申請銀行貸款時，子女將會被認為是第一套還是第二套。”一位讀者表示了自己的疑惑。

　　事實上，認定這些問題并不十分困難，只是比較繁瑣，執行的成本比較高。“有時候在于銀行愿不愿意這樣做。”一業內人士評價。

　　�� 執行力度 ��

　　各地標準可能不同

　　據消息人士稱，第二套房的貸款利率可能在標準利率基礎上調升10%左右的幅度。經過今年多輪加息，一年期基準貸款利率已經升至7.29%，五年期以上的貸款利率達到7.83%，逼近8%。在執行中，各個銀行都會對第一套購房執行優惠利率，下調10%～15%。這樣，原來的第二套房政策只是沒有優惠的標準利率。而如今抬高10%之后，兩者的差距會更加明顯。

　　但是，商業銀行在放貸時，是否會嚴格執行這一標準？由于各商業銀行多有不菲的放貸指標，貸款產品競爭激烈，很可能也會上演“優惠利率”一樣的狀況，會在政策允許范圍內有所放松，從而引發各個銀行間的競爭。據內部人士透露，在房貸指標嚴峻之后，商業銀行對第一套房的指標很是放松。而第二套房的政策如果也存在一定的自由調配權，商業銀行是否會允許一些例外的口子，這種例外將以多大的比例存在？這些問題都有待解答。

　　提高第二套房首付及貸款利率的舉措，在調控房地產市場的同時，也是商業銀行控制風險的舉動。

　　央行上海總部最近披露的8月份信貸情況顯示：當月中資銀行個人房貸猛增71.3億元，創2005年以來單月增量的新高。自去年11月以來，滬上個人房貸增量已連續攀升10個月。銀監部門負責人表示，滬上銀行務必重點防范因放貸增速過快而可能導致的呆壞賬問題，尤其對個人房貸的成數、利率不能放松管制。

　　“銀行面臨的壓力也很大，雖然說要控制風險，可是房貸指標還是要完成，政策的效果還要看落實的情況。”業內人士紛紛向記者表示。

　　據報道，建行內部消息人士證實，關于第二套房首付比提至四成的說法，確系出自總行的統一部署，相關通知已經以保密級別文件下發至各地分行。

　　事實上，各商業銀行對房貸風險的看法并不相同，分歧的根本在于缺乏系統的數據和歷史經驗來準確評估面臨的風險壓力。出于業務發展考慮，各地分行在具體落實上可能有所不同。比如其他地區已經先開始執行，而上海地區還保持平靜，正在等待政策之中。

　　�� 市場反應 ��

　　地產股昨深幅回調

　　如果說提出這一觀點仍需要較強的想象力，那么地產股昨日的盤中表現則顯示了有關房貸緊縮政策的直接影響。地產指數昨日跌幅達4.43%，萬科A收盤價下跌5.3%，帶動地產股加速下挫，成為市場最為沉重的空頭壓力。而在前一天還和萬科A一起被稱為“護盤功臣”的地產股如金融街、保利地產、招商地產、泛海建設、蘇寧環球等昨日跌幅均達5%左右。這也可以看作是市場對