吳曉波

　　今年富力銷售目標為160億元。預計年內可以完成發行A股再度融資，所得資金會繼續吸納土地儲備

　　9月公布的中國納稅百強榜上，房地產業合計納稅額較上一年增長64.29%，為167.31億元。

　　其中，富力地產(2777.HK)，以15.46億元占房地產業近十分之一的納稅額，年增長率超出平均水平近100個點，在行業遙遙領先，還登上了私企納稅排行榜的首位。

　　相比較房地產整體在眾多行業中“納稅侏儒”的形象，富力地產顯然是一個“納稅巨人”。在高納稅背后，富力地產的市值以及市場規模也更加凸顯，作為首家內地在香港上市的房地產企業，富力跑出了一條陽光下高效的創富模式。未來三年，即使面臨宏觀調控進一步深化的趨勢，富力仍然表示有信心繼續努力維持每年20%的純利率以及60%以上的綜合增長率。

　　1994~2001：發家

　　和內地許多大開發商一樣，富力的創始人張力和李思廉同樣是白手興家。“剛開始是搞

裝修，那時候沒有資本，就從小工程做起。”作為富力的聯席董事長張力回憶道，最初下海時，斷斷續續做了大概五年的時間，積累下了兩三百萬元的資金。但那時的張力感覺到，“做裝修資金積累也比較慢。做地產機會更多一點”，就開始考慮并最終下定決心轉而投身房地產。正是這一決定，使他開始了與香港人李思廉長達十余年的合作。

　　張力說：“1993年下半年，我也不做工程了，李生也不做他的貿易生意了，我們才真正在一起，齊心合力地把時間全部放在做房地產上。”1993年，正是內地房地產市場的上升階段。張力和李思廉憑著2000萬元原始資金攜手進軍廣州房地產業，拆遷廣州嘉邦化工廠建設富力新居，成功掘得“第一桶金”。

　　富力地產于1994年在廣州正式成立，當時的注冊資金是7.6億元。而13年之后，它的市值已突破1000億元，總資產突破200億元，成為內地數一數二的房產巨頭。從它納稅增長速度來看，它快速擴張始于1999年前后。

　　1998年，廣州全面取消福利分房。從此廣州上千萬市民開始了自己花錢買房的生活。從1999年開始，房地產稅收政策也出現了轉變：個人自用的物業，轉售時免征營業稅和土地增值稅；個人購買普通住宅，減半征收

契稅。

　　正處于亞洲金融風暴帶來的陰影中的商品房市場由此迎來此后十年飛速擴張的拐點。據統計，這一年廣州的商品房銷售金額創紀錄地超過200億元大關。而銷售面積和銷售金額一樣，都同比增加了35%以上。

　　主要針對中等收入家庭的富力地產也迎來了自己的拐點。其成名作富力廣場在1999年以交易確權19.63萬平方米的成績，奪得廣州單盤銷售面積冠軍。這一年，富力的納稅額增加到了3800萬元。

　　隨著市民購房需求的釋放，從1999年開始，富力與合生創展等集團從中型開發商向大型開發商轉變。1999~2001年，富力開始在不同地區同時開工多個大型樓盤，到了2001年，集團的年銷售額開始突破10億元，并已連續三年成為廣州地區銷售冠軍。

　　業內人士總結，這一階段的富力開發路線是：選擇在市區中的舊廠房地塊上，開發大型社區，然后再以合理的價格、完善的配套、快節奏的產銷模式迅速占領市場。

　　2002~2005：轉型

　　2002年3月，在廣州已雄踞一方的富力地產為了實現規模經營的突破，開始了它的全國化進程。2002~2004年，富力相繼落子北京和天津地區，到2005年實現了年銷售利潤突破10億元。

　　“在2001年，我感覺到整個廣州市對房地產的宏觀調控控制比較嚴，土地投放量很少。同時我也預感到未來幾年，廣州市政府只會收緊土地投放量。”在這種宏觀形勢下，張力認為，“公司要發展，必須要向外，不向外的話可能要困死在廣州。”這一年，北京贏得了奧運的主辦權，也使準備向外擴張的富力把目光投向了北京。“迎奧運，中國政府、北京市政府會大量投放資金在基礎建設上，這正是房地產最需要的。我們當時認為，在北京站穩了腳跟，將能產生全國性的影響力。”于是，在2002年3月，富力以32億元投得當時在內地屬于樓面地價最高、規模最大的公開招標地塊項目——北京富力城，富力的名字一時響徹大江南北。

　　從2004年開始，以“8·31大限”為標志的房地產宏觀調控大幕開啟，房地產企業再也不能像以往一樣通過拿下大規模的廉價地塊，獲得豐厚的土地溢價收入了。而土地招拍掛制度的全國推行以及銀根緊縮，也使不少像富力一樣剛開始謀求全國化擴張的企業面臨更激烈的市場環境。

　　但正是2002年富力開始的全國布局尤其是在北京破釜沉舟式地拿下“地王”，使它資金需求增加，從而開始考慮赴港上市的籌備，而上市的籌備又使它全面升級了自己的產業結構，為后期的爆發積蓄了力量。

　　“如果一個房地產企業要做大做強，上市是一條必經之路。土地市場公開招拍掛已成為常態，仍處于初級發展階段的企業只靠自己的資本金、銀行貸款、預售款已不足以撬動大項目的開發很難成為全國性的開發商。但上市后企業的身份就不一樣了，可以在資本市場有融資動作，銀行會提高企業的評級。雖然上市后企業要面對更多的條條框框和約束，但卻更有利于業務運作明晰、做大做強。”李思廉在提到為何從2002年開始籌備赴港上市時曾經如此解釋。

　　而為了上市，從2004年開始富力進軍商業地產領域，在廣州珠江新城陸續拿下15幅商業地塊，改善企業單一依靠開發獲得收入的結構。2005年7月富力正式赴港上市，2006年9月，富力地產實施拆股計劃，一舉募集資金超過16億港元。兩次融資使他們在18個月內合計籌得30多億港元。而他們的土地儲備也由上市輔導期時的400萬平方米，增長至2007年8月的3300萬平方米。

　　富力管理層回憶，香港IPO時的規劃是2005年的銷售目標是80億~85億元，其中北方地區45~50億元，廣州地區35億元。“而2006年銷售額可能達到100億到110億元，其中預計北方地區是70億元。”到了2010年及以后，“我們公司的目標是300億~350億元之間(每年的銷售額)，同時大概有25億~30億元的年租金收入。”

　　這是富力第一次在公司目標中明確提到租金回報，張力說，這就是為什么富力從2004年開始逐漸加大商業投資的分量的原因。但他沒提到的是，這一份在當時內地房企中少見的商業規劃，也使境外投資者在對富力保持每年100%高速綜合增長率同時仍能維持穩健現金流的狀況建立信心，使其股價從2005年7月發行時的10.8港元上漲至2007年9月21日的復權價134.8元。

　　2004年，富力的銷售額達到60億元，納稅3.96億元，相比五年前增加了10倍。2005年，其納稅額達到5.86億元，從這一年開始，富力走上業績“核爆期”。

　　2005~2007：A+H

　　2005~2007年，富力開始追趕內地房企領軍位置，規模擴張進入成立以來的最快階段。

　　2005年12月，富力榮獲國家統計局公布的“全國房地產綜合實力第一名”。到了2006年，富力成為內地第三家達到年銷售額超過百億元的房企，納稅額達到15.46億元，同比增加164%。

　　2005~2007年，隨著樓價的日漸上漲，土地儲備越來越向巨頭手中集中，像富力這樣迅速崛起的巨頭，通過搶占更多的土地儲備、更多的市場份額，具備了更多的市場影響力。2005年中，富力在上市前的土地儲備只有400萬平方米，在北京、廣州、天津三個地區發展。而到了2007年中期，富力的土地儲備已達到3300多萬平方米，范圍涵蓋北京、廣州、天津、上海、江蘇、海南、成都、重慶、西安、惠州、太原等十多個地區。2005年，富力的旗下樓盤銷售均價只是5000余元/平方米。時至2007年中期，其銷售均價已達9780元/平方米，廣州區域的銷售均價已超過萬元/平方米，其在廣州高端市場的影響力已足以撼動整個市場的均價水平。

　　富力地產董事長李思廉表示，隨著內地經濟發展高速增長，公司的盈利繼續保持樂觀預期，今年的銷售目標為160億元。預計年內可以完成發行A股再度融資，所得資金會繼續吸納土地儲備。而公司已將昔年的目標上調，預期至2010年公司的合約銷售額可達500億元，屆時500億元的合約銷售當中，北京及廣州占60%，華東及西南地區占40%。

　　富力董事長助理陳志濠則表示：“重回A股一方面是因為內地市場暢旺，時機比較容易把握，另一方面，富力也在為自己尋找一個更為廣闊的融資平臺。”而近三年內，即使面臨宏觀調控進一步深化的趨勢，富力仍然有信心繼續努力維持每年20%的純利率以及60%以上的綜合增長率。至2010年，富力將有10個投資物業交付使用。其中北京及廣州地區約7個，涵蓋酒店、

寫字樓、商場等項目。預期2010年租金收益可達10億元，銷售額達到460億元。

　　今年前7個月，富力就已經實際繳稅16.89億元，超過2006年全年的實際繳付數額，預計今年繳稅額將達到31億元左右，相比三年前又增加近8倍。

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