易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院

　　金融研究所研究員

　　希望通過提高首付比例，來抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資或投機(jī)行為，這當(dāng)然是好事，它能夠在一定程度上可以降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。但是如果沒有相關(guān)的條件支持，要達(dá)到效果是不可能的。

　　盡管抑制房?jī)r(jià)過快上漲，除了貨幣政策外，還需財(cái)稅等政策配合，但是銀行信貸政策一直被市場(chǎng)看做是主要政策組合，不過，提高首付款比例，能夠遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過多的投資嗎？能夠讓快速飆升的房?jī)r(jià)回歸理性嗎？在我看來，作用會(huì)有一些，但十分有限。

　　其實(shí)，住房按揭貸款對(duì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，既有數(shù)量關(guān)系也有價(jià)格關(guān)系，且價(jià)格關(guān)系更為重要。也就是說，住房按揭貸款的利率變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大。而住房按揭貸款增加與減少，在很大的程度上是與其價(jià)格有關(guān)的。這幾年，國(guó)內(nèi)住房按揭貸款為什么會(huì)如此火熱？最為根本的是政府采取低利率政策，是通貨膨脹率較高的情況下的負(fù)利率政策。試想，無論是低利率還是負(fù)利率，都是政府對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行管制，從而讓銀行債權(quán)人的利益向債務(wù)人轉(zhuǎn)移。在這種情況下，債務(wù)人總是千方百計(jì)地從銀行借錢，而住房按揭信貸則是債務(wù)人從銀行獲得貸款最好的途徑。我們只要看看今年以來個(gè)人住房按揭貸款的情況，就可知道債務(wù)人是如何從銀行獲得信貸的了。今年二季度，住房消費(fèi)信貸達(dá)到3800億，比以往一年的總和還要高。可以說，如果銀行信貸的價(jià)格機(jī)制不改變，政府不改變目前這種低利率或負(fù)利率政策，住房按揭貸款的快速擴(kuò)張就不可能得到遏制。

　　當(dāng)然，當(dāng)銀行貸款的利率一定時(shí)，從數(shù)量上來遏制住房按揭貸款，來減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資比重是能夠起到一定的作用，但是不可能高估。因?yàn)椋瑖?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么投資盛行、炒作成風(fēng)？當(dāng)然與銀行金融杠桿高有關(guān)系，如果提高住房按揭貸款首付比重，其從事房地產(chǎn)投資的金融杠桿也就會(huì)降低，即投資者需求更多的資金來撬動(dòng)銀行的資金。但是這必須要幾個(gè)前提條件，一是一個(gè)有效的誠(chéng)信的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，這樣也就使買者與賣者之間無法合謀把

房?jī)r(jià)提高，從而降低投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)自有資金的比重。二是對(duì)第二套住房有一個(gè)系統(tǒng)的識(shí)別體系，否則商業(yè)銀行會(huì)由于識(shí)別成本過高，而無法讓這種政策落實(shí)實(shí)施。三是商業(yè)銀行的利益激勵(lì)機(jī)制，有動(dòng)力對(duì)購(gòu)買第二套住房者進(jìn)行嚴(yán)格識(shí)別。但是，就目前的情況而言，住房按揭貸款市場(chǎng)與這些要求相去甚遠(yuǎn)。因此，央行擬將第二套住房首付比例提至四成，來達(dá)到遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資或投機(jī)行為是不容易的。

　　其實(shí)，按照銀監(jiān)會(huì)的個(gè)人消費(fèi)住房貸款指引，其清楚地規(guī)定個(gè)人月還款比例，不能夠超過個(gè)人月可支配收入的50%，而這個(gè)規(guī)定必須有真實(shí)性證明。可以說，如果按照這個(gè)指引來做，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資或投機(jī)也不會(huì)這樣盛行。因此，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系中，任何商業(yè)銀行向個(gè)人提供住房按揭貸款，都必須有個(gè)人一年內(nèi)納稅證明、個(gè)人銀行對(duì)賬單、個(gè)人公司工資收入證明及個(gè)人信用記錄。商業(yè)銀行就是根據(jù)這些文件來確定個(gè)人收入水平、來確定個(gè)人信用等級(jí)，任何虛假的文件都可能是銀行拒絕個(gè)人住房按揭貸款的理由。

　　但是，在中國(guó)，不僅不需要這樣的真實(shí)性證明，甚至于我們的商業(yè)銀行、律師事務(wù)所與個(gè)人一起合謀制造假文件、假證明，然后從商業(yè)銀行套取貸款。可以說，在早幾年，任何個(gè)人購(gòu)買住房想從商業(yè)銀行獲得貸款，沒有不成的。這也就是2004年上海披露出的一個(gè)人可以從銀行貸款7800萬購(gòu)買住房128套的原因所在。

　　可以說，希望通過提高購(gòu)買第二套住房的首付比例，來抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資或投機(jī)行為，這當(dāng)然是好事，它能夠在一定程度上可以降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也說明了政府已經(jīng)看到投資行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。但是如果沒有相關(guān)的條件，要達(dá)到效果是不可能的。

　　目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升，投資性需求是其關(guān)鍵所在。但是投資性需求如何來遏制，最有效的工具是讓投資第二套住房的利率，是市場(chǎng)利率而不是政府管制下的利率，特別不是優(yōu)惠利率及

公積金利率。如果購(gòu)買第二套住房的利率市場(chǎng)化，投資者想利用銀行金融杠桿的動(dòng)力也就小了。當(dāng)然，購(gòu)買第二套住房的利率市場(chǎng)化后，同時(shí)降低其金融杠桿比重，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資自然會(huì)擠出。但是，這樣，仍然得從源頭上做起，即讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)與投資有一個(gè)清楚的規(guī)定，特別是《住宅法》要對(duì)此有一個(gè)清楚的規(guī)定。是住房投資，無論是利率還是土地，都以市場(chǎng)化方式進(jìn)行，是住房消費(fèi)，政府就采取一些優(yōu)惠政策。如果把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)界定清楚了，再出臺(tái)相應(yīng)的政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就能夠持續(xù)健康發(fā)展了。