葉國靖

　　做低合同價對于買家而言，難避風險。因為根據政策規定，房產再次轉讓出售時按售房收入減去購買房屋合同上所簽價款的差額計征稅費

　　“特別是這幾個月，上海別墅物業成為搶手貨，‘做低合同價’這種避稅方式更加被買賣雙方廣為流傳和實踐。”上海易居臣信房地產經紀有限公司金牌物業顧問修先生說，所謂“做低合同價”，即大家平時常說的“黑白合同”或“鴛鴦合同”，是指在簽約與過戶的時候，買賣雙方分別簽署兩個成交價格不同的合同，是一種逃稅路徑。

　　灰色路徑的利弊博弈

　　澳大利亞籍黃小姐就經歷了這樣的買房經歷。黃小姐在浦東張江地區選中一套別墅，與賣家約定的成交價為400萬元，但在簽訂合同的時候，賣家要求合同價寫成300萬元。假如黃小姐不答應，多繳的各項稅費將由黃小姐承擔。此前數次看房經歷，賣家均提出類似的要求。

　　以此為例，這套實際轉讓成交價格為400萬元的房產，買賣雙方私下協商簽署協議之后遞交給房管局及稅務機關的過戶價格則是以300萬元成交的。這樣，剩余100萬元的差價所產生的營業稅、個稅、土地

增值稅等稅費就可以輕易避掉不少。

　　黃小姐的買房經歷僅僅是近期別墅消費群體的一個樣本。上海中原物業代理有限公司(下稱“中原地產”)副總經理陳宇玨表示，7月15日之后，花園洋房和獨棟別墅出讓方可以選擇實際收益和核定征收兩種方式交納土地增值稅。目前花園洋房和獨棟別墅物業交易過程中的土地增值稅率出現了明顯變化：從過去規定的按“增值額30%~60%征收”，變成可以選擇“對于無法出具原價的，按總價的0.5%征收”。這一稅收政策調整，實際上是令上海別墅市場得到“松綁”。

　　而此舉直接推動了上海別墅市場的成交。數據顯示，8月份，中原地產中介別墅門店平均月成交量為5套，其中標的在1000萬元以下的經濟型占總成交量的70%。截至8月21日，別墅成交量與7月同期相比上揚了12%，成交價格上揚約6%。

　　修先生說，由于別墅屬于高檔物業，一旦交易產生的各種稅費遠高于普通住宅，各項稅費累計交納的費用甚至可以達到幾十萬元。因此，別墅業主轉手拋售時往往要求下家配合做低

房價。因為別墅禁地令下達之后，市場中現有的供應都是前幾年批準開發的，成交一套少一套，所以在賣方市場，別墅業主處于強勢地位，并不擔心下家不接受。“這是行業內的公開秘密，監管難度比較大。”

　　記者咨詢了滬上多家中介行，得到的答案幾乎是一致的：在目前的二手別墅交易中，以“做低合同價”方式，可以做低標的成交價格少則1/4，甚至可達1/2。個別中介行為了促成買賣交易，會主動授意買賣雙方如何做低合同價，有的甚至聘請房產物業評估公司共同參與，用第三方提交的評估報告來迷惑房產交易中心的客觀評估審核。

　　不過，對購房人而言，這并非一筆劃算的買賣。我愛我家

房地產經紀有限公司專家指出，如果做低合同價，銀行貸款比例也隨之下降。以一套實際轉讓成交價格為500萬元的房屋為例，按七成20年計算，其銀行實際貸款額為350萬元，首付150萬元。假如把價格做低到400萬元的房屋，仍按七成20年計算，銀行實際貸款額為280萬元。按此計算，除了下家所要支付銀行首付的120萬元之外，其做低合同價格所產生的差額30萬元還需另外補齊。這無形中加大了購房成本。

　　同樣，做低合同價對于買家而言，也難避風險。因為賣方存在明顯的偷逃稅行為，將被處以一定的經濟處罰。因為根據政策規定，房產再次轉讓出售時按售房收入減去購買房屋合同上所簽價款的差額計征稅費。

　　別墅供需“剪刀差”增大

　　戴德梁行住宅部董事伍惠敏分析表示，上海市中心土地資源有限，從2006年開始，別墅用地停批限建，上海尤其是中心城區高檔產品供應量縮減，但上海高檔住宅的消費實力雄厚。這種供需之間的“剪刀差”，使上海高檔住宅市場價格穩步上升。

　　中原地產數據顯示，別墅成交的客源中，投資客的比例逐漸升高。8月投資客比例占成交總量的12%，比7月同期上升8%左右。上海外圍地區如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江佘山板塊等成為別墅成交的熱點板塊。

　　中原地產浦東別墅組經理王艷偉表示，近期成交客戶有幾個明顯特點：投資意向明確、預算高、出手快、一次性付款、青睞經濟型別墅。所有的別墅成交客戶中，有80%購置的是面積在250~280平方米之間，價格在350萬~450萬元之間的經濟型別墅。

　　隨著傳統市場旺季“金九銀十”的到來，外籍人士入滬高峰期、9月份秋季入學將再次刺激市場需求轉向旺盛。戴德梁行住宅部報告認為，目前的別墅市場供應相對緊張，租金和入住率均在高位運轉。受供給與需求的雙重影響，下半年的高檔住宅市場將繼續延續火熱局面。

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