翟宇

　　在政策“逼迫”及“金九銀十”的共同作用下，上海樓市上周終于出現(xiàn)久違的供應(yīng)放量。此時(shí)距上海房地局等十部門聯(lián)合宣布打擊捂盤惜售尚不足一個(gè)月。業(yè)界普遍認(rèn)為，在打擊捂盤惜售政策之后出臺(tái)的“3萬(wàn)平方米預(yù)售底線”舉措對(duì)此番的供應(yīng)量大增成效顯著。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院(下稱“易居研究院”)的數(shù)據(jù)顯示，上周(9月10~16日)商品房新增供應(yīng)放量明顯，一周供應(yīng)達(dá)76.38萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26.73%；其中商品住宅新增供應(yīng)量為44.13萬(wàn)平方米，較前一周供應(yīng)增長(zhǎng)27.83%。

　　據(jù)了解，上周供應(yīng)量最大的是位于嘉定區(qū)的動(dòng)遷配套項(xiàng)目金鶴新城·城杰苑，一次性推出約11.45萬(wàn)平方米共1596套房源，僅這一個(gè)樓盤，供應(yīng)量已占上周新增供應(yīng)總量的約七分之一。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》注意到，本月初已被報(bào)道有22萬(wàn)平方米集中上市的閔行愛廬世紀(jì)新苑，直到昨天下午16時(shí)，網(wǎng)上該樓盤頁(yè)面仍顯示為“即將開盤”，而且這一狀態(tài)已持續(xù)了至少10天。這意味著之前被市場(chǎng)認(rèn)定為將極大緩解上海樓市供需狀況的該樓盤至今仍未轉(zhuǎn)化為實(shí)際的供應(yīng)。天天房產(chǎn)網(wǎng)的分析師薛建雄認(rèn)為，作為動(dòng)遷配套房源的該樓盤，也不能作為市場(chǎng)情況來(lái)考慮。

　　供應(yīng)放量，

　　有效供給有幾何？

　　在上周有新增供應(yīng)上市的54個(gè)樓盤中，商品住宅占34個(gè)，其中供應(yīng)量超過(guò)3萬(wàn)平方米的樓盤有9個(gè)，其中動(dòng)遷配套房項(xiàng)目仍為供應(yīng)大戶。受到供應(yīng)放量的影響，上海樓市的供需比也出現(xiàn)小幅下滑，商品住宅的供需比降至1∶1.14，接近供需平衡。

　　據(jù)薛建雄介紹，以前一般推盤量都在1萬(wàn)平方米左右的樓盤，最近開盤都一次性推出了3萬(wàn)平方米以上的房源。從本周的數(shù)據(jù)看，新增供應(yīng)主要集中在寶山區(qū)。而成交熱點(diǎn)則主要集中在閔行和松江區(qū)，“因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)都有新的軌道交通線即將開通”。

　　位于嘉定區(qū)的嘉城上周一次性推出近4.2萬(wàn)平方米的住宅房源，成為扣除動(dòng)遷配套及商業(yè)之后，商品住宅的“供應(yīng)大戶”。此外，寶山區(qū)的寶宸怡景園也一次推出3.8萬(wàn)平方米共364套房源，松江區(qū)的綠庭尚城也推出房源近3.2萬(wàn)平方米。浦東新區(qū)的涇南七街坊則放出近3.6萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，成為上周浦東新區(qū)供應(yīng)量最大的新盤之一。

　　易居研究院分析師李振宇表示，目前的供應(yīng)放量短期內(nèi)對(duì)緩解上海樓市供不應(yīng)求狀況將有明顯作用，但長(zhǎng)期影響有限。因?yàn)樯虾Ｗ≌�的絕對(duì)供應(yīng)量并沒有增加，只是短期內(nèi)加速了供應(yīng)步伐，等于是“明天的飯今天吃”。

　　但是，在供應(yīng)放量的同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，并非所有的新增供應(yīng)都能轉(zhuǎn)化為實(shí)際的市場(chǎng)供應(yīng)。之前號(hào)稱將一次推出約3.4萬(wàn)平方米的浦東櫻桃苑，記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)頁(yè)面查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，這批房源不僅仍處于“即將開盤”的狀態(tài)，而且共計(jì)951套的房源中，全部為地下車庫(kù)，沒有一套是住宅。

　　顯然，對(duì)于市場(chǎng)而言，這3萬(wàn)多平方米的供應(yīng)是“無(wú)效”的。但李振宇表示，一次性推出3萬(wàn)平方米的車庫(kù)“畢竟是特殊情況，而且這批放出來(lái)之后，下次就沒得放了”。

　　他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，此次上海相關(guān)部門出臺(tái)的打擊捂盤惜售及“3萬(wàn)平方米預(yù)售底線”的政策，應(yīng)該會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，“因?yàn)樵诓僮魃蠜]什么難度”。

　　供應(yīng)放量抑制價(jià)格？

　　與此同時(shí)，由于現(xiàn)在仍處于新舊政策的“交接”時(shí)期，因此，仍有部分在政策出臺(tái)之前已拿到預(yù)售許可證的樓盤，仍在多次小批量地推售新盤。根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，上周仍有11個(gè)樓盤的推盤量在1000平方米以下，其中大多數(shù)樓盤上周的供應(yīng)量不超過(guò)200平方米。

　　據(jù)了解，位于近期備受關(guān)注的新江灣城板塊的合生國(guó)際江灣公寓，上周末也僅推出80余套住宅房源，開盤當(dāng)天即售出60余套，兩天內(nèi)這批房源全部售罄。值得注意的是，在新江灣城D1地塊以12000元/平方米的樓面價(jià)成交后，該樓盤的售價(jià)一直處于相對(duì)較快上漲態(tài)勢(shì)。

　　此次推出的新房源，售價(jià)已高達(dá)21000元~23000元/平方米，較第一期開盤時(shí)的最低不足10000元/平方米的售價(jià)已經(jīng)翻了一番。據(jù)知情人士透露，該樓盤開盤時(shí)有客戶在得知這一售價(jià)后對(duì)該公司的人員表示：“你們?cè)趺促u得這么便宜？”

　　實(shí)際上，在“3萬(wàn)平方米預(yù)售底線”的規(guī)定出臺(tái)后，已有開發(fā)商對(duì)記者表示，一次性大批量推售房源可能會(huì)使部分樓盤抬高價(jià)格。從目前的情況看，已有部分樓盤印證了這一“預(yù)言”。

　　據(jù)天天房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，9月15日有新增供應(yīng)的盛世新江灣最新報(bào)價(jià)已達(dá)13800元/平方米，較該樓盤上批價(jià)格高3000元/平方米。上周推新房源的新虹橋綠景園報(bào)價(jià)達(dá)45000元/平方米，比其7月份推盤時(shí)的26000元/平方米均價(jià)高出了19000元/平方米，漲幅達(dá)73%。

　　但李振宇認(rèn)為，被“3萬(wàn)平方米預(yù)售底線”政策“逼”出的供應(yīng)放量，將對(duì)抑制價(jià)格有比較明顯的作用，因?yàn)檫@一舉措將有效地抵抗此前被開發(fā)商廣泛使用的“饑餓式營(yíng)銷”手段。

　　相關(guān)鏈接

　　    “3萬(wàn)”預(yù)售底線“變通術(shù)”

　　車庫(kù)代住宅

　　以應(yīng)對(duì)“3萬(wàn)平方米預(yù)售底線”的規(guī)定，一些已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤在推售新房源時(shí)，會(huì)將車庫(kù)面積“混”入申請(qǐng)預(yù)售的樓盤面積中，間接達(dá)到控制住宅推售量的目的。

　　自買自撤

　　膽子足夠大且有一定渠道的開發(fā)商，亦可能采取“自買自撤”的辦法來(lái)控制房源的數(shù)量。在推出新房源后，先“賣”出一部分，使可售房源減小。在售出一定數(shù)量之后，再將之前“賣”出的房源撤銷，變成可售房源進(jìn)行銷售。當(dāng)然，實(shí)施這一“招”危險(xiǎn)系數(shù)較大，一旦被舉報(bào)撤銷率奇高，也將引至政府相關(guān)部門的查處。

　　抬高房?jī)r(jià)

　　這一招在眼下也會(huì)被使用。在3萬(wàn)平方米的推售壓力下，開發(fā)商就無(wú)法通過(guò)多次小批量推售的方式調(diào)價(jià)，在一定程度上會(huì)壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間。為了避免利潤(rùn)減少，開發(fā)商在一次性大批量推售房源的情況下，也會(huì)采取房?jī)r(jià)“一步到位”的方式，將房?jī)r(jià)抬高。

　　    延遲工程進(jìn)度

　　一些資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商，在政策要求樓盤修建到一定程度后必段申請(qǐng)預(yù)售的情況下，不排除會(huì)采取延長(zhǎng)工程進(jìn)度的方法，以達(dá)到推遲項(xiàng)目開盤時(shí)間的目的。在對(duì)房?jī)r(jià)仍將上漲的預(yù)期下，這一辦法同樣能使開發(fā)商在政策限制的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。