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　　十年前的金融風暴，曾經使香港融資、買地大戰戛然而止。但是目前已經有更多的大型公司卷土重來，在內地的各個城市爭先恐后地打造天價地王

　　9月18日， 曾經遭受金融風暴重創因而在內地樓市擴張表現審慎的信和置業，開始宣布要加大內地儲備。并且在以82億元高價奪得成都及重慶地王后，宣布將在一年左右將內地的土地儲備增加一倍。

　　另一方面，碧桂園在宣布其截至8月15日土地儲備已增加至5400萬平方米之后，又宣布今年的土地儲備機會為8000萬平方米。富力地產在目前土地儲備3300萬平方米的基礎上，年內還將積極在長三角獲取優質地塊。

　　此外，如萬科、雅居樂等

開發商等，今年的目標也是土地儲備到達3000萬平方米。

　　按照這些開發商每年最多竣工600萬~700萬平方米的數量，其實他們現時囤積的地塊，已足夠將來8年乃至十多年的消耗。但僅僅在2005年前后，上述開發商的土地儲備目標仍然大多維持在“滿足集團二至三年的發展所需”。在大規模拿地的同時，內地上市房企在今年將預計融資近1100多億元用作買地擴張，其中以萬科的百億融資以及富力將回歸A股融資最為矚目。

　　回眸十年之前，香港也曾經上演過類似的爭地大戰以及融資高潮。

　　十年前的融資買地高潮

　　從1993年開始，在香港出現了過低的利率與高通貨膨脹率并存的局面，造成資金大量涌入房地產市場投機。香港房地產市場開始泡沫化，以港島的私人住宅為例，1984～1985年當時港島新樓的平均價格是500～600元/平方英尺，1997年最高峰的時候則是8000元/平方英尺，12年之間增長15倍左右。

　　在樓價到達高峰時，開發商的囤地也出現了高峰。當時香港市值最大的開發商新鴻基是香港的最大地主。從新鴻基年報上看到，從1995年開始，新鴻基手上的土地儲備(可建樓面面積)就有4100萬平方英尺，1997年更是達到了5000萬平方英尺(可建樓面面積)。除了市區土地以外，新鴻基手上還掌控了1800多萬平方英尺的農田。

　　作為90年代香港上市地產公司中土地儲備排名第二的恒基地產，1990年到1996年土地儲備從1650平方英尺增加到2420萬平方英尺，其中尚未包括1340萬平方英尺農地。

　　恒基股價隨著土地儲備增加而節節飆升，到1996年11月20日已升至每股74.72港元水平。恒地不失時機地配股籌資，先后于1995年12月和1996年9月兩次以先舊后新方式配股集資22億港元和35.2億港元，集資總額達57.2億港元，并通過發行日元債券約23.4億港元。這兩年間，恒基集團集資頻率之高、數額之大，香港同業公司無出其右。到了1997年，根據資料顯示，當時房地產業占到香港市場總市值的11.16%,是僅次于金融業的單個行業。

　　當時的上市房企良好業績，可以說是它們不斷擴張融資成功的重要保證。根據年報顯示，新鴻基在1994年，毛利率高達52.5%。由于當時香港的上市公司已采取了項目竣工才結算收益的會計準則，即使在金融風暴之后，新鴻基仍然短期內繼續維持很高的毛利率：1996年至1998年三個年度分別有51%、54%及52.5%。但是，到了1999年，隨著香港樓價持續下跌，其新交付使用的物業利潤也隨之大降，這一年它的毛利率下降到36.6%。

　　在融資與買地高潮中，其中頻頻通過拍賣地王揚名的上市房企首推信和置業。它于1997年3月，以118.2億港元的價格，投得香港小西灣地塊，每平方英尺樓面地價5139港元，比起拍價高出87%。但是金融風暴后這一項目命名為藍灣半島上市，售價僅與當時的地價相若。90年代末，信和置業甚至出現將

豪宅淺水灣御苑出售給澳洲基金以抵消負債率上升影響的舉措。

　　當年房企如何過冬

　　從1997年金融風暴之后，香港樓價泡沫破裂后一路下跌。到2002年，香港房地產市場已經比1997年10月縮水近一半，樓價大跌超過六成。

　　相比目前內地迅速擴張的房企，當時的香港上市房企雖然面臨的機遇與現在相似，但是似乎抗風險能力更強。以當時市值最大的新鴻基地產為例，1997年其年收入達到289.6億港元，凈利潤為141.6億港元。1998年，公司業績受金融風暴影響，營業額下滑為232億港元，而且為土地儲備等撥備47億港元，經營性項目營業純利仍高達122億港元，稅后純利仍高達72.6億港元，凈回報率高達30%。從1998年~2002年，新鴻基的收入水平基本穩定在200億港元以上，凈利潤也在70億到80億港元左右。

　　反觀目前內地最大市值的房企萬科，其2006年收入為212.3億元，但凈利潤為21.5億元。今年有望銷售業績接近400億元，但按照其往年的業績表現，純利預計也是40億元左右。但目前不少全國布局的內地房企股，能提供穩定收益的收租物業在集團內所占比例非常小甚至沒有。

　　在金融風暴后，香港樓價暴跌的同時，新鴻基名下龐大的收租物業對其渡過資金鏈緊張的難關也有幫助。2001~2002年度的年報顯示,新鴻基手頭上的出租物業有1930萬平方英尺,在該年度85億港元的利潤,房產銷售貢獻了40億港元的利潤，租金的收益也高達40億港元。

　　此外，新鴻基的產業鏈也使它能在市場不景氣時進一步壓縮成本以及減緩催款壓力。在90年代，新鴻基已形成了包括建筑、物管服務、保安消防設備工程、設計工程、機械電機工程部門、財務公司、保險公司、混凝土公司、建筑機械供應公司等附屬機構。擁有附屬及聯營公司超過100家，形成從投資控股、地產發展及投資、樓宇建筑、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團。

　　而市值第二大的地產公司恒基地產，則即使在樓價上漲時也注重強調資產負債的平衡以及資產周轉率的穩定。金融風暴后，恒基地產曾將樓價下調20%。并且將百貨商場零售促銷的手法運用到地產市場，諸如以車位配售半山慧豪閣并以先到先得方式認購，向買家提供九成按揭并對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等，甚至用抽獎送黃金(頭獎黃金100兩)展開促銷，結果引起市場超額認購。

　　同時，該集團即使在土地儲備擴張加快的同時，也堅持在市區收購舊樓的策略，通過舊城改造掌握一批較為保值的市中心物業，并發明了“袖珍樓”、“袖珍鋪”，將市區內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價不高，但平均每平方英尺的價格及利潤都一直維持在可觀水準。這類保值物業在市場自2004年開始復蘇后至今獲得穩定上漲的收益。

　　2001年，地產股信德集團、合和實業和鷹君相繼出局。2004年老牌藍籌地產股“新世界發展”和“信和置業”出局，由工業股代表“裕元工業”和物流股代表“中遠太平洋”補進。恒生指數成份股中地產股僅剩6家。但是到了2006年，不僅如新世界發展和信和置業等老牌房企回歸，包括內地上市房企在內的富力地產、雅居樂地產、碧桂園集團也紛紛登陸恒生指數成份股。反映了地產熱潮的卷土重來。

　　十年前的金融風暴，曾經使香港融資、買地大戰戛然而止。但是目前已經有更多的大型公司卷土重來，在內地的各個城市爭先恐后地打造天價地王，在

資本市場出現融資規模超過總資產規模的現象。回眸十年前香港房地產市場的瘋狂，或許對于今日狂熱的房地產市場不無裨益。

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