萬科蓋“土樓”

　　郝倩

　　有一個想法，先去做了，遇到問題，再逐個解決并修正方法。這是王石的行事風格。套用在“土樓”的實踐中，也是如此。

　　“土樓”，萬科內部對“萬匯樓”的昵稱。萬科的初衷：仿福建客家的圍屋結構，蓋一棟樓，然后以便宜的價格租賃給中低收入人群，成為民間“廉租房”的提供者。

　　但是，土樓能不能成功？蓋了土樓的萬科說了不算，要目標客戶說了才算。萬科已經遇到的現實是，廉租房的運營體系與其擅長的商品房開發有很大不同。要在提供廉租房的同時，保證“土樓”實現自力更生，是件棘手的事。

　　更為關鍵的是：如果“土樓”不能保證自我生存，那么，受限于高昂的地價，王石希望“土樓”可以在城市的邊邊角角四處扎根的理想，就將與現實之間產生距離。

　　“要研究清楚，起碼要一兩年，現在大家都沒想清楚。試驗的意義，就是要得到經驗，或是教訓。”該項目相關人士坦言。即使在萬科內部，大家也默認，這是一片試驗田，這種全新的嘗試允許失敗。

　　“土樓”的高成本運作

　　此次，萬科內部有關“土樓”的博弈，與之前很多項目有些不同。

　　土樓的容積率僅為1.2，在1萬平方米左右建筑面積的空間范圍內，需要沿著外圍一圈分布297套房子，容納1800人居住。這種“新圍屋”實踐，是一個不小的挑戰。

　　“這樣的建筑由于利用的都是城市邊邊角角的地塊，投入不大，又能解決中低收入群體的實際需求。”王石曾經為自己做“廉租房”的想法興奮不已。

　　在萬科內部，“土樓”的工程名稱為“萬科低收入住宅”。《第一財經日報》在其工程部看到：按照“土樓”的時間表，基礎施工從2006年12月5日開始，備案完成計劃在今年12月30日；交付使用在2008年4月30日。

　　然而從建造到運行，不斷有新問題出現。

　　根據萬科內部的研究結果，目前廣州市場上有兩種運行成熟的廉租房：第一，“城中村”內的農民房；第二，工業園區中的配套宿舍。這兩種房源有一個共同之處，就是土地成本幾乎可以忽略不計。

　　同時，記者通過調查天河區以及白云區的“城中村”了解到，在這些村落，全框架的樓房建造，6層左右的高度，每平方米的建安成本可以控制在700元/平方米之內。

　　但是，這塊位于廣州和佛山交界處的土地，樓面地價在3000元/平方米左右。而萬科要做高品質住房，“土屋”的土建成本要達到800元/平方米。這其中出現了高額價差。

　　因此首要問題就是成本如何解決。

　　董事會所撥付的資金當然遠遠不夠。記者通過萬科廣州公司了解到：“土樓”的投資預算中，通過董事會批復，企業公民基金中撥出了1500萬元。剩下的部分則基本由廣州公司通過利潤補足。而整個項目的投資大約在4600萬元。

　　隨后在建造過程中，如何平衡設計師效果和成本之間的矛盾又成為一個協調重點。

　　在參加了海外一個設計展之后，萬科土樓的設計團隊更加明確要讓土樓的設計達到國際水平，并可以受到國際同行業的認可。但是，工程組則強調成本與實用性。

　　例如，“土樓”的設計師堅持要主推兩房一廳的戶型。他認為，外來務工人員之所以要把孩子放在老家，部分原因就是所住的房子無法滿足家庭需要。他的理想是讓外來打工的人員可以帶著孩子在廣州安家。

　　但是根據項目組的調查，大部分外來務工人員的孩子并不在身邊，其最大原因是無法進入廣州的學校，以及考慮到廣州高額的學費等等。類似的社會問題并非一個“兩房一廳”可以解決的。

　　同時，當設計師在套內面積僅在30平方米左右的空間內“螺螄殼里做道場”，真的做出了兩房一廳的樣板間時，之前在市場問卷調查中選擇兩房一廳的65%的客戶群大部分“倒戈”，現場局促的空間，讓這些人寧愿住一房一廳。

　　其次，“土樓”建成之后如何運行，也是一個問題。對此，萬科曾有過許多考慮，例如：是否要捐給政府機構，或是借助政府力量進行招租，還是通過社會力量“外包”運行等等。事實上，按照最初的租金測算，每套套內面積在30平方米到40平方米左右的房屋，租金定在600元/月。按照這種租金水平，投資可能在20年內收回。但是，如果租金下調到400元/月，投資回收周期相應延長到25年。

　　記者了解到：萬科就曾經對相關政府部門提出，是否將“土樓”作為解決城市雙特困戶住房問題的一部分。但是，出于對特困戶交通、工作等問題的考慮，相關部門并沒有采納萬科的提議。

　　“土樓”蓋了給誰住？

　　“土樓”的鄰居萬科四季花城已經開發到第8期；一街之隔，就是政府一個大型的廉租房小區。而“土樓”的性質，與兩者都不相同。

　　這是一個類似于公益事業的行為，萬科需要承擔項目的整體運營。但是，做廉租房，萬科卻不甚了解目標客戶的生活方式。

　　從目標客戶群的鎖定，到租金制定、商鋪招租以及“自治”的低成本運行，每一個子課題分拆開來，都是一個涉及低收入群體生存狀態的話題。萬科內部也認為：這種耗時費力的社會調查的確并非萬科的強項。

　　按照萬科廣州公司的粗略估計，萬科四季花城擁有5000戶左右的入住規模之后，服務人員的規模就將在1000到2000人左右。他們都有可能是“土樓”的目標客戶。再往外延，周邊工廠的外來打工人員、百貨超市員工，都被萬科劃定在目標客戶群中。

　　同時，附近農民房的租賃價格很低，房型面積卻大于萬科目前的戶型配置。記者了解到，農民房兩房一廳的面積在60到70平方米左右，是“土樓”主力戶型面積的一倍左右，租賃價格僅為250元/月，而“土樓”目前租金定價為400元/月。

　　事實上，在廣州中心城區，服務人員的住宿方式往往十分固定，都由雇主在周邊的“城中村”內租用一套兩室一廳的農民房，每個房間內住4個青年員工，兩室一廳便可以住8到10個人左右，平均每個人的住宿成本控制在100元/月以內。

　　依據“土樓”的設計，每套很難滿足3個人的住房需求。這種房型配置與租金水平都與外來務工人員的生活狀態產生分歧。

　　“根據目前萬科‘土樓’的傳播效應，更大的可能是吸引2000元月薪的大學畢業生。一般來說，房租在月薪的1/4到1/5，都在可以承受的范圍之內。”業內人士分析稱。但是，根據萬科所作的調查，大學生又認為，可以住在這里，但是交通不便利，離工作地點太遠。這又是一個矛盾。等到11月份清晰房型之后，這些問題可能會逐步得到解決。