□ 本報記者 家路美

　　近日，宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場之間的較量又進(jìn)入一個新階段。據(jù)悉，央行擬將第二套住房房貸首付提至40%，以抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動。業(yè)內(nèi)人士稱，在經(jīng)歷了三年多的短兵相接之后，針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控正在轉(zhuǎn)變風(fēng)向，完善市場機(jī)制并同時加快住房保障體系的建設(shè)，將成為未來一段時期的政策目標(biāo)。近期，政府很有可能陸續(xù)出臺一系列與住房保障相關(guān)的法規(guī)文件，初步形成完整的住房保障政策體系。

　　調(diào)控轉(zhuǎn)向？

　　“屢戰(zhàn)屢敗，屢敗屢戰(zhàn)”，有人用這句話來形容近年宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)領(lǐng)域的遭遇。而且從目前情況來看，宏觀調(diào)控也的確又進(jìn)入了新的備戰(zhàn)階段。業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)業(yè)有望面對調(diào)控新風(fēng)向，在完善市場機(jī)制的同時，加快住房保障體系的建設(shè)，預(yù)計近期政府將陸續(xù)出臺一系列與住房保障相關(guān)的法規(guī)文件，初步形成完整的住房保障政策體系。

　　8月13日，國務(wù)院剛剛發(fā)布24號文，即《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。24號文的核心內(nèi)容是，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。本次會議將廉租房制度列入管理層議事日程，住房保障制度鄭重登場。

　　8月24日，由國務(wù)院主持的全國住房工作會議就低調(diào)召開。會議提出，要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難；會議重申，城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%等等。住房保障制度從細(xì)節(jié)上被進(jìn)一步充實。

　　與以往的政策法規(guī)或監(jiān)管理念相比，24號文和全國住房工作會議將宏觀調(diào)控聚集于一個新動向：關(guān)注中低收入家庭，從民生角度強(qiáng)調(diào)住房保障。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住房保障制度建設(shè)“路線圖”正在緩緩鋪開，這將有助于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并更好地滿足普通居民的住房需求。

　　內(nèi)外兼修

　　在我國，房地產(chǎn)價格過快上漲有深刻的宏觀背景，除了城市化進(jìn)程加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級這個基本動因，國內(nèi)流動性充裕也促進(jìn)了房價過快上漲，同時，外資流入還起著推波助瀾的作用。業(yè)內(nèi)人士表示，要想較好地解決房價過快上漲的問題，必須內(nèi)外兼修，雙管齊下。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)重新審視我國房地產(chǎn)業(yè)的原有發(fā)展思路，制訂合理的產(chǎn)業(yè)政策。要加強(qiáng)住房保障制度的建設(shè)力度，政府切實承擔(dān)起對中低收入者住房保障的社會責(zé)任。另外，由于土地市場的不完全競爭和房地產(chǎn)開發(fā)過程中行政權(quán)力的過度參與，目前房地產(chǎn)業(yè)已成為權(quán)力尋租的重災(zāi)區(qū)，因此，還要確立新的市場秩序，加大反腐力度，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一個公平、公正的營運(yùn)環(huán)境，避免暴利的產(chǎn)生。

　　另一方面，還應(yīng)強(qiáng)化對外資的監(jiān)管。國家統(tǒng)計局資料顯示，上半年我國房地產(chǎn)投資同比增三成左右，從資金來源看，國內(nèi)貸款增長25%，利用外資增長68%，企業(yè)自籌增長28%。外資對中國房地產(chǎn)業(yè)滲透明顯。業(yè)內(nèi)人士稱，目前內(nèi)地房地產(chǎn)公司專業(yè)化程度低，房地產(chǎn)業(yè)存在行業(yè)整合與外資并購的巨大空間；內(nèi)地房地產(chǎn)的融資困境也給外資提供了趁虛而入的機(jī)會；此外，允許房地產(chǎn)企業(yè)通過REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)上市也為外資提供了暢通的退出途徑，瑞安房地產(chǎn)、浙江綠城、上海綠地等先后準(zhǔn)備掛牌。針對上述情況，我們應(yīng)該制定相應(yīng)措施，降低外資的投機(jī)機(jī)會；同時，還要嚴(yán)格房地產(chǎn)領(lǐng)域外資流入和結(jié)匯控制，強(qiáng)化資金交易環(huán)節(jié)的監(jiān)管，切斷境外熱錢炒作我國房地產(chǎn)的“血管”。