警惕房貸風險向市場傳導

　　□ 本報記者 張歆

　　曾經被國內銀行視為最優質、安全的貸款——住房按揭貸款，如今在無限風光的背后也暗藏危機。無論是美國至今尚無平息態勢的“次貸風波”，還是國內銀行研究部門“住房按揭貸款步入違約高風險期”的觀點，都在為國內銀行住房按揭貸款的快速膨脹發出警示。更值得警惕的是，上市銀行的特殊身份，使得這一風險可能傳導給整個市場。

　　按揭門檻低 貸款風險高

　　近年來，我國房地產市場的持續升溫以及

房價的快速上漲催生出了一大批“職業炒房人”。“職業炒房人”門檻不高，少量的首付款、一張身份證、一份收入證明就一切OK。于是，一個人背負數千萬乃至更多貸款且同時擁有幾十、上百套住房也就不足為奇。“職業炒房人”收益驚人，只要持房待漲就幾乎可以坐擁百分之幾十的收益。于是，自用購房者和“職業炒房人”混雜在一起構成了銀行按揭貸款的主力軍。

　　據本報記者采訪業內人士了解，今年上半年房地產的火爆銷售已經在許多地區產生了“按揭貸款透支”。以房價上漲最快的城市之一深圳為例，中行、建行等大型銀行上半年就已經使用完了總行安排的全年的按揭額度，下半年只能透過選擇小額客戶或者申請調高額度的方式繼續發放按揭貸款。

　　但是，隨著央行連續加息以及宏觀調控的推進和投入，這種低門檻按揭貸款方式的風險逐步顯現。

　　上海銀監局的數據顯示，截至2005年12月末，上海中資銀行的個人住房不良貸款余額為15.48億元，同此增加5.58億元，基本呈逐月遞增的態勢。個人住房不良貸款率為0.58%，升幅明顯。同期相比，銀行房貸違約客戶及違約筆數的增幅均超過了50%以上。而截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達到0.95%。

　　建行研究部日前也發布報告指出，雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風險，并正逐步步入違約高風險期。數據顯示，近年來，我國個人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢，而從國際經驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。國內商業銀行個人住房貸款在近一個時期內已經逐漸步入違約高風險期。數據顯示，工、中、建三大行房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億元上升至2006年底的11760.66億元。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。

　　建行研究部報告進一步指出，我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國的房貸風險所在。報告認為，我國銀行業要強化內控建設，加大對住房貸款的審查力度，建立和完善個人征信系統，改變商業銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風險管理。

　　權重占比大 風險傳導大

　　毫無疑問，上市銀行今年上半年交出了一份漂亮的半年報，平均增長超過了50%，但是銀行的業績增長主要依賴于貸款增長。在各種貸款中，按揭貸款的“透支”式增長也留下了不少隱憂；首先，下半年各銀行貸款額度受限，想復制上半年的增長卻還是比較困難；其次，如上面建行研究部報告所述，連續加息使得大量“職業炒房人”購房成本增加、售房難度加大(目前在額度有限的情況下，二手房按揭貸款的門檻迅速大幅提高)、按揭貸款的質量下降，違約風險加大。上市銀行的非利息收入中，信用卡等部分新增利潤增長點與按揭貸款一樣存在著“低門檻、高風險”的不合理性，這些都將直接制約上市銀行的業績。

　　中資銀行在房貸業務上已經“進退兩難”：一方面，在管理層警示、上調準備金以及壓縮下半年貸款額度背景下開始緊縮房貸；另一方面，“銀行找不到任何一個行業比房貸更加無風險，有更好的成長前景。”于是，違約風險仍然在無奈中積累。

　　事實上，風險可能不僅僅襲向銀行，通過A股市場上市銀行的放大作用，風險可能直接向整個市場傳導。

　　包括即將登陸A股市場的建設銀行在內，我國的上市銀行已經達到14家，銀行板塊的總市值(不包括建行)接近9萬億，也就是說占滬深兩市總市值已經超過35%，建行登陸后這一比例有望接近40%。毫不夸張地說，銀行板款與大盤的關系是“牽一發動全身”，因此承受風險的甚至可能是整個金融體系。

　　新聞鏈接：

　　美國“次貸風波”的基本緣由

　　美國從2000年的不景氣以來，政府利用低利率及減稅政策，直接鼓勵居民購房，并以建筑業來拉動整個經濟的成長，從而帶動了美國一波房地產大漲。在這種情況下，很多做房屋貸款的銀行、金融公司，大力借此擴張住房貸款。在激烈的競爭面前，不少金融機構不惜降低住房信貸消費者的準入標準(即“次級信用”的人大量進入)及為購房者提供零首付來吸引購房者。然后，有投行向這些銀行買這些貸款，將它包成一筆債券賣給投資者。這些債券就是“次級房貸債券”。在房價上漲時，這些債券的風險會潛伏下來，當房地產市場價格一旦發生逆轉，這些次級貸款人的違約風險立即暴露出來，債券的價格會大跌，債券的投資者就可能遭受巨大損失。而且在這種情況下，這些債券沒人接手，想賣也賣不出去。由于這些債券在市場上沒人敢買，故而基金公司向市場公告拒絕客戶的贖回申請，由此一度引起整個金融市場的流動性不足。