南方周末記者 韋黎兵 發自上海

　　自1998年中國停止福利分房后，中國的商業性房貸已經從當年的400多億元飆升到今年7月末的4.3萬億元，為中國房地產業的高速發展和中國房改的順利轉型輸入了強勁血液，但是商業性房貸在新形勢下也在醞釀風險。中國的房貸發展模式是可持續的嗎？

　　最近兩周，住房按揭貸款成了公眾關注的明星。先是盛傳住房按揭貸款將提高首付比例至前所未有的五成，接著是若干有鼻子有眼的實例，一些銀行暫停了二手房貸款，所有的這些都匯成了一個共同的指向，那就是商業銀行正在收緊房貸。

　　當然，流言很快被止住，銀監會辟謠說，房貸政策并無變化。

　　盡管如此，市場相信，“先知先覺”的商業銀行正在采取一些風險防范措施以應對不斷推高的房價。

　　最近發生的美國“次級債風波”使人們對房貸更為關注。盡管美國次級債是針對信用等級較低人群發放的一種房貸，與中國的房貸有所不同，但這場波及全球的危機事件也使人們用更審慎的眼光審視房貸。

　　8月19日，作為學院派金融專家的代表，

復旦大學國際金融教授孫立堅參加了一家外匯投資管理公司舉辦的投資策略研討會。會上，孫立堅應眾人之請，介紹了正在演化過程中的美國“次級債風波”。參加會議的投資大戶、機構研究員和操盤手們紛紛把關注的焦點鎖定在美國次級債風波可能帶來的影響——這場波及全世界的金融風波，危機成本究竟應該由誰支付?

　　自然，作為對中國現實問題有著強烈關注的中國學者，孫立堅不可避免地要進一步思考：中國房貸市場的潛在風險，又由誰來埋單?

　　高歌猛進的銀行房貸業務

　　對于中國老百姓來說，最近五六年來，是中國房地產業發展特別迅猛的五六年。最直觀的是大量的新樓盤拔地而起、蓬勃發展的二手房交易市場，以及飛漲的房價。

　　在這一片紅火場景的背后，是無聲無息、日夜奔流的資金血液，它們中的大部分來自銀行的信貸支持。中國的商業銀行為房地產的發展輸送了大量的資金血液，包括為企業提供的房地產開發資金，以及為老百姓購買住房提供的按揭貸款。

　　自從1998年中國停止福利分房后，短短不到10年的時間，中國商業性房貸，從1998年的400多億，飆升到2007年6月末的4.3萬億元，達到了10年前的100倍多，而這4.3 萬億元的房貸又約占目前金融機構26.5萬億貸款余額的16%(不包括4002億的住房公積金委托貸款)。

　　國泰君安分析師伍永剛對各上市銀行的年報進行了分析。他發現，開發性貸款約占上市銀行貸款總額的15%-20%，個人按揭約占12%，流入地產業的銀行資金，約占這些銀行放貸總額的30%-35%。

　　嚴格看來，這些貸款，還不包括銀行對建立在房地產高速發展基礎上的上下游產業，諸如鋼鐵、建材、裝修、家電等行業的貸款。

　　實際上，推動房貸業務迅猛發展的，除了住房制度改革本身，還有銀行自身改革的迅猛推進。

　　在上世紀90年代后期，以強化內部風險控制和外部市場競爭為主要內容的銀行改革，讓對利率自由化抱有普遍預期，同時因主要貸款對象為陷于全行業虧損的國企而壞賬纏身的銀行開始了一個“脫胎換骨”的進程。商業銀行必須改變舊有的發展模式，另覓出路。

　　當然，這個出路必須能同時解決銀行面臨的兩個嚴峻問題:在利率自由化之前，能作為優質貸款客戶，為銀行提供大量利潤;在利率自由化過程中，能彌補息差減少對銀行收入的影響。

　　其實不用過多思考和研究，自上世紀80年代利率自由化后，西方迅速發展起來的個人業務，尤其是個人房貸業務，已為中國銀行業提供了現成參照。

　　借著1998年房改的東風，建行首先出招，接著是全國商業銀行很快不約而同地涌入個人房貸和房地產開發貸款這個龐大市場——實際上，迄今為止，除了房地產相關產業，對銀行來說，也并未出現更好的市場。

　　在房貸領域，數量眾多的中國各銀行間的競爭，一開始就呈現白熱化的趨勢。上海投資學會秘書長胡勝林現在還記憶猶新:2000年7月，為了爭奪在中國率先啟動的上海房地產市場，建行和工行上海分行幾乎同時推出零首付的房貸產品。但是，敏銳的監管當局，很快將這個產品叫停。

　　中國民眾中長期積累的住房購買能力，在房改后迅速集中釋放，這些購買能力再通過銀行房貸杠桿進行5倍左右的放大，為房地產市場注入最有效的資金興奮劑，房地產業迅猛發展，房價迅速攀升，銀行業房貸資產質量也成為所有貸款中最好的一塊。

　　于是，各個銀行更為激烈地搶入房貸市場。在這種狀態下，對于銀行領導層來說，占有更多房貸份額是其經營業績的主要來源，對于銀行員工來說，銀行內部已經高度量化的不良貸款、利潤和資產負債等指標的考核，使其不得不投身其中。

　　在房地產貸款熱潮中，監管機構將房貸的風險權重，長期定在比較低的水平，使得商業銀行在一定資本金的約束下，為取得更多盈利，自然更多選擇房貸這一貸款品種。直到2006年5月，在日益明顯的經濟過熱中，銀監會才要求銀行提高房地產開發貸款的風險權重，但個貸的風險權重仍然維持在50%的低水平不變。

　　“現在銀行是騎虎難下。”建行上海分行一位市區支行信貸管理人員坦言。2007年，由于前期房地產貸款還款較多而新的貸款沒能放出，這個支行今年的員工收入水平明顯低于建行上海的其他多數支行，這使全行員工焦慮不已。

　　“我們現在是求著還可以的房地產企業貸我們的款，否則我們任務完不成，收入也受到很大影響，開盤后個人房貸我們也做不上。”

　　銀行這種內部考核機制和激烈的外部競爭機制，正在繼續推動各銀行在房地產信貸這個獨木橋上，一往無前。

　　房貸風險誰埋單

　　在中國房地產市場熱潮還沒有退去，因而房貸風險還沒有充分暴露的時候，銀行內外對房貸風險肯定有不同評估。

　　“中國房貸市場跟美國是不同的。”工行上海分行一位基層支行行長認為，美國次級債房貸具有的一些零首付、前幾年可選擇轉換低利率的房貸產品，中國市場上根本沒有。中國商業銀行尚未開發針對缺乏穩定收入和良好信用記錄的貸款人的次級貸款。

　　在總部位于深圳的一位商業銀行研發部副總看來，中國商業銀行通過對收入證明、工資卡現金流、信用記錄、年齡職業等指標的嚴格考核，對房貸操作風險和信用風險的控制，實際上遠遠走在美國前面。

　　“他們強的是對利率等市場風險的控制。我跟他們交流過，在操作和信用風險控制上，他們很小兒科。”這位銀行研發部副總認為，美國房貸機構嚴重依賴計算機等機械性工具，對銀行房貸操作和信用風險的控制明顯不如中國。

　　孫立堅則不同意這種論證依據。“日本泡沫破滅前，房貸采取和中國一樣的風險控制手段，也有足值抵押物，事實證明這種手段在房價下滑的市場環境中，并不能阻止風險的大規模爆發。”

　　“房價下來了，銀行就算有抵押物，賣給誰呢?誰會買呢?”上海投資學會秘書長胡勝林認為，如果真的房市下滑，銀行風險將難以控制。而光大銀行華東審計中心主任季候則認為，房地產市場在短期內并不會下降，目前中國銀行業房貸風險也不會有集中爆發之虞。

　　但是，在激烈競爭和個人利益催動下，中國商業銀行對房貸操作和信用風險的控制，效果難如人意。2006年，上海浦東發展銀行被騙個人房貸1.26億元，在北京，森豪公寓曾騙貸7.5億元，姚康達貸款7000萬炒房的事件也一度成為最大新聞。

　　“最近幾年購房者中投資比例明顯上升，市場結構的這種變化，也會使房貸風險在市場波動中更容易表現出來。”安邦咨詢分析師賀軍認為。上海已有過這樣的經歷。

　　2005年3月之后上海房市降溫，從當年7月開始，上海房貸連續下降一年多，到2007年2月末，中資銀行房貸不良率已達到0.95%，3年間不良率猛增約10倍。只是在2007年年初，上海房市重新反彈之后，這種局面才有所改觀。

　　在一兩年來上漲幅度創全國之最的深圳，銀行也開始謹慎了。繼多家銀行宣布提高貸款首付成數的同時，一些大型國有商業銀行也開始采取措施。“我們總行還沒有什么新的政策，但分行已經要求我們執行更嚴格貸款審查。”工行深圳分行一位不愿透露姓名的支行行長說。

　　但是，學者們注意更多的是，在房貸風險可以轉移的情況下，中國和美國都存在系統性風險和道德風險。

　　在美國，提供房貸的商業銀行和專業房貸公司，通過資產證券化和其他金融衍生工具轉移了風險，這使得房貸公司本身的風險并不大。但只要美國房市下降，擴散到金融系統的風險則會集中爆發，甚至演化為全社會的系統性金融危機。

　　中國房貸幾乎全部集中在銀行業，但是，“中國通過房地產企業的股市融資、房地產信托產品和企業債等方式，也在一定程度上將房地產的行業風險，擴散到整個金融系統。”孫立堅說。

　　實際上，美國次級債在發行炒作的過程中，華爾街的基金經理和投行機構們已經賺得盆滿缽滿，危機爆發后，最終埋單者，卻主要是次級債的投資人，包括對沖基金、養老基金和國外政府投資者，以及最后被迫為金融機構注資的各國央行。

　　“華爾街現在還在游說美國政府，要求房利美等三大政府房貸抵押機構，購買次級債，或者進一步為房貸提供擔保，爭取政府進一步為危機埋單。”在畢馬威和國外投行有多年工作經驗的中國社科院世界政治與經濟所助理研究員張明認為，對華爾街這些呼吁雖然還有爭論，但代表美國華爾街利益的美國財政部、美聯儲等，肯定會進一步考慮華爾街的利益。

　　“這實際上形成了一種道德風險，房市好時華爾街的金融機構大賺其錢，但危機出現時卻是整個社會埋單。”孫立堅認為，中國房地產信貸領域其實也存在類似的道德風險:房地產高潮中，銀行和房地產企業成為主要的獲利者，但如果出現危機，中央政府鑒于銀行系統在

中國經濟中的核心地位，肯定要為危機埋單，拯救銀行，就像以前屢次剝離銀行不良貸款那樣。